环沪为什么最近又开始热了
如果你问一个中介最头疼带什么项目
他大概率会说环沪项目
相比新房、二手房，甚至租房业务，环沪项目推介才更边缘
这不是什么明文规定，只是大家约定俗成的一种市场默契
长三角一体化一直在提，但是环沪一小时生活圈还是不容易的，环沪产业发展也跟上海比不了
而且如果买在环沪，对刚需来说用了贷款，就浪费了首套资格
刚需不想浪费首贷，投资觉得上海更保值，所以过去3年，中介最头疼的带看项目，一定是环沪
但是我们从数据以及身边真实发生的案例来看
从今年1月开始，这件事情有了微妙变化
今年1月环沪城市成交数据达到了2019年以来的高点，以太仓、昆山、嘉兴为例
土地市场上，开发商“身体也很诚实”
仅1月，苏州成交15块地，溢价率8.38%；南通全市成交11块地，楼板价环比增长47%，溢价率10.65%
常熟的市场热度更前置，2020年常熟出让了28宗涉宅用地，成了近7年来涉宅用地出让面积最大的一年
作为从业者，我们能明显感觉到环沪热度在增加，这也是为什么看到越来越多环沪城市正在限购ing
一般当这些硬性数据真实发生时，它一定会渗透到我们日常生活里
过去1个月，我已经听到我一位朋友、一位同事买在了环沪，而以往，整个2020年，这样的例子，我一个没听说
所以，环沪怎么就突然热了呢
结合市场情况，我们至少可以看出有两个因素的推动：
一方面，上海从去年下半年开始，购买力在一、二手市场得不到满足
而且随着年前到现在一系列政策出台，很有一部分购买力瞬间失去了购买资格，需求发生外溢成了很自然的事
而上海需求 外溢的第一站，就是环沪
另一方面，我们还要看到一件事，就是上海最新的五个新城战略
它们扩圈了上海周边，也再次夯实跟环沪的连接，这迈出了长三角一体化最扎实的一步
同时也把一圈环沪送到上海面前
那头疼的问题来了，这么多环沪，如果我们有购房需求的话，该怎么选
总不能一个个跑一遍吧，而且就算跑一遍又怎样，除了看看火车站和长的差不多的城市界面，我们怎么知道它们以后会怎样
今天我们换个角度去思考这些问题
➤ 从哪来，这些环沪城市的背后都是哪些城市
➤ 到哪去，它们又对接着上海的哪个部分
➤ 我是谁，这些环沪城市自身力量如何
有点清奇，却足够说明问题
公众号：真叫卢俊
认认真真聊地产，实实在在谈买房。
01
环沪城市背后的“两大金主”
说之前我们需要划一下环沪的范围，那种把南京也划进环沪周边城市的就有点扯
我们以上海虹桥火车站为原点，驾车100公里以内的城市，也就是说开车在1小时左右的城市，高铁半小时内的城市
然后我们以此为半径，在上海周边画个大圈
然后抛开要渡河、渡海的，纯陆地连接的城市，有这些：
常熟、太仓、昆山、苏州、嘉善、嘉兴、平湖、海盐
然后只要再多盯一会，从太仓数到平湖、海盐，环沪可以分为南北两派
➤ 北面，太仓、昆山、常熟，连接着苏州-上海
➤ 南向，嘉兴、嘉善、海盐、平湖，连接着杭州-上海
本质上来说，你连接的两端城市能级，以及产业侧重，会直接影响到中间地带城市的经济发展机遇，也考验着它们的产业外溢的承载能力
也就是说，两端连接的是上海和二线，还是二线和三线，会直接影响这些城市经济发展量级
那既然南北两派，东边连接的都是上海，那我们第一轮pk，就放在它们“身后”的那个城市
苏州，杭州
02
苏州，真的让我没想到
杭州这两年出现在媒体上的次数多，这背后更深层次原因是杭州的新经济方向，各种抖音直播带货小姐姐都扎在这里
数据来看，杭州上市公司市值，全国前四，是除了北、深、上之外上市公司市值最高的城市
数据来源：中国基金报
相比之下，苏州给人的感觉，比杭州小，然后人也没杭州那么多，但实际上呢
不声不响的苏州，面积只有杭州一半的苏州，人口竟然超过了杭州
更让人没想到的是这个城市的能量，苏州一头扎在工业制造业
还记得《都挺好》住千万豪宅的苏明玉做什么的吗，就是工业制造业
小蒙总质疑她说“你不就是卖机床的吗”，我们看看苏明玉的回应
苏明玉没有夸张，大家不要觉得工业已经是第二产业了，我们现在都在追求第三产业了
我们说的第一、二、三产业并不是根据重要性进行排名，而是整个产业发展推进顺序
我们为什么能安全度过疫情，为什么能跟发达国家抗衡，这背后跟我国工业全产业密不可分
话说回来，如果工业退步，像杭州这样专攻第三产业的城市也失去了服务对象
这也是为什么美国会提出“再工业化战略”，德国提出工业4.0概念等等，发达国家都开始重新重视工业
苏州制造业有多强？这两年的苏州制造业全国前三，前面分别是上海、深圳
数据来源：中工招商网
你很难想象一个地级市，仅工业增加值，就可以和纯一线抗衡
所以总的来看，这些环沪城市背后的两大金主，都不简单，各有所偏重
最后还有一点让人没想到，苏州的GDP排名全国前六，还是那个感叹
一个地级市是怎么做到跟北上广深这样的一线pk的，顺便还碾了下杭州，整整超出4000多亿
数据来源：第一财经
可能我们都需要重新认识下苏州了，不过这都是后话了
