自苏州限价政策以来，不少项目都是紧贴备案价成交，拿地、公开、开盘，市场一片火热。
但今年下半年，苏州新房市场供应爆仓、成交却持续下滑，存量火速上涨，不少人感叹：新房卖不动了！
近期我翻看朋友圈发现，新房市场竞争激烈之余，特价房重新火了！
直降144万！抄底钜惠！仅限10套！看得人热血沸腾！特价之下，不少项目总价极低，苏州刚需的全新买房窗口来了？
自“限价”政策出台，苏州的楼盘基本都是贴着备案价卖，从放风价开始就对标“限最高均价”。
拿最出名的狮山板块来说，集中在图中区域的楼盘备案均价都在3.9万/㎡上下，牢牢锁住房价天花板。“核心板块不破4，其他板块不破3”，似乎成为苏州房地产市场的一条硬性红线。但除了园区和狮山，其他板块的大热项目逐渐减少，甚至不少楼盘开盘遇冷，仅卖出2-3成都不是新鲜事。要想成交迅速，不少项目开始与周边项目比装修标准、比地理位置，但最直接能促进成交的，还是降价！
不过“限价”更多约束的是区域内的红盘，一些本来就没有大竞争力的项目，相互比价之间，备案均价低于“限价红线”一大截，“限价”对这些项目失去意义。同时，今年下半年以来，“特价房”“一口价”房源频繁出现在朋友圈，有卷土重来的迹象。其中不乏一些红盘，例如今年大卖的龙湖大境天成和中建河风印月。除了核心板块，我猜想未来苏州大部分板块都会迎来特价房。有些项目开盘遇冷，有些项目为清盘造势，开发商绞尽脑汁要把房子卖出去，想暗中降价，“特价房”成了一个不错的选择。限时、限价、限量，少量多次推出房源，这种形式吊足了买房人胃口，成效不错。例如国瑞熙墅推出的10套特价工抵房，近日多次出现在我的视野，且每回图上都会增加新的红线，中介的文案也从“欲购从速”变成了“最后的机会”“错过再无可能”！很多时候，项目的特价优惠都给到渠道，例如位于苏州高新区的南山楠。项目处于清盘阶段，我来到项目现场询问有没有优惠，负责人表示买房人自己到现场购买，高层底复有10万定金抵20万房款的活动。而查看中介的朋友圈宣传，一套备案总价409.5万的房子，直降144万，只是买房人需要缴纳10万元团购费参与购房，差额巨大！有部分买房人表示，难道只有通过中介才可以得到优惠信息吗？10万块钱团购费会不会太贵了！我打电话询问了不少项目，很大一部分都是通过合作、分销的形势推出特价房，不通过中介很难散播项目的优惠信息。当然，如果不着急买房、有足够的耐心，也是有机会捡漏的！拿吴中的和岸花园项目来说，10月11日与贝壳合作推出10套特价房，特价房、仅10套、仅此1天，三个词组合在一起，尤其吸引人！但当我前去询问时，项目的优惠已经过了期限，不过可以确定的是，项目暂时还未清盘，因此后期极可能还会出现“特价房”！如我所料，项目于10月17日再次推出17套“一口价”房源，套数更多！此种情况下，可在首次看到优惠信息的时候打电话至售楼处，预留信息。不少项目会线上、线上同步推出优惠，等到下一次活动现场售楼员会通知有意向买房的客户。
又降了，苏州上周仅成交840套住宅！高周转下，新房卖不动了！特价房出世，大概率意味着苏州新房卖不动了。我们先来回顾一下，苏州房产市场的近况。刚刚过去的苏州11号土拍，京东斥资47亿拿下高铁新城一块商服、一块住宅地块，引爆朋友圈。今年3月以来，苏州场场土拍爆热，挂地频繁、新地王频出，不少房荒已久的板块都收获了多宗地块。苏州开发商积极拿地推动楼市上新，一定少不了下面这项政策的功劳。今年2月，苏州调整了土拍政策，不统一要求工程结构封顶后申请预售许可证，也就是无需现房销售。至此之后，促成了苏州土拍的火热。拿地、规划、公开、开盘，一气呵成，苏州房地产开发商进入高周转模式。在过去，仅有小部分房企能拿地20多天出规划，如今成了常态。拿地1个月内基本出规划，少则只要几天，不少项目地基还没打好就着手准备开卖了！土拍的火热促进了苏州新房市场供应量骤增，新盘扎堆入市，“单日成交1亿”、“狂卖50亿”，营造了新房市场火爆的氛围。日前，我发现贝壳数据显示苏州二手房存量破10万大关，今年苏州二手房市场遇冷，分析之后有不少人与我讨论，得出结果：今年苏州新房市场同样不好过！今日查看苏州商品房可售房源，目前新房存量56891套，总建筑面积达758.08万㎡。据诸葛找房分析，上一周苏州新房成交持续下滑，其中住宅共成交了840套，环比前一周下降52.57%，且六大主城区新房成交皆呈下降趋势。
新房存量持续上涨、成交量环比持续下跌，房子怎么卖出去？和不少新房开发商、中介沟通，基本确认：这种情况6月就开始了。今年第二季度，苏州拍出了不少宅地，新房供应爆仓，持续了一段时间火热后发现，新房市场竞争激烈，房子开始卖不出去了。二手房难出手，置换群体无从促进新房消化，而刚需客挑花了眼，且坚信买房不急、后面还会有更好的。拿地、开发，增大市场新房供应，由此挤压了二手房市场，又导致置换群体无力进入新房市场，苏州的房地产市场进入了死循环。刚需请留意！行将岁末！全新买房窗口已现，可适当捡漏2020年很快要进入最后一季度，苏州房地产走势如何，看金九银十的表现就可知一二。今年9月，苏州一边热销盘频出，一边涌现滞销盘，出现大面积开盘歇火。蓄客期一再拉长，买房人观望情绪浓厚。据金刚石数据统计，吴江的缤纷桃李花园，9月份仅卖出1套房，鲁能公馆打出骨折价，也只卖了30套......往年来看，苏州楼盘1个月的蓄客期，基本就能开盘。如今面对竞争激烈的新房市场，不少项目提前两三个就开始蓄客，开盘却一拖再拖。今年以来，苏州进入改善元年，不少项目主推大面积改善户型，总价高，刚需无力承受，只能往偏远的地方选择。但下半年以后，新房市场哑火，特价房频出，无不在告诉我们，刚需的机会来了！但很快就是年末冲销量的时候，我相信更多的项目会推出“一口价”“特价房”，这将是苏州刚需全新的购房窗口！你认为，现在是买房的好时机吗？欢迎下方留言或扫描二维码加我微信讨论！
