老旧小区改造用好钱不容易
来源:北京晚报
6800万元能做什么？在大兴区枣园小区和三合南里社区，它已经为4527户、约16100名老楼居民提供了焕然一新的社区公共环境，不仅促进邻里关系和谐，也进一步推动社区良性治理。“小支点撬动大杠杆”，这就是社会资本参与到本市6个老旧小区改造中所起到的作用。
枣园小区的口袋公园，成为居民最爱的休闲地。
解题
盘活闲置资源补便民短板
深红色的外墙，旋转的楼梯，搭配彩色的风雨廊，当三合南里社区居民老高第一次走进试营业的便民菜店时，他还真有点不敢相信，这是过去那处灰暗的闲置锅炉房。
三合南里社区建成于上世纪90年代，由三个独立小区组成。住着1147户居民的小区，内部公共空间较少且欠缺便民配套服务，然而，社区之外，却有一处闲置的锅炉房和堆煤场，多年无人使用。
2020年，大兴区以清源街道枣园小区、兴丰街道三合南里社区为试点，突破传统社区物理空间边界，跨区域统筹引入社会资本，在小区进行改造之前，由社会资本方先行投资对公共区域的环境进行综合提升。
三合南里社区党总支书记魏然介绍，社会资本方除了对社区内公共区域进行改造提升外，闲置的小小锅炉房也被派上了大用场，经规划改造为集便民服务和文体活动为一体的街区综合便民服务中心。
命名为三合・美邻坊的综合服务体，一层为便民菜店，二层为社区食堂和便民服务中心，三层为书店，还有街区体育中心，简单的生活所需都可在此“一站式”解决。初步预测，仅便民菜店就能辐射街区周边约6000户到8000户居民。
枣园小区亦是如此。社会资本方进驻小区后，对占地约3万平方米的中心公共区域进行了提升改造，提升公共景观，并建设了便民服务中心。同时，根据居民意愿，利用社区内的闲置空间，建设了一系列便民服务配套。口袋公园、主食厨房、社区便利店、厨余垃圾处理站、共享菜园……原先不足的社区配套服务设施，经过这一轮改造，基本补全了。
建成于1993年的石景山区六合园南社区，6月22日基本完成老旧小区改造，原先的闲置空地上，如今建起一座集立体停车、屋顶广场、便民服务等多功能为一体的立体停车楼，成为社区“民生综合体”。停车楼的底层，是社区食堂、老年驿站等为老服务空间；停车场的顶层，是可供休憩和玩耍的空中花园；还有下沉剧场和露天影院。
破题
引入社会资本助改造提升
老旧小区改造是居民诉求集中的共性问题。然而，面对数量众多的老旧小区，谁先改、谁后改、资金从哪来，都得通盘考虑。特别是资金，可以说是保障老旧小区改造的“弹药”，然而，单靠财政投入，资金有限、无法在短时间内大规模铺开不说，如果后期管理跟不上，改造成果也容易打水漂儿。
一面是居民“我家老楼何时纳入改造”的呼声，一面是庞大的资金缺口，如何破题？调动市场力量、引入社会资本，成为北京“十三五”时期老旧小区改造的探索新方向。
老楼集中、老龄化程度高的朝阳区劲松北社区，成为第一个“吃螃蟹”者。2018年，劲松街道以劲松北一、二区为试点，引入愿景集团投入3000万元，从设计、规划、施工到后期的物业管理，全程参与改造。社区改造方案、物业企业的选择、物业费的定制……每一项事关居民生活的决定，都从议事规则中“走”出来。居民没为公共区域改造投入一分钱，就享受到了社区焕新的福利。
也是通过劲松北社区的探索，各方找到了一套行之有效的办法：政府让利，盘活老旧小区资源；企业微利，确保长期可持续；居民获利，先体验后购买。
随后，社会资本参与老旧小区改造的探索在全市“多点开花”，继朝阳区劲松北社区、大兴区清源街道之后，石景山区、通州区和西城区也有创新实践。
石景山区鲁谷街道，以五芳园、六合园南、七星园南三个社区为试点，基础类改造由市区两级财政资金投入，新建停车综合体、自行车棚改造等提升类改造由社会资本投入，投入资金2300万元。
鲁谷街道办事处副主任来英慧将引入社会资本的实践总结为四个一：一体化招标、一揽子改造、一本账统筹、一盘棋治理，同步提升老旧小区“面子”与“里子”，同时将物业管理与社区治理也纳入全局，并通过授权资本方运营区域内低效闲置空间、停车管理权、广告收益等，确保其微利可持续，最终实现老旧小区有人建且有人管。
石景山区古城街道，引入首开集团，投入2300万元进行低效资产改造、智慧社区建设。目前，古城南路社区已经完成了改造，不仅老楼变“健康”了，过去闲置低效的自行车棚也都被改造为便民超市、养老驿站等配套服务设施。
通州区玉桥街道玉桥南里社区，2020年引入社会资本，先行完成了社区小广场的提升改造；西城区真武庙租赁置换项目，引入社会资本作为实施主体，获得业主房屋出租权后改造再出租。
立题
老旧小区改造有了新思路
日前，住建部办公厅印发的《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第三批）》中，多种方式引入社会资本也被作为北京市吸引市场力量参与老旧小区改造的典型经验，向全国推广。
“老旧小区改造是民生工程，也是发展工程，引入社会资本能带动城市更新。”市住建委房屋安全设备处处长张宝超说。
“十四五”时期，北京引入社会资本的步子将迈得更大些。就在今年4月，北京市印发《关于引入社会资本参与老旧小区改造的意见》，引导企业参与老旧小区改造，并提供政策支持。这是全国第一份关于老旧小区改造引资的文件，也被不少物业人评价为“为老旧小区可持续更新提供新思路的指引。”
《意见》提到，社会资本可以通过提供专业化物业服务、参与老旧小区改造、提供养老等专业服务，以及“改造+运营+物业”方式，参与到老旧小区的改造之中。其中，“改造+运营+物业”方式是指社会资本可通过投资改造，获得小区公共空间和设施的经营权，提供物业服务和增值服务。
“社会资本投入老旧小区改造，需要微利可持续。”愿景集团大兴区域负责人贾凡算了笔账，投入6800万元完成枣园小区和三合南里社区的提升改造后，他们每年可以获得的固定收入有物业费、停车管理费和便民服务中心的租金收入，初步测算，预期八年半的时间可收回全部投资。