中鼎 |【财税热点】房地产开发行业涉税问题解析

房地产行业一直是社会的热点行业，也是一个具有相当复杂度的行业，其中涉及到投资、融资、开发、销售、交付、出租、运营等等多个环节，上下游涉及的企业类型较多，加上营改增的这几年中，各类涉税文件频繁出台，都增加了房地产行业的涉税复杂度。笔者依托于各类文件结合实践中的案例，将房地产开发企业业务分为五个环节，对其中的涉税问题分专题进行案例分析，同时对房地产尽职调查和房地产税务管理架构进行探讨，如有不同观点，欢迎指正。

(3)安徽地方税务局网站回复内容：国家税务总局有明确答复，凡是财税[2004]第134号中列明的项目，包括市政建设配套费，不论在办土地使用权证之前还是之后缴纳，都要纳入契税计税价格，征收契税。部门：耕契处；答复时间：2014-06-24 08:55

▷暂不征收契税： 成都市地方税务局财产与行为税处《关于城市基础设施配套费暂缓计入契税计税依据的通知》（财行便函[2017]14号）：针对成都市建委按建筑面积收取的特大城市市政基础设施配套费是否计入契税计税依据的问题我处请示了省局，省局根据国家税务总局口头答复，回复了该处。并将相关问题通知如下：总局和省局均认为，房地产开发商在取得土地使用权后按开发的房产建筑面积向建委缴纳的城市基础设施配套费（一般计入开发成本）是在取得土地使用权之后环节发生的费用，该费用不是为取得土地使用权而支付的，应暂缓征收契税。

有住宅建筑面积的建设工程规划许可证之后、领取规划许可证对应的建筑工程施工许可证之前，按照规划许可证核发的住宅建筑面积一次缴清配套费。若一张建设工程规划许可证对应多张建筑工程施工许可证的，以首次申领带有地上住宅面积的施工许可证为准(对缴款时提交的规划许可证发证日期超过三个月的，要核查后征收)。

▷关注各地文件规定：实务中，需要关注各地税务机关的口径和文件规定以及各类公开答复，如有明确文件规定需要缴纳的，司法机关一般会支持并引用已有的司法判例，做出征收契税的判决。例如：（2019）琼01行终22号中就做出了当地已有税务文件和已有判例的引用：“431号土地契税复函明确表明通过“招、拍、挂”程序取得的出让土地，在立项报建环节才发生的向城市规划部门和建设管理部门收取的费用，如市政建设配套费等应作为契税计税依据依法征收契税。另外，经我局在中国裁判文书网了解，在重庆市大足区中天房地产开发有限公司于重庆市大足区地方税务局棠香税务所行政纠纷中（〔2014〕足法行初字第00156号），司法机关对当事人以协议方式取得国有土地使用权后，在报建环节缴纳的城市基础设施配套费作为契税计税依据予以了认可。因此，一审法院认定1135号通知书适用法律适当是正确的”

来源：梁好财税工作室