商业地产租赁合同审核要点｜高杉LEGAL

题问：如何高效审核房屋租赁合同？

商业地产租赁合同审核要点

作者｜顾晶

*本文经作者授权发布，不代表其供职机构及「高杉LEGAL」立场与观点，且不作为针对任何案件或问题的法律意见或建议*

伴随地产行业的迅速发展，商业地产租赁中引发的各种矛盾逐渐形成了大量的诉讼。本文作者在审核大量商业物业租赁合同的基础上，在商业地产租赁中较为关注的房屋基本情况、面积与租金、装修等方面作了梳理和总结，希望对同行进行商业地产租赁合同的审核有所帮助。

一、房屋基本情况

1、房屋的权属情况（所有权及转租权）

租赁房产的权属情况是房产出租的关键，如何确认出租权的合法性呢，可以根据不同情形进行判断。

情形一：产权方直接出租房产，需核准租赁房产的权属证书所记载的产权方与出租方是否一致，也可以到自然资源和规划局（即房产交易中心）查询租赁房产的登记内容以确认或核实产权方。若是共有房产，则登记为房产权利人的所有共有人均应作为出租方；若只有一名共有人作为出租方，则其余共有人均应出具同意转租证明或委托书。

情形二：出租方转租房产，需核实转租权的合法性，即确认上手租约中是否明确约定可以转租以及租赁期限与转租期限是否匹配；若无法同时满足前述条件，可以要求产权方出具同意转租证明以明确转租及租赁期限的问题。

示范条款：

交付该商铺之前，出租方必须出示有效的房屋所有权证明或有同等效力的租赁权证明于本合同后。

2、租赁房屋用途

租赁合同中关于租赁物用途的约定是一个非常重要的条款，《民法典》第708条规定不仅规定了出租人交付租赁物的义务，同时也要求承租人交付的租赁物必须符合约定的使用目的。如租赁房产作为商业经营使用，则交付的租赁物必须符合商业经营的要求，如水电、消防、工商注册等事宜可根据具体的使用要求在合同中做详尽约定。同时，《民法典》第709条也约定承租人必须按照约定的使用目的使用租赁物，如作为经营使用而租赁房产的则不能同时作为员工宿舍，否则出租人不仅可以解除租赁合同，还可以要求承租方赔偿损失。

房屋租赁合同明确约定了房屋用途，如用于开设餐厅、酒店，但出租方并未明确表示同意承租方自行对房产进行装修，鉴于房产交付现状为毛坯，根据租赁合同约定的房产用途及交付状态即可认为出租人已默示同意承租方的装修行为。此种情形下，出租方依据《民法典》第715条规定，主张未经出租人同意对租赁房产进行装饰装修，要求赔偿损失或恢复原状将无法获得支持。

3、消防

实践中，商业物业因自身特点通常要进行消防验收。实践中常常出现商业物业未经消防验收即出租，以此主张租赁合同无效的纠纷。笔者根据消防验收的类型及义务承担主体对此展开分析。

需要说明的是，二次消防验收不能和开业前消检同时进行，必须要二次消防验收合格后，方能申报开业前消检。

对于出租方来说，若是在建物业签署租赁合同，建议出租方按照法律规定及时办理消防审计审查、消防验收备案等手续，以确保在房产交付前通过消防验收、备案；若是建成物业对外出租，则建议由承租人自行办理租赁房产的消防验收手续，出租人给予相应的协助和配合即可。

对于承租方来说，若是承租在建物业，则需在接收房产前核实有关通过消防验收备案的证明文件或书面催告出租方尽快完成消防验收备案；若是承租建成物业，则可以要求将租赁房产通过消防验收的证明文件作为租赁合同的附件，以此确保租赁房产已通过消防验收。

