那些年，开发商“送”过的面积
“上海一小区近800套房涉嫌违建:300套已被冻结交易”
这条消息在最近的朋友圈传开了。
冻结交易就意味着，房子市值再高也没办法出售，只能望洋兴叹。
而事情的起因是该小区被认定为有违章建筑存在，祸根是开发商赠送的“无底阳台”。
如此大面积的“违建”当然不是巧合，必然是开发商和小业主“同谋” 的结果，这也给今后买房的群众敲响了警钟！
类似的广告，相信大家也是司空见惯了。市面上很多营销代理机构，经常打着“送面积”的旗号推销楼盘。
先来看看计算容积率的面积是什么？
容积率：是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例。
再看什么是“送”面积？
赠送：是指用馈赠送礼的方式为某人提供某些东西，也指无代价地将财物或称号等给予别人。（百度百科）
如果开发商在国家规范允许的范围内，没有提高销售单价，将房子的某些创新设计带来的好处（面积）让渡给买房人，这才是送的概念。
而真正同时满足以上3点的楼盘，几乎没有。
那么看看另一种说法：“偷面积”！
什么是“偷面积”？
偷窃：是基于自己或第三人的无正当权利占有（包括管领、支配、处分等），而擅自取走他人财产的行为，是违反社会道德规范，法律上，偷窃也是刑法规定的刑事犯罪行为。（百度百科）
买房的小业主，房屋的产证面积不会因为“偷”或者“送”增加分毫，但是实际的使用面积确实是增加了，使用体验确实是改善了。而且在房屋出售时，因为这些原因，价格卖得更高了，确实是得利了。那么谁“失”利益了？
先看地方政府
从账面上，被“偷”的面积越多，当地政府在土地出让金这块的损失越大。
1.因为每块地的容积率确定后，在这块土地上建造的计容面积就是一定的，可以销售的只有计容面积。
2.当计容面积一定的情况下，唯有推高销售单价，开发商才能获得更多的利益。
3.而开发商并没有因为土地创造的多余的这部分“地租"和当地政府进行再分配。这部分是不当得利，所以政府要禁止“偷面积“。
但是这样推高单价的行为同时也推高了土地拍卖市场。所以地方政府在这块土地上的损失，可以在下一块土地上找补一些。但是永远算不清是赚了还是赔了。
再看开发商
在做“偷”这动作的时候，还是花了些“本钱“的。
1.最直接的是建安成本。因为需要做一些掩饰的工作，在结构上、施工工艺上会有所浪费。就拿后搭楼板来说，还需要脚手和支模的费用，当然小业主也许埋单了。
2.在和政府相关部门报建时，需要做2套图。一套用来施工，一套用来报建。设计院虽然人力不值钱，但是反复修改总需要有所表示的，更不用说“公关“政府部门了。
但是这些都能在后期的提高单价和快速销售中得到回馈，毕竟融来的钱不便宜。
最后是小业主
买房人不知道该对“偷面积” 感到庆幸呢还是不幸？
所有的后果最后其实都是小业主埋单。不管是单价的提高，还是因为“偷”面积带来的使用体验改善，或者被冻结交易。
如此这边的击鼓传花，房价就渐渐的高企了。
所以：不管是“送”还是“偷”，计容面积（等同于产证面积）没有增加分毫，增加的只是使用面积。
今天，良子想要聊聊的就是：
那些年，开发商“送“（tou)过的面积！
1.由于全国各地对计容面积的认定略有偏差，对面积计算规则的解读也是五花八门，所以良子仅以上海地区作为样本做点分析。
2.而采用的国家和地方规范是以下两本，有钻研精神的朋友可以下载了，对照自己家看看。
a.《建筑工程建筑面积计算规范》 GBT 50353-2013
b.《 上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》 沪规土资法〔2011〕678号
按照建筑部位从下到上的大致逻辑关系进行展开：
地下室 ：室内陆平面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/2的房间。
半地下室 ：室内陆平面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/3，且不超过1/2的房间。
面积计算规定：
