20210703《房债》

内容简介  · · · · · ·

始于2007年的金融危机，导致美国800万人失业，400万家庭流离失所。这与美国从2000年到2007年住房抵押贷款翻番真的只是时间上的巧合吗？作者认为，当然不是！正是住房债务的大幅提升导致了次贷危机、大衰退乃至欧债危机。

《房债》利用大量关于2008年金融危机和住房债务的数据，提出了一个杠杆化损失的分析框架，以此框架重新检视了美国家庭债务，主要是住房债务，与金融危机的关系，批评了美国在危机时期采取的政策，并提出了如何防止下一次衰退的政策建议。

近年来，中国房价居高不下，住房抵押贷款从无到有，大规模增加，认为中国房地产市场存在泡沫的声音不绝于耳，本书对分析、判断中国房价到底有没有泡沫，如何防止房地产贷款积累冲击金融体系和实体经济，避免重蹈美国覆辙，也有重要的借鉴意义。

现在我们可以开始建立一套债务如何助推泡沫的理论。约翰·吉纳科普洛斯研究了债务是怎样提升乐观 者或者那些相信资产价格会继续上涨的人的购买能力的。债务在提升乐观者未来购买能力的同时， 也增大 了出现更大傻瓜的概率。8 假设在一个世界中有100套同样待售的房屋， 有两类人居住在这个世界中：乐观者和悲观者。悲观者认 为房屋只值100000美元， 相反， 乐观者认为房屋的价值要高出25%， 为125000美元， 因此乐观者将会在等 于或低于这个金额的任何价格水平购买房屋。这种关于世界的简化模型假设人们对资产价格存在“看法差 异”， 正如任何与朋友或家人讨论过房价的人都知道， 这只是一种相当符合实际的假设。那么， 在这种情形下房屋的实际价格会是怎么样的呢？它取决于乐观者对悲观者的数量。如果有足够多的乐观者来买这100套房屋， 那么所有房屋的销售价格都将是125000美元。但是如果乐观者数量不够多， 一些房屋肯定会被悲观者购买， 那么所有房屋肯定会以100000美元的价格出售。之所以出现这样的情况， 是因为竞争意味着同样的房屋必定会以同样的价格出售。因此， 市场价格就等于最低的市场出清价格， 这 个价格将确保至少有100个买主。假设我们这个世界开始时是没有债务的， 乐观者购买房屋时需要支付现金。我们还假设所有乐观者合 起来的总财富为250万美元， 因此按照125000美元的房价他们最多能购买20套房屋。乐观者不能购买所有房 屋， 那么房价必定下降到100000美元来吸引悲观者购买。在没有债务的情况下， 所有房屋的价格都是 100000美元， 乐观者购买25套， 而悲观者购买剩余的75套。债务融资的引入是怎样影响房价的呢？假设我们现在允许乐观者借入房屋价值的80%。换句话说， 在 购买房屋时， 他们在获得贷款前仅需支付20%的首付款。借贷能够极大地提...—— 引自章节：为什么债务可以助推泡沫？