衍生问题1：未经消防验收签署的租赁合同是否无效？

该问题在实务中有争议。有的观点认为《消防法》第13条及第58条第2款都未明确规定违反“未经消防验收不得投入使用”的后果是合同无效，租赁双方就未经消防验收的房屋签署租赁合同未违反强制性法律规定，合同应为有效。也有的观点认为《消防法》第58条第2款规定的“责令整改”和“处五千元以下罚款”的惩罚与补救措施，由此可见《消防法》第13条的规定是出于行政管理之目的，应当属于强制性规定，以此认为未经消防验收签署的租赁合同因违法法律强制性规定而无效。

在此种情形下，建议承租人谨慎选择关于租赁合同无效的主张。一是《民法典》第724条赋予了承租人解除合同的救济措施；二是司法实践中，法院出于尊重当事人意思自治及维护交易秩序稳定的考虑，认定合同无效非常谨慎，一般不会轻易做出合同无效的判决。

衍生问题2：商业物业未经消防验收即出租，承租方可否行使单方解除权？

可以。《民法典》第724条规定“非因承租人原因致使租赁物无法使用的”并且“租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形”，承租人可以解除租赁合同。

衍生问题3：商业物业未通过消防验收即出租，出租方是否可以主张解除租赁合同？

实际上房屋未通过消防验收往往是由于出租人的原因导致，如果同时赋予出租方单方解除权，往往会造成出租方滥用单方解除权从而进一步损害承租方的利益，所以在此种情形下出租方不能单方解除租赁合同。

示范条款：

出租方房产应符合消防、环保要求，并（在承租方进场装修前）提供当地政府部门出具的消防、环保验收许可证件。同时出租方有责任积极协助承租方租赁区域内的消防、环保报批、施工和验收。如因出租方原因造成承租方不能通过消防、环保验收，无法取得消防、环保许可证件，由此造成的损失由出租方负责赔偿。

二、房产的计租面积与租金

关于计租面积，商业地产租赁中在计租面积上较为普遍使用的三个面积概念是建筑面积、套内建筑面积和使用面积，建筑面积又包含套内建筑面积和共有建筑面积，如阳台、地下室、室外楼梯等；套内建筑面积包含套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积；套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积。对于承租方而言，使用面积才是其可以真正用于经营的面积，所以通常建议承租方按照使用面积作为计租面积。若使用建筑面积作为计租面积首先要考虑单价的优势，其次要考虑公摊费用以及公摊面积大小，以防止公摊面积过大影响对商铺的整体设计和使用，建议可以约定相应的公摊面积不能超过一定的比例。

示范条款：

以建筑面积计租：

就本合同而言，测量的物业面积应为独用面积，并在适用的国家或地方法规许可的范围内根据如下标准确定：

1.该物业内的可用面积（包括内墙面积和立柱面积）；

2.该物业的墙体面积：物业面积包括（该物业与公共区域之间的）分隔墙占用的全部面积、外墙（包括山墙）占用的全部面积和该物业与其它物业之间的分隔墙的一半面积。

以使用面积计租：

出租方将该物业*号商铺（以下简称“该商铺”）出租给承租方使用。该商铺的建筑面积为  *平方米，使用面积为 * 平方米（下称“计租面积”），双方以计租面积作为相关费用计算依据。

关于测量面积误差约定：

乙方在此不可撤销地声明，乙方在签署本合同前已测量过该房屋的面积。甲乙双方在此同意并确认，如该房屋交付时乙方认为该房屋的租用面积与上述2.2款规定的租用面积存在误差，则由甲方指定的具有测绘资格的测绘机构对该房屋的租用面积进行最终测量。如该测绘机构测量的租用面积与上述2.2款规定的租用面积存在误差，并且该误差超过±3％，则以租用面积计算的款项应以该房屋交付时该测绘机构测量的租用面积为准进行调整；但如该误差不超过±3％，则以租用面积计算的款项均不作任何调整。甲乙双方还在此同意并确认，除上述调整外，即使该房屋实测建筑面积与预测建筑面积有任何不同或误差，或者上述2.2款规定的该房屋租用面积与任何人士、组织或机关测量、登记的建筑面积、租用面积或其他算法的面积有出入，双方均不对该房屋的租金、物业管理费、市场推广费或其他以该房屋建筑面积或租用面积为基数计算的任何款项作调整。

