过不了户？这五类法拍房买到就是赔钱！ / 开普饭

这些法拍房，买了也不能过户

老王找到我们的时候心急火燎：他拍好的房子过不了户，怎么办？

细问之下，原来老王以为买法拍房是跟法院打交道，就自己一手操办了，但没想到过户那天，交易中心告诉他：这套法拍房不能过户。

老王找到法院申请协助办理过户，可法院不负责过户事宜，要他自己处理，全款也早就打进了法院账户，怎么办？他还能不能退款？

法拍房拍中后想退款，属于买受人主动毁约，需要没收全部保证金。

为什么这套法拍房拍了之后不能过户？

因各地的房管局政策不同，因此各地法拍房的过户情况也不一样。拿上海这个城市来说，法拍房能不能过户，是由房管局说了算的。

（法拍房上拍公告须知页）

上海的房地产交易中心无法办理军产房的过户，而老王买的这套恰好就是军产房。

并且法院公告上也已经注明“能否办理过户手续请竞买人自行到相关职能部门咨询，因标的物现状存在瑕疵等原因不能办理过户手续的后果由买受人自行承担”。

也就是说，老王拍下的法拍房不能过户这事儿，法院不会负责。并且，由于老王悔拍，还要扣除全部的保证金。

好在负责这次拍卖的法官比较好说话，做了笔录之后，几十万保证金被没收了，剩余的拍卖款也很快返还到老王账户里。

像这样的房子，我们建议不要参拍，不仅过不了户，还要白白损失几十万的保证金。

有哪些法拍房不能办理过户？

目前，市面上常见的无法过户的法拍房，有五种类型：

市政配套用房&公房

（标的为市政配套用房拍卖页）

市政配套用房的所有权是登记在市政机关名下的，只有特定人员才能办理过户。如果想拍这类房产，首先要确定自己是否有购买资格，不要贸然参拍。

有些公房的部分产权或者全部产权是归国家所有的，因此，交易中心对这种公房的过户条件也很苛刻。

历史保护建筑

（标的为历史保护建筑拍卖页）

历史保护建筑未经批准是不可以发生买卖、交换、赠与等行为的，因此，这类法拍房的过户不仅需要到当地文化局备案，还要报备区局批准。

一般情况下，我们不建议贸然参拍这类房源，参拍前需要提前确定购买资格。

不完整产权

（标的为不完整产权的拍卖页）

对于不完整产权的法拍房，买受人无法取得这套房产的全部产权，交易中心虽然可以过户，但是产权是不完整的，以后再出售或贷款会很麻烦。

这一类法拍房，只适合这套房产的其他产权人或其直系亲属参与竞拍，这样才能完整过户。

军产房

（军产权房的产调信息）

老王遇到的就是这种情况。

因为军产房的房产证与正常的房产证一样，产权人一栏中显示的都是人名，所以不管是在公告中还是在二手房成交数据库中，都找不到任何端倪。

只有在房管系统里，凡是有备注：“军队房改售房”的房屋就是我们所说的军产房，交易中心是不给过户的。

老王察觉不出这其中的风险，白白损失了几十万的保证金，属于正常现象，甚至一些法拍房市场的机构都不知道会有这些问题。

集体土地上的小产权房

（标的为集体土地房产拍卖页）

土地性质是集体土地的房屋，都是没有产证的，不属于商品房范畴内，这就是我们经常说的“小产权房”。

像这类小产权法拍房在拍卖过程中，只拍卖使用权，而不是所有权，因此买受人无法办理产权过户，拿不到产证。

如何辨别不能过户的法拍房？

在常规的拍卖流程中，一旦发生风险，买受人都会和老王一样被动，拍中缴纳全款之后，到交易中心办理审税过户的时候，才会被突然告知“过不了户”。

而这个时候才发现，早已经错过了解决问题的最佳时机，再怎么协商解决，也都是亡羊补牢。每一个参拍人都应该知道：法院是不作瑕疵担保的，真出了问题，还是得买受人自行承担。

因此，要想安全参拍，必须得对房产进行前期调查。

一般辨别房产是否可以过户，主要通过这两种方法：

1.房产的历史交易记录。

一般的商品房都有历史交易记录，非商品房的历史交易记录的调查会更加复杂。

2.房产的产调信息。

房屋的产调信息只有案件当事人或律师法官拿调查令到当地交易中心才能查询到。竞买人是无法获得这一方面信息的。

如果有历史交易记录，并且，产调信息中的备注信息如果没有特别提示，基本都可以正常过户。

其实法拍房的风险远不止过户这一项，根据我们多年参拍总结的经验，除了老王遇到的无法过户的情况之外，还有交房、贷款、附加成本、隐形问题等等。

所以，如果你没有多年的参拍经验，一定不要冲动参拍！只有在清楚地掌握了法拍房背景的情况下，才能确保不掉坑。

为了帮助客户解决参拍前的担忧，蓝鲸法拍依据近三年客户的实操案例，总结了一套标准的法拍房尽调模板，为每一套法拍房制作尽调报告，帮助买房人理性参拍。

尽调报告包括：标的基本信息调查、下户看样评估、标的涉案信息及涉案人员调查、过户税费测算、贷款风险、价格分析、竞拍方案七个模块。

（调研报告目录）

过不了户？这五类法拍房买到就是赔钱！

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