本文“筹资”的定义，是指筹集资金或资产，用以供给公共产品和服务的行为，其合规与违规的判定，取决于具体情况。张宇七公政信工作室是张宇新七公联合举办的政信业务工作室。七公联盟是七公建立长期合作关系咨询机构荟萃，在片区开发、PPP、专项债领域服务项目已超千个，投融资规模已超万亿元。工作室和联盟于理论和实操方面均在政信领域内处于领先地位。
2018年末，一篇中学生破解哥德巴赫猜想的预告火遍了知乎，后来，终于流为炒作闹剧。令公众回想起之前的网络信息，陈景润在《初等数论I》序言中是这样劝告的：“根据多年来的经验，数论中的不少世界著名难题，例如哥德巴赫猜想，费尔马大定理等，……经过自学都能明白其意思，但是对于它们的困难程度却了解得很少，甚至没有了解，以至于许多同志……，盲目地将许多精力浪费在用一些初等数论的办法去证明这些世界著名难题，……我认为在最近几十年，关于哥德巴赫猜想、费尔马大定理等世界著名难题是不可能只用初等数论方法而得到证明的，所以希望青年同志们不要走入歧途，不要浪费时间和精力。”
相似的，1965年……，华罗庚也曾写文章告诫青少年——用直尺和圆规三等分任意角是不可能的，“如同步行上月球一样不可能”，不要为这道难题花费精力。
片区开发领域并不像数学领域那样可以进行精确的预测和推演，但也有其基本的一般规律，这些规律在绝大部分二线以下城市是有效的，在没有其他内外在特殊因素的情况下，是难以突破的。本文期望能够列举主要错误思路，以便于能够帮助读者避免误入歧途。
以下均为错误思路：
无论是轨道交通车票收入、生态文旅、景区门票、餐饮住宿、老旧改造、厂房租售、物业保洁等市场化收入，还是其他类型的财政收入，都无法取代片区开发中土地收入的作用和位置。对于其他收入与土地出让收入的比较，我们通常给出的判断是：结合新七公政信公众号在2018-2019年期间对于近100个烂尾项目的调研，大多数陷入了困境的小镇项目的主要原因，在于没有融合土地一级开发，收益不能够得到覆盖。幻想用其他类型收入替代土地一级开发形成的收入，是不现实的。一二级联动的收益分成模式，是很早就被列入违规的土地出让的做法。财综4号文也有明确规定：“项目承接主体或供应商应当严格履行合同义务，按合同约定数额获取报酬，不得与土地使用权出让收入挂钩，也不得以项目所涉及的土地名义融资或者变相融资”。同时，将土地出让收入分成款项用于偿还先期一级开发投入，也属于违规举债的行为。幻想通过一二级联动模式覆盖土地一级开发投入，最大的风险是遭遇合规性风险，因合规性不足而被责令整改，或者新任政府班子不承认先前的违规承诺，甚至在并未发生换届及人员变更的情况下，现任政府因考虑到合规性方面的顾虑而拒绝再执行合同的情况。用二级开发收益覆盖一级开发投入，不仅在测算上，本身就会遇到比较勉强的情况，而且，即使是这种勉勉强强的测算，也是建立在控制低价摘牌的违规模式之上的，一旦东窗事发或者遇到竞争，社会资本投资人必然会遭到损失。资源补偿项目(Resource Compensate Project，RCP)，是指将准经营性/非经营性项目和与之紧密联系的经营性项目的建设和运营捆绑起来“搭售”。然而，大多数涉及到土地和存量国有资产的项目组合，不必要或不适宜采取资源补偿模式，这主要是由于土地和存量国有资产的交易，有其原有固定的交易模式规定。其中商住土地出让，必须采取招拍挂的方式；企业存量国有资产的交易，包括承包、租赁、经营权的转让，一般必须采取公开公正公平的交易所交易模式，基于其定价机制的竞争性和不确定性，而不能够直接“补偿”。不能因为采取了广义或者狭义的政府和社会资本合作PPP模式，就违规定向协议出让土地或违规定向转让国有资产，PPP模式不是违规行为的挡箭牌，不能违反既有的法律规定，即使未来PPP条例出台后也必然是如此。但是，因为土地或国资的交易，核心的定价机制是竞拍中“价高者得”，这就产生了两种甚至多种定价机制冲突的情况。如果采取多种竞争指标加权评价的测算方式，就违反了既有的土地、国资相关法规，而如果将其他评价指标固化后复合到土地、国资的竞拍价格中去，则显然地降低了竞争机制的科学性。客观上讲，土地和国资如果本身具有较好的市场需求和价格，为什么要捆绑到其他项目中去呢，地方政府完全可以将其出让获得现金后用于支付项目支出责任，而没有必要设计复杂的交易结构，或冒着合规性风险而采取资源补偿模式。反过来说，如果目标土地和国资本身不具有较好的市场需求和价格，那为什么要拿卖不出去的东西去欺骗社会资本投资人呢。东北有一句俗语说“皮裤套毛裤，必然有缘故，不是皮裤薄，就是毛裤没有毛”。将不宜捆绑的项目，硬性捆绑到一起，美其名曰“资源补偿”，应该是另有苦衷吧。目前比较成功的土地资源捆绑实施的案例，大多出现于地铁等交通项目与土地资源的捆绑，究其原因，一是排他性较好，非交通建设部门很难参与竞争；二是定价机制易于合理设计。但是，轨交项目的捆绑，并不解决一级开发阶段征拆成本的问题。另外，有些项目组合本身就是一个项目包，例如片区开发项目包、旅游与相关基础设施打包的项目包等，项目下各子项目之间是必要补充关系，完全没有必要额外将其命名为“资源补偿”的。资源补偿模式失败案例的公开信息较少，这主要是因为，资源补偿项目的失败，往往发生在项目根本无法启动。与盲目捆绑资源补偿模式失败原因相类似的，还有盲目期待国家财政补贴的原因，客观来说，对于政府投资项目，由于其财政支出的性质，无论是特色小镇，还是PPP项目，国家财政给予的补贴比重极小，更多地还是一种奖励的性质。
【后疫情时代新基建投融资创新课堂现场图】