三、房屋装修

实践中承租方租赁商铺后往往根据自己的经营需要或商业追求，对租赁房产投入大量资金进行装修、改造，以实现在持续稳定的租赁关系下，租赁房产所涉的优质项目为企业贡献稳定的利润与现金流。商铺租赁的周期一般都比较长，装修投入成本高，往往还涉及退场交付的成本支出，所以租赁合同中对于装修装饰部分的条款十分重要。

若是经承租人同意的装饰装修，在租赁期届满时，若租赁合同对装饰装修有约定，则依合同约定处理；若无约定，因承租人装饰装修行为导致房产增值部分的利益应归属于承租人，出租人应给予适当的经济补偿。若租赁合同提前终止，承租人的装饰装修投入应按租赁年限进行成本摊销，剩余租赁期限的装饰装修摊销应作为合同提前解除的损失，由违约方承担。双方都有过错的，则按过错程度分担；若是由不可归责于双方当事人的原因造成，则依据公平原则由双方各自承担相应的损失。

若是未经承租人同意的装饰装修，出租人无需进行补偿，并且由于审美差异，这种情形下极端审美的装饰装修可能会被认定为恶意装修，承租人还可能要承担恶意侵权的法律后果。

因此，建议在租赁合同中对装饰装修部分进行明确约定，以免在合同履行或终止时出现不必要的纷争。

示范条款：

本合同终止或解除的（不论基于何种原因），乙方应当在终止或解除之日前的适当时间内自费将该商铺内的所有物品搬离该商铺，并将该商铺恢复至附件二约定的标准出租状态（正常使用导致的磨损除外）。即使乙方对该商铺所做出的任何修建，或安装任何附属物、装置、附加物得到甲方和/或物业公司的同意，乙方仍应按照上述约定的方式交还该商铺，并无权就该商铺内的装修、设施向甲方和/或物业公司提出任何要求、主张、补偿或索赔。

四、保证金或保函

租赁合同中通常会约定在合同签署时承租方需向出租方缴纳一定金额的保证金，或者押金、订金。这类金钱质押在租赁合同中的主要作用是起到督促承租方履约的效果。因此，在约定保证金时就要明确它的担保范围。租金、租赁物损毁的修缮或赔偿费用、物业管理费、能源费、腾退房屋时出租方垫付的费用、以及提前退场的违约金等等，同时也可约定因租赁房产纠纷产生的律师费、仲裁费、诉讼费、评估费等也包含在担保范围内，以免在处理纠纷时双方就该类费用互相推诿。需要强调的是，出租方往往为确保最大限度地实现保证金的担保作用会明确约定某些费用在出租方未主动要求抵扣的情形下，承租方不得要求用租赁保证金进行抵扣，如物业费、水电费等，以免承租人通过故意拖欠行为冲抵保证金，以此削弱保证金的作用。

出租方在发生合同约定的抵扣情形时，应明确告知承租方抵扣的原因、金额以及补足保证金的要求，按照合同约定的送达要求送达至承租方；若承租方就抵扣事项有异议也可向出租方书面提出，双方进行协商解决。当然，在合同如约履行的情况下，也可以约定用保证金抵扣最后租期的租金、物业费、能源费、推广费等。无论是哪种情形下的抵扣，都建议在租赁合同中约定费用的抵扣顺序，以免在发生抵扣情形时双方又增加新的矛盾。

示范条款：

乙方应在本合同签定后【】工作日内向甲方支付履约保证金【】万元人民币。履约保证金担保的范围包括租金、租赁物的损毁、其他第三人的利益损害赔偿、物业管理费、能源费、推广费以及因租赁合同纠纷产生的律师费、评估费、诉讼费、仲裁费等。出租方需按照前述顺序抵扣保证金/出租方可自行决定保证金的冲抵顺序。

