等额本息与等额本金，贷款方式怎么选

大家好，我是古城房哥，专注于西安楼市。

房子终于买到了，但是等额本息、等额本金到底怎么选？

今天我们用数学模型来回答这个问题。

这是贷款两百万，贷款利率五点九，还款期限三十年情况下，等额本息和等额本金的还款清单。为了更好分析，我们要把这些数据转化成坐标系。X轴是还款期数，Y轴是每月还款金额。蓝色代表等额本息，每期月供是一样的，橙色代表等额本金每期月供递减。那根据初一的数学知识，我们知道，这条直线所围合的面积，即总和，不难发现，图中三角形A的面积要大于三角形B的面积，等额本息的还款总额要大于等额本金。

那既然这样，那是不是选择等额本息的亏了？实际上并没有。因为这种假设是在不提前还款、坚持还款三十年情况下的结论。而事实上，从一九九二年中国建设银行上海市分行发放出我国第一笔个人住房贷款，至今才勉强过去了二十九年，我国还未出现还款三十年的住房贷款。而对于一般家庭来说，三十年意味着一个二人世界已经变成三代同堂，在房子上的需求从两室上升为三室、四室。

因此在未来三十年的某一刻，一定会出现触发房产置换的因素，从而我们需要将提前还款考虑在内，重新分析我们在绘制的图二。s轴仍然是还款期数，y轴是当期提前还款总额，包括以还款总和加剩余本金被方便分析，我们结合两张图，并选取x轴一百二十、两百四十、三百六十，即十年二十年、三十年。这三个点进行分析。

显然若在第十年提前还款相比之下，选择等额本息，可以使我们拥有超过二十万的可支配现金流，而他的代价是第十年时提前还款总额多出十万，换算成利息只有百分之五左右，只比基准利率四点九高零点一个百分点，算得上是合理的代价。

再看第二十年，此时提前还款等额本息多处的可支配现金流只有六点五万，但提前还款总额却多出三十五万。最后看了第三十年，等额本息比等额本金多还款五十万。

OK，说了这么多，那到底应该选择哪种方式呢？实际上两种方式没有绝对的好坏，只能说适合不同的家庭情况。现金流的背后是现在的收入，而提前还款的背后是对家庭资产的预期。

如果你的家庭收入，除掉等额本息未来也不会增加，那三十年的每一期其实都压力山大。考虑到交房后的契税、装修等费用，等额本息是你唯一的选择。

如果现在的收入刚够等额本息，同时未来家庭收入会稳定增加，且家庭资产投资收益高于房贷利率，建议选择等额本息。

现在的收入负担等额本金没有什么压力，但自身没有能够跑赢房贷利率的投资渠道，建议选择等额本金。

现在的收入能够负担等额本金，而且自身投资收益高于房贷利率，建议选择等额本息。

这说明了选择贷款方式的前提是对自身现金流的评估和对未来家庭资产的预期。

总之，最佳的贷款方式就是首套房付最少的首付，用最大的杠杆贷最多的款，在完善家庭理财配置的同时积攒基金，等待着改善房或二套房的机会。

当然，以上都只是让贷款轻松一点的小技巧，想要真正贷款无压力，唯一的办法当然只有撸起袖子加油干，努力多赚钱。