A公司｜经营现金流连续8年为负，富力地产债务困局待解
5月25日，评级机构穆迪将富力地产股份有限公司(下称“富力地产”，2777.HK)的企业家族评级(CFR)由“Ba3”降至“B1”，并将富力地产(香港)有限公司(下称“富力香港”)的CFR由“B1”降至“B2”，展望均从观察名单变为“负面”。
穆迪认为，富力地产企业家族评级的下调，反映出穆迪对其经营现金流疲弱以及未来12-18个月内大量债务到期的担忧；负面展望则反映了富力地产和富力香港在未来12-18个月的再融资需求较高。
据《财经涂鸦》梳理富力地产历年财务数据发现，从2012年至2019年，富力地产的经营性现金流净额已经连续8年为负值，其中2019年的经营性现金流净额-240亿元，而2018年这一数值为-86.17亿元。
2017年7月，富力地产曾以199亿的代价从万达手中拿下77家酒店。
销售额未达目标，毛利率下滑
穆迪认为，富力地产的B1评级反映了该公司在中国住宅开发市场的周期运营记录，以及在中国地域多元化的土地储备，评级还考虑了流动性弱和债务杠杆率高的评级限制。
2019年报显示，富力地产全年实现营业额人民币908.1亿元，净利润人民币100.9亿元，增长率分别为18%及16%，虽然营收和净利润双双实现两位数增长，但2019年的合同销售额仅为1380亿元人民币，远低于1600亿元的销售目标。不仅如此，富力地产的毛利率也较2018年下滑明显。
(资料来源：公司公告)
受疫情等多种不利因素影响，今年一季度，富力地产实现营业收入97.88亿元，低于去年同期的102.87亿元；归属于母公司股东的净利润6657万元，同比减少83.5%。
此外，富力地产的经营性现金流状况并未好转，一季度末依然为负值。穆迪预计，富力地产的土地付款前的经营现金流约为100亿元，约占合同销售额的7%，这一水平远低于穆迪评级的中国房地产同行。
穆迪还指出，2019年，富力地产的现金回收率也有所下降，而应收账款有所增加。如果这些方面没有改善，富力地产的财务实力仍将薄弱。同时，鉴于富力地产2019年合同销售额仅增长5%，以及2020年前四个月合同销售额同比下降23%，该公司经营现金流的疲弱状况在近期不太可能有实质性改善。
此外，现金不足以偿还短期债务也是富力地产的风险之一，该公司不得不借新债来为即将到期的债务提供资金。
财务数据显示，截至2019年底，富力地产有620亿元的债务在未来12个月内到期。截至2019年底，该公司持有的380亿元现金以及未来12个月的预估经营现金流将不足以偿还这些债务。
(资料来源：公司公告)
此外，富力地产的净负债/总权益比率由2018年的184.1上升8个百分点至199%。瑞信报告认为，随着富力地产2019年底的净负债率升至199%，管理层开始推出去杠杆计划，目标是在2020年将净负债率下调15个百分点至185%，长期目标是下降至150%，富力地产管理层已将处理部分重资产列入待办事项。
富力香港的流动性状况也很疲弱。截至2019年12月31日，富力香港持有现金(包括限制性现金)为79.9亿元人民币，而短期债务为123亿元人民币。
据《财经涂鸦》了解，富力香港主要依靠富力地产的支持获得资金，富力香港是富力地产从离岸银行和离岸资本市场筹集资金用于投资中国房地产项目以及海外投资的主要平台。
此外，穆迪指出，宏观经济形势疲弱，投资者风险偏好谨慎，加大了富力地产以合理成本举债偿还到期债务能力的不确定性。富力香港的评级下调至B2，反映出母公司在需要时提供财务和运营支持的能力减弱，以及鉴于其酒店业务的经营环境具有挑战性，其独立信用质量可能恶化。
2020年销售策略以去库存为主，发力线上销售
在2019年未能实现全年销售目标后，今年一季度，富力地产表示，随着新型冠状病毒疫情的影响波及全球所有行业及经济体，市场气氛低迷，公司于2020 年第一季度的销售、工程建设、及酒店运营曾一度中断。
富力地产认为，即使在现今的传统行业（如房地产）中，线上及线下交易的界线也变得越来越模糊。随着房地产买家更趋成熟，且熟悉购买及投资物业，其对线上房地产交易的信心显著增加。新型冠状病毒的爆发及限制出行对实现协议销售造成重大影响，公司将迅速抓住机会进一步升级富力好房平台并发起在线促销以刺激物业销售。
对于2020年的销售策略，富力地产指出，2020 年公司销售策略上以去库存、加快去化旧货、存货为主，将专注于在110个城市中进行广泛的销售，结合富力好房在线平台推动线上营销，采用线上线下多渠道加快推动销售，加速项目去化以实现全年销售目标。
不过，瑞信在最新的研究报告中也指出，虽然富力地产的销售情况在去年12月份有改善，但其2019财年的交付量及毛利率表现均令市场失望。
瑞信还将富力地产2020及2021财年的每股盈利预测分别下调31%，以反映销售增长放缓，并将其资产净值预测下调14%。目标价由原来的15.3港元下调至9.9港元，将投资评级由「跑赢大市」调低至「中性」。