三百万买房子，还要付一百万税费？
“300万的法拍房，却要付100万的税费？”
听起来有些不可思议，但是这件事情确实发生在上海法拍市场，到底是怎么回事呢？真的有这么高的税费吗？
01
实际案例
Z先生，上海人，手上剩余一张房票，想买套房子做投资。Z先生花时间研究上海房产市场后，发现限购后的上海法拍房价格比较划算，再加上税费是各付，相较于买二手房来说，买法拍房确实是个不错的选择。
虽说法拍房各方面都不错，但是对于Z先生来说对法拍房的了解还是仅限于在网上看到的信息，并没有自己的亲身经验。
Z先生不放心自己贸然参拍，所以找到了我们来为他安全兜底买法拍房。Z先生告诉我们，他手头资金有300万左右，需求是买一套内中环的房子做投资。
一周后，Z先生在我们蓝鲸法拍小程序中发现了一套位于杨浦黄兴板块的房子，虽然是房龄不新，但是地理位置好，近地铁，周边配套也不错，合适的价格买来，把房子收拾下，投资前景还是不错的。
随后，Z先生将自己的想法和这套房子告诉了我们助拍师，助拍师感觉这套房子也不错，Z先生决定参拍这套房子，尽调小组便开始对这套房子进行尽调。
尽调小组尽调后发现，这套房子的税费“不太简单”。上拍公告中显示税费全部由买家承担，且这套房子的产权人是公司。
也就是说如果Z先生拍到这套房子，除了需要承担买家的契税之外，还要承担卖家（公司）的土地增值税，企业所得税，房产税等。计算了下总共需要缴纳120万左右的税费！
调查到这里，我们先把税费的情况告诉了Z先生，Z先生得知税费如此高后便放弃了参拍。
这套房子如果不做尽调盲目参拍，最后税费超出预估太多，不仅需要临时周转资金，更要重新计算法拍房的到手价格。
02
存在高额税费的情形
还有哪些可能存在高额税费的情况呢？
1.多次过户
为了避税，原房主从上家买进房产时，故意不去交易中心办理过户。
因此，这类法拍房只有网签合同，没有办理产证。
买受人为了过户，就必须先让原房主完成过户手续，再将房产从原房主名下过户到自己名下。如果遇到原房主不配合，还要花成本来搞定。
遇到需要多次过户并且过户税费全部由买受人承担的法拍房，买受人不仅要支付原房主过户到买受人的全部税费，还要承担原房主从上家过户时的全部税费。
毕竟，上拍公告中明确说明了“买受人承担过户所需全部税费”。
法拍房过户都这么难？费时费钱还不一定解决？遇上这五类确实是这样！
2.权利人差异
法拍房的权利人（原房主）不同，会直接影响到税费计算。
权利人是自然人的，可以直接按照成交价的8~10%，大致估算税费。
权利人是公司的，过户需要缴纳的税费就变成了“企业经营不动产所得税”，要比常见的税费高得多。
值得注意的是，在公司产权下的法拍房，一定要在公司正常存续状态下，税费缴纳正常之后才能办理过户审税。
如果公司有税务风险，那么涉及的事项就更加复杂，需要先将公司的税务解决之后才能办理过户。
3.权利来源
法拍房的权利来源是赠与、继承等特殊情况，需要缴纳的税费会更高。
赠与、继承所得的房产，在交易中心办理过户缴税时，个人所得税依照交易价格的20%征收。
当法拍房的原房主获得房产的方式是赠与或继承时，且上拍公告中明确规定“由买受人承担全部税费”，那么在买受人办理过户时，税费将高出普通法拍房交易价格20%的个人所得税。
03
如何排除高额税费风险？
如何排除高额税费风险？
根据多年的实操经验，我们总结了以下三种方法：
1.仔细阅读上拍公告，确认税费负担情况。
2.查询房产历史交易记录
3.查阅房产产调信息
如果有历史交易记录，并且，产调信息中的备注信息如果没有特别提示，基本都可以正常过户，基本不会产生额外的税费情况。
然而，除公告信息外，其他信息竞买人是无法直接获得的，只有相关当事人或律师法官拿调查令到当地交易中心才能查询到。
关于法拍房的交易，看似简单，但实际操作起来会有意想不到的突发状况出现。
除了要判断房屋是否有高额税费外，还要判断房屋是否有占用、是否存在过户、交房、贷款等风险和问题。
这就是为什么我们一直强调做好法拍房尽调的原因，只有清楚地掌握法拍房背景信息之后，才能确保法拍房交易不会出现重大问题。
根据近几年团队积累的法拍房过户经验，整理出法拍房尽调报告流程，为每一套法拍房制作尽调报告。
尽调报告包括：标的基本信息调查、下户看样评估、标的涉案信息及涉案人员调查、过户税费测算、贷款风险、价格分析、竞拍方案七个模块。
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