法拍房有占用风险？住不进去怎么办？这四步记好

这些有占用的法拍房，如何解决

一套法拍房，房型、位置、采光、价格都很合适，也亲自去现场走了一圈，那还需要做尽调么？

上周，客户L就带着这么一套法拍房找到我们。

而事实，果然没有看起来的那么简单美好。

（标的上拍页面）

工作人员花了两周时间，通过多方了解发现：年近七十的被执行人和他的妻子还住在这套待处置的法拍房中。

而被执行人的儿子由于诈骗罪，目前还在牢狱之中，无法赡养老人。

也就是说，一旦拍中，法院不负责清场，如何安置两位老人就成了买受人的事情。

壹

有占用的法拍房在法拍市场上并不少见，一般有三种情况。

1、被执行人占用

（有人占用上拍页面）

被执行人，指这套法拍房的原房主，因为自己欠了申请执行人的钱不还，或者没有能力偿还，自己名下的房产就会被法院强制拍卖掉，拍卖款优先偿还申请执行人的债务。

申请执行人，指向法院申请执行这套法拍房的债主，通常为被执行人欠债最多的一个。

客户L遇到的就是这种情况。

这套法拍房的被执行人今年68岁，14-16年期间先后向亲戚朋友借了一百多万，之后拒不还款。

债权人无奈便向法院提起诉讼，法院强制拍卖执行他唯一的房产，同时也将他列为失信人员和限制高消费人群。

但是，2018年，被执行人的儿子由于诈骗罪以及合同诈骗罪被判七年，无法赡养父母。

被执行人及他的妻子只有这一套房子居住，一旦成功拍卖，就无处可去。

可想而知，这种情况下，被执行人必然不会轻易离开自己的房子，让拍卖、过户顺利进行。

（失信人员及限制高消费人员裁定书页面）

像这类已经失信限高，并且年纪比较大的被执行人占用的法拍房，如果前期没有充分的解决方案，一定不要参拍。

否则就会面临“拍中却住不了”的情况。

2、债权人占用

债权人，就是被执行人的债主。

一旦被执行人已经沦落到房子被拍卖，就代表被执行人名下已经没有其他可供执行的资产了。

通常情况下，被执行人不会只有一个债权人。

但是在法院强制拍卖房产时，会优先将拍卖款偿还给有申请执行人身份的债权人，也就是欠款最多的债权人。

而其他债权人们只能等被执行人将申请执行人的债，还清之后，才能向法院申请强制执行追回自己的钱。

（债权人占用的标的上拍页面）

对其他债权人而言，什么时候能追回欠款，能追回多少，都是未知的。

于是，一些比较极端的债主会直接住进被执行人的房子，扰乱竞拍，要求被执行人还债。

3、案外人占用

（案外人占用的上拍页面）

还有一些占用，属于案外人占用。

案外人通常是被执行人的亲戚或朋友，有些是真实住在这里，有些是假装住在这里以干扰竞拍。

之前写过的一篇有案外人占用的法拍房购买案例：82岁老人因把房产登记到侄子的名下，侄子投资失败，老人住了一辈子的房产被拍卖，最后被迫住进了养老院。

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这种案外人占用的法拍房，清场起来也是非常困难的。

贰

对于竞买人来说，遇到有占用的法拍房，我们该如何处理？

首先，竞买人在参拍前，就应该对房屋进行调查，全面了解房屋的情况，以及可能存在的风险。

如果是有占用的法拍房，尽量不要参拍，如果一定要参拍，必须提前制定清场方案。

依据多年的参拍经验，遇到想参拍但有占用的法拍房，总结出四个步骤，教你如何调查法拍房占用问题：

第一步：

调查法拍房涉及的案件信息，主要包括标的被拍卖的执行案件以及债权数额，目的是为了调查债权人的债务占比，为之后分析法拍房实际占用情况做铺垫。

第二步：

调查被执行人涉及的，除标的以外的其他相关执行案件，目的是为了调查被执行人有无其他负债，以及欠债数额，目的是为了排除其他债权人占用的风险。

第三步：

实地下户调研，去法拍房所在位置，实际查看是否有真实占用，以及占用人性质，初步制定占用人清场方案。

第四步：

如果被执行人名下有公司，还需要调查涉案公司信息，主要调查被执行人是因为什么导致欠债，有无套路贷、涉黑等风险，尽可能排除案外人占用。

部分重要的信息，需要律师和有经验的团队才能准确判断。

就如客户L，因为经验不足，即使亲自去现场探访了一番，也没有发现核心的问题。

所以，客户L心仪的这套房子，我们仍然不建议参拍，因为所需要耗费的总成本可能会远高于客户L所预期的成本。

特别是拍卖结束后，再去处理这一类风险的话，被执行人更可能会有恃无恐，坐地起价。

除了要判断房屋是否有占用，还需要排除过户、交房、贷款、附加成本等风险和问题。

根据近几年团队积累的法拍房过户经验，整理出法拍房尽调报告流程，为每一套法拍房制作尽调报告。

尽调报告包括：标的基本信息调查、下户看样评估、标的涉案信息及涉案人员调查、过户税费测算、贷款风险、价格分析、竞拍方案七个模块。