新盘扎堆！苏州两大3万+板块正面硬刚，买它就对了
长期以来，园区和姑苏都是城市建设的封面之作，代表着苏州发展最强极，令不少买房人心向往之。
但就是这样的繁华区域，也有“城中村”一样的板块黑洞！它们分别是姑苏的平江新城和园区的娄葑！房价同样都是3万+/㎡。
工厂集聚！板块界面差！教育资源匮乏！没有大型商业！为何娄葑配套更差，房价却与平江新城持平？
接下来我将从区位和发展轨迹、产业功能、交通、综合配套、房地产现状这5个方面，来对比这两个板块。
平江新城位于姑苏区最北部，地处两区交汇处，南邻相城，北接姑苏老城区。
因为姑苏老城区土地资源稀缺，且有“古城保护”政策，几乎没有可开发利用的空间了。
而平江新城紧邻苏州古城，本身交通枢纽的优势明显，方便承接外溢，于是平江新城迎来了发展契机。
2012年，姑苏区政府就已迁至平江新城内，后期九大市级行政服务机构相继迁入。
今年8月，苏州市姑苏区北部经济区一体化创新发展领导小组指挥部正式揭牌！平江新城也在其中。
娄葑位于园区西，西邻苏州古城区，东靠苏州工业园区中新合作区，南接吴中。
虽然位置不错，但存在感并不是特别强。随着园区房价的一路高涨，娄葑这个相对而言的价格洼地被越来越多的人关注。
在724政策后，位于园区娄葑的32号和33号地块首次限定了备案均价、备案最高价和最低装修标准。
所以，两个板块的崛起背景是相似的，都是依托于核心区域外溢。
上个月苏州市委书记蓝绍敏赴姑苏区调研北部经济区一体化创新发展工作。
北部经济区将结合现有的产业基础，建设数字经济产业园、口岸经济产业园、总部经济产业园、信创经济产业园等多个具有鲜明特色的产业园区。
而平江新城结合自身发展情况，也制定了相应的策略。
备注：来自苏州规划
娄葑园区开发建设，挖起第一锹土的地方，也曾登上“全省农村社会经济综合实力第一镇”、“江苏省外向型经济第一镇”的宝座，但近年来却一直没有太大动静。
但娄葑本身片区遍布科创园、工业园、大大小小的公司，就业机会非常多，更何况其靠近独墅湖高教区的地理优势。
上个月娄葑正式签署联创产业园项目代建协议，该项目是园区“国企＋社区”产城更新、经济质量转型升级的首次尝试，旨在改善集体资产发展现状，这是娄葑特色。
备注：来自娄葑发布
对比下来，平静新城接下来利好，而娄葑本身底子厚，又因为靠近科教创新区，就业岗位更多。
平江新城汇集了苏州火车站、汽车北站等重要交通枢纽。
片区交通极度便利，京沪高速、城北路和北环快速路三条主干道穿过，同时地铁2、4、6号线总计3条地铁交汇。
但也恰恰是因为路网过于复杂，自驾出行在火车站附近经常要兜圈子。
娄葑靠近东环快速路、南环东路和独墅湖大道，十字交叉的高架路到达苏州各区也很便利。
同时片区地铁3号线已通车，地铁7号线在动工中。
对比下来，显而易见平江新城的交通优势明显，四通八达。
娄葑也不差，缺点在于两条地铁都是南北走向。
平江新城最大的特点在于观感很好，遍地商场、写字楼，非常繁华。
站在平泷路上，你能看到城市生活广场、万达广场、平江商业广场等多个大型商业综合体。但是因为片区人气不足，大部分商场人气寥寥，甚至烂尾。
比如盛博广场，没什么人去逛。
片区医疗和教育资源非常优质，苏大附一院总院是一家三甲级医院，草桥中学的升学率榜上有名。
平江新城配套▼
娄葑的基础配套都是齐全的，商业是短板，几乎没有大型商业综合体，只有一个装饰城和两个小的生活广场。
娄葑配套▼
对比下来，平江新城的综合配套是比较优质的，尤其在商业配套上，很少有哪个区域可以与之相比。
目前两个板块均有多个新盘在售或即将上市，新房均价差别不是很大，都在3.2万/㎡左右，面积段分布也是有刚需和改善兼顾。
平江新城新房推荐：
No1、浅棠平江
项目地址：广济北路金科仁恒浅塘平江
主力户型：108-186㎡
参考均价：32800 元/㎡
推荐理由：
1、品牌房企：高品质代表作极多，在苏州每次开盘都热销
2、社区品质高：金钥匙物业，自带大型会所
户型鉴赏：
108㎡的户型▼
143㎡的户型▼
186㎡的户型▼
No2、中骏天荟
项目地址：姑苏区人民路润元路交汇处
主力户型：100-133㎡
参考均价：32000 元/㎡
推荐理由：
1、户型特殊：客厅带大飘窗，空间感会增强，阳台在卧室，隐私性更佳。
2、相对离地铁近：距离平泷路东站约900米。
户型鉴赏：
100㎡的户型▼
116㎡的户型▼
133㎡的户型▼
娄葑板块新房推荐：
No1、朗诗和风熙华雅苑
项目地址：苏州市工业园区东兴路南侧
主力户型：89-164㎡
参考均价：32500 元/㎡
推荐理由：
1、科技住宅：市面罕见科技住宅，恒温恒湿恒氧，居住舒适度一级棒
2、园区价格洼地：园区本身房价过高，低总价小户型供应少
89㎡的户型▼
109㎡的户型▼
133㎡的户型▼
139㎡的户型▼
No2、新希望锦麟芳华
项目地址：
主力户型：90-140㎡
参考均价：32500 元/㎡
推荐理由：
1、园区价格洼地：园区本身房价过高，低总价小户型供应少。
两个板块的二手房挂牌价基本持平，但平江新城不同楼盘之间的价位差很大。
比如万科金域平江，挂牌价已经达到44467元/㎡了，这个价格比新区、园区的很多新房价格还要高得多。
备注：数据来自贝壳找房，挂牌均价为板块挂牌均价，最新成交价为最贵小区最新成交单价
而纵观拿地，娄葑最新的两块地都已经上市了，平江新城还有3块地还没上市，而且楼面价都不低，与之前的区域地王浅棠平江20124元/㎡的楼面价相差不多。
从上面三个表可以看出，虽然咱们之前分析平江新城配套比娄葑要优质得多，但是娄葑在严格的限价政策下售价也并没有比平江新城低多少。
不过房企更偏向于在平江新城拿地，应该也是觉得平江新城更有利可图。
平江新城的上限已经达到4万/㎡左右，而娄葑还有很大的空间。
娄葑的板块非常狭长，因为北部近期没什么新盘上市，所以重点分析的南部，也就是独墅湖大道以南。
对比发现平江新城无论是从产业、配套还是房企拿地来说，都更有优势。
但娄葑在限价政策下新房均价并不比平江新城低多少，果然靠近园区、就业机会多，就有了光环。
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