周二市场说丨海南市场有价无市，限购政策一刀切是诱因

▲ “海纳百川”

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近日，海口市住建局、物价局联合约谈11家房企，要求立即整改房产备案价格虚高的问题。统计局数据显示，海口连续数月房价涨幅居前，7月暂以19%的同比涨幅领涨全国。不过，海南全面限购后，多数城市房地产市场有价无市特征明显，成交量显著回落，部分城市成交量更是跌至历史低位。

4月22日，海南省发布全面限购政策，随后房地产市场明显降温，成交量连续数月低位运行。以三亚为例，7月商品住宅成交量低至11万平方米，同环比分别下降40%和46%；1-7月累计成交124万平方米，同比下降55%。调控政策落地后，合格购房者数量急转直下，成为市场转冷的重要因素。譬如，海口、三亚非本市户籍家庭购房，至少一名家庭成员在省内累计缴满5年及以上个税或社保，限购标准堪比一线城市，很多在海南工作的外省居民大都丧失购房资格。

自住型项目受调控政策影响程度有限，特别是海口，岛内居民购买力依旧强劲，“日光盘”不在少数，其他热销项目开盘当天去化率也能达到80%，剩余房源均为大户型产品。相较而言，海口置业客群以海南自住性客户居多，房地产市场依旧延续供不应求的基本格局。三亚岛外客户占比较大，符合限购条件的客户量锐减，叠加4-9月乃是三亚传统销售淡季，成交低迷也属自然现象。因投资性需求阶段性退出，省内其他三四线城市市场明显转冷，旅游度假类产品销售着实惨淡。目前，海南岛内自住性需求还能够支撑，但岛外度假性需求全面遇冷，在售项目去化表现不容乐观，滞销项目案例显著增多。因此，除了海口之外，省内其他城市受政策打压影响巨大。

2018年5月至今海口新开盘项目去化情况

资料整理：CRIC

限购政策一刀切，对海南市场影响不容小觑。从原先的国际旅游岛升级为现在的自由港，海南下一阶段发展还是要“海纳百川”，意即需要大量的岛外人口加入。不过，限购政策一刀切之后，对海南市场杀伤力已然显现，三亚市场降温特征明显，其他县市影响程度更大，短期内房地产市场陷入调整期。

综合而言，限购政策一刀切其实不是最好的办法，还是要因地制宜，根据具体情况来制定相应的政策。海南应该是“海纳百川”的市场，假使海南房地产市场对于外来人口完全封闭，并不是合适的策略。特别是非重点县市，如果今天没有房地产市场，对经济、财政收入等各方面影响可能会颇具杀伤力。从目前市场情况来看，房地产对海南整体影响还是非常大。虽然自由港启动在即，但是如果离开了房地产，自由港也是无本之木、无水之源，至少在短期内缺少了房地产支撑，自由港未来前景仍然堪忧。

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