1.房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2，地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米，且除地下车库的情形外只能通过垂直交通（电梯、楼梯）进入室内。
2.建筑物的室外地面标高，应当符合控制性详细规划的要求。
3.控制性详细规划、修建性详细规划均未明确规定的，建筑物的室外地面标高一般以周边相邻的城市道路中心线标高为基准加上0.3米。 建筑物室外地面标高不一致的，以较低的标高作为该建筑物的室外地面标高。
可能是历史原因，地下车库高出地面2米多的楼盘还是比较罕见的，至于到底被计算容积率了没有，查下规划公示图就一目了然了。如果要补交土地出让金，可是好大一笔钱啊。
地下通风采光井：用以改善地下室室内环境的空间。
面积计算规定：
1.地下室通风采光井宽度（取采光井围护结构外围至地下室外墙面的最大垂直距离）不宜超过1.8米（含1.8米）。
2.超过1.8米的，采光井地坪标高视作该建筑的室外地坪标高。
这么大跨度的采光天井在早些年来说，还是比较收敛的。下面这张才是那些年开发企业的标配。
当地下面积变成计容建筑面积之后，做这样产品的开发企业我相信会绝迹了，市场也不会为这“下沉的风情”买单的。
架空层： 指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。
面积计算规定：
1.建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。
2.结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；
3.结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。
但是在很多城市都会有自己的“城市规划技术管理规定”，
会出现以下类似的条文：
“建筑底层架空作为通道、公共停车、布置绿化小品、居民休闲、配套设施等公共用途的，架空层层高宜在2.8米至3.6米之间，其建筑面积不计入容积率。”
在国家规范和地方规定有不一致；新老规范更替，时效如何认定时。出现了千奇百怪的处理意见，当然和公关的力度大有关系了。而早年有很多开发企业对公关是十分迷信的。不然也不会出现文章开头的新闻了。
层高：楼面或地面结构层上表面至上部结构层上表面之间的垂直距离。
对住宅没有明确的界定，但是对商业有。
1.商业、办公建筑标准层层高不宜超过4.5米。
2.标准层层高超出4.5米 的，按每2.8米为一层、余数进一的方法折算该层建筑面积，并按折算的建筑面积计入容积率。
先举例一个前不久热卖的楼盘：龙湖北城天街。层高4.5米
所有你看到的这些都是小业主自理。实际交付是类似下图这样的。
在我的《LOFT，你还是原来那个“你”吗？》一文中，也谈到了4.5层高的LOFT，在使用上略显鸡肋。下面的剖面图就很能说明问题：1.8米的人，头顶基本顶着天花板了。
而另一个万科的热销盘，对层高在住宅里的极致利用，介绍给大家。
项目性质是住宅，层高5.6米。原始设计客厅是挑空的，我相信绝对不是为了舒适考虑 。
改造后平面：多出了朝南的两个卧室，同时还多出了一个阳台。按照嘉定的房价水平，接近百万啊。对于万科研究院的研发水平，真是佩服之至。可能是因为有关部门对于这样的“送面积”也看不下去，所以这个户型没能在全国推广。
阳台： 附设于建筑物外墙，设有栏杆或栏板，可供人活动的室外空间。
面积计算规定：
1.阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过1.8米（含1.8米），且其水平投影面积小于或者等于8平方米的，按其水平投影面积的1/2计入容积率；
2.否则，应按其水平投影面积的全面积计入容积率。
露台：设置在屋面、首层地面或雨篷上的供人室外活动的有围护设施的平台。
露台是不计建筑面积的，所以就出现了如下的设计。
通过对阳台的错位，使其有很大一部分面积可以不计算容积率。
在很多城市的技术管理规定中，还没有明确隔几层的阳台可以作为露台来认定，所以就有了操作的空间。
看下面这个豪宅盘：
从每三层出现一次超长阳台。
到每两层出现一次超长阳台。
我情愿相信这是建筑师出于立面造型的需要，而不是迫于新加坡开发企业利益的极限诉求。
