房地产公司为开发的未售住房缴纳的暖气费可以免征增值税吗？

房地产公司在河北开发的住房楼盘，2020年12月份，其中一个单元有两间房子没卖出去，房地产公司交了这两间屋子的暖气费给供暖公司，供暖公司对这两套房子的暖气费是否可以享受免征增值税的优惠？

答：财税【2019】38号规定““三北”地区供热企业自2019年1月1日至2020年供暖期结束，对供热企业向居民个人(以下称居民)供热取得的采暖费收入免征增值税。

向居民供热取得的采暖费收入，包括供热企业直接向居民收取的、通过其他单位向居民收取的和由单位代居民缴纳的采暖费。”（根据财政部税务总局公告2021年第6号，优惠延续到2023年12月31日）。

所以，河北地区的房地产开发公司开发的住房已经销售给业主的，业主缴纳的2020年的暖气费免征增值税，那与业主同一单元的没有销售出去的两套房子的暖气费，由房地产开发公司缴纳，能不能享受免征增值税的优惠？

据了解，已销售但业主没有收房的房子的暖气费也是由房地产公司缴纳，待收房时会从业主收回。没有销售的开发产品的暖气费在房地产公司销售时一般也会从业主对价中收回。

而文件说“单位代居民缴纳的采暖费”免征增值税，这一部分房地产公司缴纳的暖气费实际属于“单位代居民缴纳的采暖费”。

所以，免征增值税的居民供暖，应当是居民生活性质的供暖费，而不是缴费人是居民的供暖费。