年报点评 | 中国金茂：还可以再“大胆”一点

2018年中国金茂实现合同销售额1280亿元，同比增长85%，业绩增幅明显，行业排名提升至第24名，完成全年1200亿的目标。在土地投资方面，金茂持续重仓二线城市，并择机进入潜力三四线城市，全年新增土地储备约1103万平，总土地投资额为896亿元。2018年毛利率上升6个百分点达38%，与此同时，金茂年报公布的净负债率为71%，现金流充裕，能够覆盖短期债务。金茂持有物业为企业带来持续稳定的收入。

一、坚持市场化运作，业绩增幅明显

金茂可以说是央企当中市场化程度较高，也是完全按照市场化规律运行的一家典型房企，2018年业绩的高速增长也是金茂这么多年来坚持市场化运作的非常好的成果体现。2018年,中国金茂实现合同销售额1280亿元，首次突破千亿并完成1200亿元的销售目标；业绩同比增幅为85%，明显高于同期TOP30强32%的平均业绩增幅，5年内业绩符合增长率达50%,明显高于其余同期同规模房企。

图：中国金茂2014-2018年整体销售情况（亿元）

数据来源：企业公告、CRIC

二、推动金茂府迭代升级，产品市场认可度较高

在2018年金茂府2.0发布会上，中国金茂正式对外宣布：未来5年金茂要深入到40个城市，布局100余座金茂府。并且公司还坚持产品质量领先策略，以全能智慧科技亲情大社区为核心，从智能系统、智能硬件及应用终端入手，积极推动金茂府2.0产品升级。在克而瑞发布的《2018年房企项目销售金额排行榜TOP100》中，上海大宁金茂府，杭州滨江金茂府，北京亦庄金茂府，杭州首开金茂府四个府系项目进榜，共计录得近250亿的销售金额，市场对金茂府项目认可度可见一斑。

三、土储充裕，且有城市运营项目为企业带来更多土储资源

总土储资源可维持企业2020实现2000亿目标。截止2018年底总土地储备达6420万平，其中物业开发土储建面为4148万平，根据金茂常规商品房销售均价计算，能够支撑企业完成2019-2020年1500亿元、2000亿元的销售目标。

此外，城市运营已进入规模复制期，并为企业带来更多土储资源。目前中国金茂已完全在运营的城市运营项目分别为长沙梅溪湖国际新城、南京青龙山国际新城、以及2018年新在运营的宁波宁南国际科技新城项目，截止2018年底，已累计获取及锁定15个城市运营项目，公司城市运营形象将进一步巩固。与此同时，金茂曾公开表示在5年后城市运营项目对集团供应土地希望能占到60%，逐步下调招拍挂比例。

表：截止2018年底中国金茂城市运营项目情况

数据来源：企业业绩公告、CRIC

四、盈利水平保持高位，资金获取成本较低

盈利水平稳步提升。根据年报公布数据来看，2018年中国金茂各项盈利指标有所上升，保持行业较高盈利水平，毛利润同比上升45%至145.38亿元，毛利率增长至38%，同比上升6个百分点。

金茂在资本运营方面，公司财务风险控制情况有所改善。2018年净负债率71%，仍处于行业正常的水平，从现金短债比来看，公司持有现金257.82亿元，能够很好覆盖公司短期有息债务，风险把控方面有所改善，而从融资成本来看，金茂2018年平均借贷利率为5.11%，近几年来也一直维持行业较低水平。对于金茂来讲，由于一般能够获得较低成本的资金，不放大企业杠杆是不合算的，对于央企来讲，更应该放大杠杆获取资金发展。

图：中国金茂2014-2018年负债情况

数据来源：企业公告、CRIC

五、可以扩大杠杆，提高运营收入的比重

自中国金茂从“地产商”转型为“城市运营商”后，相继在2016年青岛产业峰会上提出从“双轮驱动”到“双轮两翼”的战略升级，其中，“双轮”为地产开发与持有，“两翼”则是服务与金融。在持有物业方面，能够为企业带来持续稳定的收入。2018年金茂酒店板块营业收入为人民币20亿元，毛利率为49%，整体营业收入与盈利水平较为稳定, 而物业租赁毛利率同比增长4个百分点至87%，营收为14亿元，同比增长6%。

而对于金茂“双轮两翼”的发展战略，我是非常认同的。今天也只有金茂这样的央企才能够在持有物业方面比较有优势，主要是因为企业能够获得较低成本的资金。我建议金茂未来应该进一步扩大杠杆，在持有运营方面进一步拓展，不论是在土地市场当中拓展，还是二级市场上拿存量的项目，都可以做一定的尝试，这有助于优化企业的收入结构，提高运营收入的比重。

金茂作为央企，在资源获取方面更具优势，且有中化集团的背书，在资本市场上也能够以较低成本获取资金。不管是在央企、还是在规模房企当中，金茂的运营管理班子都是可圈可点的。在“钱、地、人”的三大房地产维度上，金茂均具备较强的竞争力。如今，作为规模央企的金茂已经在机制上做了改进，用市场化方式来运作，未来潜力可期。

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