周二市场说 | 别只看地王了，豪宅市场更精彩
其实深圳楼市，尤其是豪宅市场，不用哄抬也已经很火了！
6月3日深圳华侨城天鹅堡开盘，共推出315套298-380㎡的平层和545㎡的复式，单价11.6-16万，单套总价3500-8800万。据媒体和个别专业人士报导，项目开盘当日即成交150套，共录得了超100亿的销售佳绩。
不过据我们向开发商了解，实际成交金额并没有这么多，大概在六七十亿左右，当然这已经创下不少纪录了，去年全国“单价10万+销冠“和”单套总价3000万+销冠“去化都不及百套，目前均已被该项目超过。至于为何有人会大肆宣扬“单盘单日破百亿”，可能还是想哄抬深圳房价，但其实深圳楼市、尤其是深圳豪宅市场不用哄抬也已经很火了。
实际上不仅仅是深圳豪宅市场大热，北京、上海等热点城市豪宅市场热度也在不断攀升。2015年，上海千万以上豪宅成交快速增长，成交金额达到128亿元，首次突破百亿大关，同比增长155%，与千万以下住宅市场相比，增速高出84个百分点。与上海相似，北京、深圳、南京等热点城市豪宅市场各项销售指标增速也都高于普通住宅。
但今年3月底以来，上海、深圳等热点城市出台了一些限制性政策，热点城市政策面收紧，豪宅市场也有所变化，并显示出了一些新的特征：
与今年3月份的成交高点相比，近两月上海、深圳、杭州各档次项目成交都有所回落，豪宅市场也没有幸免，北京和南京市场也在5月份停下了持续上涨的脚步。但从同比指标来看，还是豪宅市场表现更佳。
4-5月，样本城市千万以下住宅成交量同比增长37%， 1000-2000万豪宅成交2847套，同比上涨64%，2000万以上豪宅成交846套，同比涨幅更是高达113%。
第一类是北上深，豪宅市场发展更加成熟，总价2000万以上顶豪月均成交量超过50套。
第二类则是广州、杭州和南京，每月豪宅成交100套左右，月均成交面积在3-4万平方米，整体豪宅市场成交均价低于5万元/平方米。值得注意的是，南京是在经历了近一年的房价快速上涨之后，随着河西中部房价全面“破4“，千万级豪宅市场才正式发展起来。
在4-5月全国豪宅项目成交金额TOP20中，18席由北上深三座城市占据，其余两席分别由杭州绿城江南里和南京仁恒江湾城获得，杭州项目由本埠龙头房企开发，南京项目是深耕多年的豪宅标杆，也都具有难以复制的优势。
在某种程度上，豪宅销售规模代表着高净值人群聚集程度，而北京、上海、深圳作为国内造富能力最强的三大城市，也必然会造就更多的标志性豪宅项目。胡润最新发布的高净值人群研究报告显示，2015年北京、上海千万富豪分别为21.4万和18.1万人，为各城市最多；按年增长量均为2.2万人，也是国内增长最快。
还是看豪宅销冠TOP20，排在首位的远洋Lavie近两月成交金额接近20亿元，而排在20名的项目成交金额只有6.86亿元,二者相差1.8倍。
与普通住宅项目不同，在产品品质之外，豪宅项目销售还会被更多其他因素的影响，一方面由于单套总价较高，可能一位客户的“老带新“就会造成成交量大幅波动，如单套总价超亿元的远洋Lavie即使如此；但更重要的还是取决于销售策略的制定，房企对于溢价率和周转速度的态度，在很大程度上决定了豪宅项目的定价水平和销售速度。
在近两个月豪宅销售金额TOP10中，共有5个项目套均面积小于200平方米，而在2015年TOP10中，类似项目仅入榜一席。总体数据的变化也印证了这一点，近两月2000万以上豪宅成交套数同比增幅为113%，高出成交面积同比增速16个百分点。
豪宅小型化的趋势，一方面说明豪宅产品细分正在进一步推进，另一方面也代表了豪宅市场价格持续上涨的趋势，并侧面印证了豪宅市场的稳定。
最后我们还是看回华侨城天鹅堡，如果能够继续大卖，那达到“百亿”只是时间问题，到那时10万+的豪宅也能像个别超级大盘一样跻身百亿军团，而深圳也有可能因此一盘独占北上深豪宅市场之鳌头！