除本合同另有约定外，履约保证金在本合同终止（提前终止、解除或届满）时，承租方可用履约保证金抵付临近合同终止日相应月份的租金，直至数额为零。履约保证金抵付租金时，出租方应提供合法增值税专用发票。

乙方拖欠前述款项且在收到甲方发出的书面通知后 7 日内仍未纠正违约行为的，甲方有权直接从乙方交纳的原合同项下的租赁保证金、水电费押金及其他押金中扣除乙方应付费用及赔偿款，债务的清偿抵充顺序、比例等均由甲方决定，且不影响甲方依据本合同其他条款追究乙方违约责任。甲方扣款后须通知乙方，乙方应于收到该通知后 10 日内补足被扣除的金额。

五、征收利益分配

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条明确规定了征收的补偿对象为被征收人，即被征收房屋的所有权人。承租方作为对房产投入大量资金或设施设备的实际使用人，并不是征收的补偿对象。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条也明确规定了给予被征收人的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。其中（二）和（三）都是属于承租人的补偿事项，也就是说在租赁合同没有约定征收补偿分配方式或者约定承租方需无条件搬迁的情形下，承租方依然可以依据前述规定主张搬迁费、安置补偿、停产停业的损失补偿，尤其是停产停业的损失补偿是用作弥补因征收行为产生的经营性损失，其中包括不能继续生产造成得的营业利润损失、设备仪器损害重置损失、人员安置损失等，因此该类损失补偿理应由承租人收取。

在城市建设快速发展的现在，重点区域的拆迁腾退工作势在必行，承租方权利的保护问题也愈加重要。因此，我们建议承租人一方面要在租赁合同中尽可能地明确约定征收房产的情形下对自身利益的保护；另一方面应当及时关注租赁房产的征收补偿方案，多了解自己在征收过程中享有的权利，积极参与征收，以便合法及时地维护自身的利益。

示范条款：

如因房产征收、拆迁引起的任何有关经营、装修、设备、搬迁等方面的补偿，应归于乙方所有；如任何在租赁面积方面的补偿，乙方可按国家和当地有关房屋拆迁管理的规定享有补偿金额；如无相关规定，乙方有权按租赁面积与所涉房产总面积的比例与甲方分成有关的补偿金额。

若法律未就房产征收给予承租人单独赔偿或征收机关仅给予被征收房产的所有权人进行补偿，双方就各自的损失与征收赔偿协商分配该赔偿金额。但无论何种情形，承租人都有权获得拆迁补偿费【】以及相当于【】个月租金的营业损失赔偿。若征收赔偿金额分配后承租人所获得的补偿不足以覆盖前述金额的，所有权人应向承租人支付相应的差额。

六、优先承租权

《民法典》实施前，虽然合同法没有明确规定“优先续租权”的概念，但是若在合同中明确约定了承租方的优先续租权及具体行使条件，只要承租方没有违约行为，从有利于维持现有经济关系稳定和不损害市场利益的角度，法院是支持优先续租权的。即使在租赁合同中事先没有约定优先续租权，只要承租方在租赁期间无违法违约行为，承租方在租赁期限届满前提出同等条件下优先续租，法院也是承认承租人的“优先续租权”的。

《民法典》第734条第2款明确规定了承租人的该项权利，虽然规定的内容较为简单笼统，但为“优先续租权”明确了出处，从此成为一项法定的权利。承租人在租赁关系中处于较为弱势地位，该项权利更有利于保护承租方的权益，因此建议在租赁合同中尽可能详细地约定优先续租权的行使条件和行使程序，以免发生不必要的争议。

示范条款：

乙方在本合同租赁期间内不存在合同约定的违约情形或已按合同约定承担了全部的违约责任，且乙方的违约行为不影响和本合同的继续履行，则乙方可在租赁期限届满前3个月提出书面续租要求，在同等条件下，乙方享有优先续租权。若乙方未能在前述时间向甲方提出书面要求视为乙方放弃续租权。