说完这些环沪城市背后的大山，我们再来看下环沪城市的南北两派，都跟上海的哪些新城市对接，为什么要看这一点
对于环沪的客群来说，他们更多的关注点可能还是“沪”，跟上海不同的新区对接，意味着日后各个环沪城市不同的发展机遇
03
连接上海哪个新城，什么差别
我们不说新城一定会拉动周边环沪城市，但新城本身的能级，一定会对周边城市有影响，分南北看的话
北面环沪，对接的青浦新城、嘉定新城；南面环沪，连接更多的是松江新城、奉贤新城
而它们之间，在交通配套、产业能级，还是有差异的
嘉定新城拥有其他四个新城都羡慕的轨交体系，它利用沪宁城际和沪苏通铁路，将既有安亭北与安亭西站组合形成安亭枢纽
还没完，11号线、嘉闵线、宝嘉线、14号线西延伸将分别进入嘉定，进一步丰富这些枢纽，要知道这些轨交线路不是走到嘉定就停止了
而是继续向环沪辐射
几乎现在就能看到的事情是，这样立体多维的交通未来一定会为嘉定新城、北环沪带来更多联系，联系就是利好
而松江新城、奉贤新城，虽然在交通能级上没嘉定、青浦两个新城那么抢眼，但也是不错的
结合沪昆高铁、沪杭城际、沪苏湖铁路将松江南站打造为松江枢纽，引入嘉青松金线、东西联络线，未来会结合9号线12号线西延伸等轨道交通线路
交通是发展第一步，更让人期待的还是这些新城的产业布局，目前看下来各有亮点
整理自：上海市人民政府官网
说到这我们可以把这些环沪城市连接的两头串联在一起看
从产业布局来看，五个新城各有亮点，嘉定新城、松江新城偏实体产业，青浦新城、奉贤新城更偏向现代服务业，也就是第三产业
从交通维度来看，环沪偏北的城市之间轨交网、高速网更密集，更多包括机场在内的交通枢纽
而北环沪城市和嘉定新城、青浦新城能更好形成产业对接方面能形成更好联动
如果是这样的话，那北环沪城市自身承载能力如何
直白说，机遇来了，是否能抓住
04
找几个有意思维度看看
在说产业真实发展境况之前，我们可以先看几个比较有意思的数据
第一，人均住户存款
这某种程度上意味着一个城市的购买力，甚至是去库存能力
环沪下辖县、镇，无论是人口还是产业发展都非常有限
我们把环沪城市中地级市、县级市拎出来，在“市”这同一级别来比对下
常熟的人均住户存款竟然高过嘉兴
各位知道更夸张的是什么吗
常熟市政府工作报告显示，常熟市的人均可支配收入已经达到 60100元，这什么概念呢
2020年全国各省人均可支配收入前3分别是上海、北京、浙江，而浙江人均可支配收入5.2w左右，还没常熟高
人均可支配6w+，是一个可以和深圳市、杭州、苏州比肩的数字
可以说常熟这个城市的购买力，是我们之前考察环沪城市不曾注意到的，这也难怪全国百强里，常熟排第4
第二，高新人才收入水平
高新企业员工的薪资待遇，代表着城市吸引外来人口能力，我用南北环沪城市都有的IT工程师岗位为搜索对象，然后看了下这个职业在不同城市会有怎样的差异
数据来源：猎聘，3月28日数据
原本以为会是苏州最高，没想到最高的还是常熟...
一个县级市，高新人才收入是环沪城市中最高，所以是产业很厉害吗
我好奇的扒了下常熟的产业，主要分4个部分
汽车及零部件产业、先进装备制造产业、新一代信息技术、现代服务业
截至2020年11月，常熟高新区支柱产业已经引进20多个国家和地区的1000多个项目，包括28家世界500强企业投资项目50个、拥有各类研发中心20多个，内外资注册资本分别达到400亿元和86亿美元
而且为了发挥常熟世联学院资源优势，南部新城正在打造昆承湖金融科技岛，以“金融+科技”为重点，吸引以数学资产为特征的“互联网+”、云计算、区块链及金融人才线上线下培训各类产业，这个金融岛的概念还是蛮酷的
所以这里也是除了苏杭以外，最高知的一个城市，一个常熟高新区
就拥有645个博士、1822个硕士
第三，就是其他加分条件
比如旅游资源，意味着如果我在这个城市投资房产
不仅可以租出去，还可以做民宿或者其他，从这个维度看的话，有环沪有几个重点自然资源值得重点关注，比如：昆承湖、沙家浜、阳澄湖
最后说说
从对接城市能级来看，南北环沪城市，各有优势，只是苏州比我们想象中要强很多，这点是我们之前没想到的
从对接上海新城的能级来看，嘉定新城、青浦新城在交通枢纽、第三产业发展方面方面更有优势
这两相向对比，我们认为北环沪城市更值得期待
再加上各城市自身交通枢纽建设，以及现有产业能级，我们更看好常熟这个城市
同时我们也惊喜的发现，常熟真的是一个藏富于民具备超常购买力的城市，这也更加坚定了我们对常熟的选择
还有一点，大家需要格外注意的是，就是这些城市是不是你想买就能买得到的，这两天湖州也限购了
环顾上海四周，苏州、昆山、太仓、启东、嘉兴、嘉善、平湖、海宁、桐乡，都有不同程度限购，然后又发现了一个熟悉的惊喜
是的，只有常熟不限购
总的来看，环沪买房看城市，要看交通、产业、规划
我们可以先从交通、规划，因为这些相比产业能级来说，是能看得到找的到的
看到了这些，我们就能看清这些城市现在以及未来的产业能级
而这才是环沪梯度化的核心
也是我们做出选择的开始