UFO.WORK：以内容与服务创新，提升项目经营能力 / 开普饭

UFO.WORK由郑州优埃富欧科技创新有限公司在2015年创办，以“办公”为入口，通过深入观察和研究人类的工作方式和场所，并将这些精锐洞察应用到企业的不断发展中，颠覆传统办公理念，挖掘创新无限潜能，为创业者，中小企业和大型企业、自由职业者、新工作主义者提供联合办公、独立办wei公、分布办公等多种形态及企业配套服务，打造覆盖全产业链的商业协作平台，致力于为企业提供全周期的一站式场景化办公空间、企业服务解决方案。

图｜ UFO.WORK郑东自贸区服务中心社区

截止目前，UFO.WORK已运营8个创新社区，运营面积超过10万平方，服务2千家新经济企业，汇聚5千位青年创业者。

UFO.WORK把空间内容服务、创业服务和创新 IP 内容，带入过剩的写字楼、产业园，通过流量导入、内容孵化、社群运营、场景营造，以实现空间更新、创新加速、资产管理和价值再造，通过积聚和服务城市先锋创新创业人群，助力区域产业升级和创新创业。

UFO.WORK业务挑战

写字楼管理层经常要思考的问题有几个：企业的利润有多少？未来现金流又如何？留存了多少资产？这些留存的资产又该如何盘活？

当UFO.WORK采用EXCEL表格与人工台账时，这些问题很难有人能给出正确的答案。因为难以实现数据穿透，这些只能展现出资产表面状态，很难追溯到全面、整体的持续性数据走势。UFO.WORK管理层认为，数据应该是为人服务的，专业的玩家不应该忙碌于数据的收集与表面整理，而是要透析数据，发现问题、解决问题，判断真实资产情况。

另外，做Excel表格本身已经耗费了运营人员大量精力，导致很多运营员工对于深入研究的积极性并不高，在进一步数据处理时往往选择浅尝辄止。

资产管理数字化

工欲善其事，必先利其器。悦星球选择与匠人科技旗下资产管理系统CREAMS，通过匠人CREAMS资产评估可视化看板——数据驾驶舱，管理层就可以看到经营的全貌，可谓“一屏在手，运营全有”，实现资产运营健康度的全方位动态评估、监测。

匠人CREAMS数据驾驶舱将从海量大数据采集、清洗、挖掘得到的数据结果，以具体数字和指标为依托，通过专业设计的动态样式，可以增强数据的呈现效果，方便用户以更加直观的方式观察数据，进而发现数据中隐藏的信息，深入挖掘业务价值。

图｜匠人CREAMS数据舱-资产评估（虚拟数据）

更关键的是，为更好地帮助写字楼从数据出发提升项目经营力，匠人CREAMS已为商办地产的资产管理设计出38个专用的数据维度，写字楼管理层使用电脑/手机APP即可将整个资产包的走势、空置黑洞、租金的流失看得很清晰，用数据驱动智慧决策。

在这里与大家分享比较常用的5个数据指标。

1、计租率

计租率是在出租率的基础上增加了时间周期的概念，能够真实代表一个项目在一定周期里产生的租金收益。

计租率计算公式：计租率=（时间段内各合同计租天数x合同租赁数量）/（时间段内总天数✖房源总租赁数量）

假如A项目只有一个房间，空置到今年6月终于租出，表面来看，其出租率为100%，但从计租率角度来看，A项目在6月以前空置，基于年度计算，可能计租率不足50%。计租率侧重点是呈现周期内资产的出租效率与收益比，计租率越高，说明项目越优秀，反之说明有大量收益流失。

2、流转空置期

流转空置期与计租率息息相关，具体是指：从A公司搬离到B公司搬入的过程中，项目房源的空置天数。流转空置期直接反映了用户的需求点，以及产品与市场需求的匹配情况。

图｜匠人CREAMS清晰展示每一房源流转空置期（虚拟数据）

一个CREAMS系统用户公司将流转空置期纳入了其团队的绩效考核，规定超过15天会进行绩效扣除。在现如今市场行情下，一线人员更加明晰市场需求户型与交付情况，对于一些毛胚交付、冷门户型等竞争力较弱的产品，因为这样绩效制度设置，一线团队会主动与管理层交涉产品升级，由下而上倒逼管理层重新思考，提升产品的竞争力。

3、计租均价

计租均价是指在当前时间节点，所有计租面积的平均价格，这个数值可以帮助我们更系统直观地了解当下真实租金价格状况。我们常常会误判自己的招商价格，比如刚刚成交了几套5元的，就误以为项目均价已经涨到5元。