七、特别条款：租赁房屋商业环境发生重大变化

商业地产租赁的选址时承租人基于自身品牌定位、房产周围交通环境、配套设施、人流量、其他品牌入驻率等因素综合考虑的结果，因此该类租赁合同目的的实现很大程度上依赖于周边的环境、市场等客观因素，但当事人在订立合同时难以对这些影响因素做出全面客观的预测。在此情形下，若双方在租赁合同中对此做出特别约定，如明确商户入驻率达到一定标准后，承租方才开业；或，商户入驻率没有达到约定的标准，承租方可以减免租金、物业费；甚至可以约定在宽限期内没有达到合同约定的入驻率，承租方享有单方解除权。虽然商户入驻率与承租人的经营效益并不存在必然联系，但是此类特别约定可在一定程度上降低承租人的商业风险，减少承租人的损失。

示范条款：

双方同意，若甲方商场在乙方开业后3个月内，商场正式对外营业的商业面积低于商场全部商业面积的80%，乙方有权选择解除本合同并要求甲方赔偿全部损失；或，乙方可选择继续经营并在甲方正式对外营业的商业面积未达商场全部商业面积的80%前，无需支付租金、物业费及推广费，且，乙方停付租金、物业费、推广费的行为不视为违约行为，甲方不得要求乙方承担违约责任。

八、送达条款

租赁合同中约定需通知合同相对方的事项众多，如承租方停业装修改造需通知出租方、出租方收款账号变更需通知承租方、租赁房产维修需通知出租方、出租方对大楼进行统一改造扩建需通知承租方…….在约定负有通知义务的一方怠于行使通知义务时应承担的不利法律后果，同时也要求受送达方提供的送达地址及联系方式始终有效，并承诺承担因送达地址或联系方式存在瑕疵而造成的不利后果。

因此，笔者建议在合同中对“通知”条款应明确以下内容：（1）合同各方的有效联系方式，包括但不限于联系人、联系地址、邮编、联系电话、传真及电子邮箱等；并明确联系方式如有变更，应及时以书面形式通知另一方；怠于通知的乙方应当承担对其不利的法律后果。（2）通知的有效送达方式以及被视为送达的时间节点，如①以传真方式发出的，发出日期视为收悉日，以传真的发送报告单为发送凭证；②以专人手递方式发出的，发至指定地址之日视为收悉日，以对方的签收文据为发送凭证；③以邮寄方式发出的，发出后第7日视为收悉日，以邮局的邮件发送记录为发送凭证；④以特快专递发出的，发出后第2日视为收悉日，以特快专递公司或邮局发送记录为发送凭证；⑤以电子邮件发出的，发出日期视为收悉日，以发送成功的电子邮件为发送凭证。（3）通知形式上的要求，如该等书面通知须有发送法定代表人或授权签字人的亲笔签字，并提供授权签字人相关的授权委托书（4）通知的语言，如通知应以中文和英文两种语言制作。当中文和英文有疑义时，以中文为准。

在租赁合同的实际履行中，应严格按照通知条款所载要求履行合同项下的通知义务，以避免因通知的形式、语言或送达方式与合同约定的通知条款不符造成通知无效，从而影响在租赁合同项下的实质性权利义务。

示范条款（简单版）：

任何一方就本合同发给另一方的任何通告必须以中文书面形式进行。如以人手传送，于送达时视为已接收。如以传真形式进行。则以传真接受人确认接到传真时视为已送达。

示范条款（详细版）：

对于任何通知，如直接交付予对方或其授权的负责人，在交付时视为收讫；如以快递交付，应于快递签收日视为收讫；如以挂号信邮寄，在寄出五（5）日后视为收讫；甲方需按照本合同约定的通讯地址或联系方式向乙方邮寄或递交通知、传真。

如甲方通过前述方式无法通知到乙方，则甲方可以将通知留置在该商铺处，乙方餐厅经理（店长）签收后视为收讫。在前述方式均不可送达时，可采用公告送达的方式，送达方可在当地发行的报刊上刊登公告，公告当日即视为送达。