外立面结构梁其实也是露台的一种变异，通过后期集中搭楼板来实现使用面积的“送”。
下图是前文提到的地产开发企业，在顾村公园附近开发的大型楼盘，手法如出一辙。但是赠送力度更大手笔。
红框处规划验收图应该是上空，但是。。。
实际外立面已经有玻璃的反光，相信开发商不会为了挡风遮雨增加这部分成本的。
这是在顾村公园的另一个项目。红框处有封玻璃，也有还空着的。相信是小业主后期所为。不然中国的开发商也太不讲究了，广大人民群众也太好糊弄了。
飘窗: 凸出建筑物外墙面的窗户。
面积计算规定：
1.飘窗台面与室内陆面的高差应不小于0.5米，飘窗高度应不超过2.2米，且自外墙墙体结构外边线至飘窗外边线距离不超过0.6米,则不计算建筑面积；
2.否则，应按挑出外墙部分的投影面积计算建筑面积并计入容积率。
真飘窗是上图这样的，而假飘窗是下图这样的。
在过去的很多年，很多开发企业送出了许多如下的飘窗。
可以作为储物空间。
可以做为房间空间的延展。
良子还见过更极致的：直接将房间进深做小，然后把飘窗打掉来补足空间使用上的不足，美其名曰是送的房间面积。
装饰性阳台、花池、空调室外机搁板：装饰性阳台是指设置在建筑外墙外，与建筑内部空间及阳台不相连通的，采用阳台形式的装饰性构件。
面积计算规定：
1.进深小于或者等于0.6米的装饰性阳台，不计算建筑面积；
2.花池、空调外挂机搁板、结构板等突出建筑外墙、无围护结构且进深小于或者等于0.6米的，不计算建筑面积。
上图是大虹桥一个叫“雨果”的楼盘。装饰性阳台，入户花园，还有中空的部分用来后期放空调室外机或者打通做阳台都是极好的，这些部分应该都是不在计容面积当中的，当年这个盘的热度还是很高的。
阁楼：是坡屋顶建筑顶层顶板与屋面之间形成的空间。
面积计算规定：
1.坡屋顶，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积；
2.结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积；
3.结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。
下图是合生在青浦的一个别墅项目，送的阁楼面积也不小。
再看看室内空间的利用效率，也是不错的。
一般坡屋顶建筑，坡度大于45度的，基本都是送阁楼的项目。而坡屋顶项目的层数一般不会超过6层。早些年，容积率在1.2左右的地块，生产这样的产品比较多。对于LOFTER一族来说，确实是福音。
车位
《上海市城市规划管理技术规定》2011版第五十七条新建建筑基地的停车配置，应符合《交通设计及停车库（场）设置标准》等有关规定。
新建居住建筑基地，位于中心城地区的，汽车停车率应不小于0.6辆/户，其中，浦西内环线以内陆区的，应视周边地区配套情况适当增加；郊区汽车停车率，应高于中心城地区20%。
从理论上讲，车位的指标（和公共绿化是一样的）是通过整个小区的户数推导出来的，所以不管是卖还是送，都应该是按照“户”来分摊。
但是问题出在早年的车位配比都是小于1的，如果有居民虽然当时没买车位，但是后来希望买的时候，还是有主张的权利的。
所以对于车位的销售依据一直众说纷纭，病根就是出在此处。
洋洋洒洒的罗列了很多项目，各种的套路变化真是不一而足。
监管部门和开发商一直上演着“猫抓老鼠”的游戏，真的是“道高一尺，魔高一丈”。
而无数的产业建筑师，也将最好的年华花在了“挖空心思”为开发商“偷”面积上，而忽略了住宅“居住”的本质。
对生活习惯变化带来的空间变化；
对生活方式改变带来的功能变化；
对新技术和新产品变革带来的尺度变化。
缺乏关注，也缺少研究。
而我们的最终消费者，一直在舆论的诱导下，乐此不疲的讨论着自己买到了多么划算的房子，开发商“送”了多少面积给我。
从社会资源的有效配置来说：“送“面积的行为对于土地的使用是更高效的！
从“生物“多样性来说：“送“面积的行为大大的丰富了住宅市场的产品种类！
但是从社会的公平角度来说：每个企业的资源各有不同，造成的不公平竞争更加速了行业的垄断。
即使无力改变消费环境，也希望这篇文章是一剂“良方”！
让大家有知情权，而不是被“骗”了，还在帮着数钱。