TRUE文旅生产力峰会丨张燕：中国文旅行业不动产的发展趋势（下）
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· 法学硕士 中欧国际商学院EMBA
· 易居企业集团克而瑞集团 CEO
· 易居企业集团、克而瑞集团创始人之一
· 2006年-2008年完成克而瑞信息建设的标准及实施体系的构建
· 2009年-2014年完成克而瑞综合数据业务运营模式的建立
· 2015年至今不断推动克而瑞创新变革，主导克而瑞大数据平台的开发建设，研发房地产产业链应用环节中的各类创新数据产品。
2020中国文旅不动产
发展特征
文旅不动产是整个文旅产业发展过程中非常重要的一块，接下来我们就来分析一下2020~2021年文旅不动产行业的一些特点。
虽然整个市场一度停摆，包含文旅产业的收入下降了将近6成多，但是我们发现，依靠后半年的普涨，全年不动产开发的新增项目个数并没有减少，大概新增了193个。从整个的新增同比来看的话，2020年相较于2019年还有将近0.3个百分点的增长。
除此之外，还有新增的项目数。从新增的整个的建筑面积来看，新增的界面接近8000万方，增速保持一定的惯性。
整个项目体量呈两极分化，大体量的项目开始逐渐进入到市场当中，包括今天的北部湾、云贵川渝等地区，都是大型项目进驻的集中地。另外，小体量的项目开始明显增加，它跟供地结构有关，也跟疫情后大家的投资谨慎度有关。在消费需求上，也更倾向于总价较低，产品较精致的项目，所以5万平米以下的小体量的项目增加了大概5%。
从区域分布来看，在疫情后的文旅产业发生了较大变化，原先总结出的七大区域，重新整合出了6大区域，包含了环渤海、中部地区、长三角、粤港澳湾区、北部湾和云贵川渝等等。这6大区域的发展各有特色，虽然整体发展都不是那么平衡，但是明显看得出来北部湾地区和粤港澳以及海西地区，未来增长空间的幅度比较大。
环渤海、长三角一直以来处于发展的稳定期当中，新增项目量仍然在做增长，这与刚才提到的小体量的项目进入到市场是一脉相承的。同时由于中部地区处于发展的扩张期，小体量项目比较多，所以从整个数据来看，新增项目量和新增的土地面积都在往上走。而粤港澳大湾区和海西正处于起步阶段，未来的上升空间比较大。
云贵川渝是近一两年中最热的旅游不动产开发的区域，大体量项目不断面世。北部湾呈两极分化状态，海南也已经到达了一定的瓶颈，新增的广西区域，大体量项目在比较集中的面世。
从文旅不动产的产品特征来看，首先是因为海南政策的原因，滨海资源稀缺性进一步上升，而向内陆的滨湖和山地资源开始发展，所以这类型的资源有新的市场机遇。同时，由于前期整个文旅项目体量较大，占比最大的还是商业的运营部分，一方面体量比较大，运营周期较长，运营的难度增加；另外一方面很多的文旅项目当中的商业运营会出现同质化的一些特征。所以在两者因素叠加之下，我们会发现近两年整个商业运营的热度开始往下走，整个占比也在开始往下行。
在康养方面，当今老龄人口的占比逐渐增加，在新的旅游产品需求过程中，大众对于养生康养类的关注度上升，这类型产品在市场有新机遇，同时也需要更多的新产品去满足及迎合当今消费者的需求。
另外从产品特征来看，我们会发现销售型的物业一般来说都是打组合拳，既有相对低密度的产品，也有高密度的公益产品。由于限墅令，以及疫情后大众消费观的一些改变，从2020年来看，普通公寓产品的占比开始逐年上升，2020年占比达到了9成以上，居历年最高。
总价低、投资性更强的这类型产品比较受大众青睐，未来有投资属性的这类产品受关注度会进一步加强。公寓产品当中的创新型度假产品，未来也会成为大家的一个刚需。
在事业资源的偏好中，海景仍是占主流，虽然有所下降，但这主要是由于海南资源受限、内陆资源产品上升，结构性的变化导致的，这可以明显看到疫情前和疫情后的区别。
同时我们也会看到除北部湾之外，在置业区域的选择过程中，其他区域发展相对来说是比较均衡的。在未来很长一段时间我们将会看到，由于内陆区域资源的百花齐放，整个消费的客群特征也会开始往内陆倾斜。
客群、消费偏好、置业户型偏好的变化，是跟市场需求相辅相成的。从现行的数据当中总结来看，120平方米以下的户型成为市场的主流，90~120平方米是最受青睐的。而在未来的2~3年中，以公寓为核心的创新类产品控制在低总价内，会是当今销售类旅游产品中的主流。
文旅不动产开发转向
及总结
从运营模式上来看，疫情加速了今天向精细化运营方向的转变，所以文旅不动产也从粗放式的开发向“开发+运营”开始转变。
其中有三个核心的方向：
第一是以打造生活方式为核心，主要是通过社区运营来带动今天的产品销售，而不仅仅单纯的以产品销售作为核心触动。第二是寻找比较好的旅游资源，进行旅游资源周边的商业及住宅类物业的整体开发。第三，通过主IP进行整体区域的开发，大体量的项目通常采用这种方式。一方面它有一级土地的开发及联动，其次通过主IP的落地，形成整个综合旅游目的地的打造，同时在带动旅游目的地周边所有配套部分的开发及销售，形成一个完整的闭环。
可以看到，无论是哪一种方式，从开发向细致化的运营下沉，都是主体方向。
由于土地经营权的活化，在三权分立之后，无论是政府企业还是民众，都希望实现互惠三赢。同时投资和运营主体开始逐渐分离，我们可以看到在整个的不动产开发过程当中，除住宅开发之外，物业成为上市的风口。未来的商业运营、文旅项目的运营、康养的运营，这类偏轻资产运营的主体，会成为未来资本青睐的一个方向级核心。同时无论是从产业发展的路径和方向，还是文旅不动产业开发的路径来看，数字化的应用都会成为未来发展的方向，以及运营过程中主要的一个支撑载体。
克而瑞一直深耕于整个不动产行业的数字应用领域当中，无论是从住宅到文旅康养，还是整个多元化发展过程中，都形成了在垂直行业当中的一些数据的累积、案例的沉淀。我们将数据和案例整合出来，进行着垂直行业的数字化转型的一个大数据平台的构建。克而瑞如今已成功在文旅行业构建了文旅数据库系统2.0版本。
（CRIC文旅地产数据库）
文旅行业进入到了深水区、深度运营的这样的一个阶段，所以我们希望基于运营数据、客户客源数据，有更多的文旅伙伴们都能加入进来，和我们一起共建一个大数据平台，实现数据共享，也为行业的数字化转型，通过我们的优势来做出我们应做的一份贡献。