房市漫谈之北京，北京楼市新理解
特别提示：本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第三十七篇文章，若有不当之处，欢迎留言讨论。
目前，整个北方的房地产基本上都出现了不同程度的下行，标志性的城市有天津、青岛、济南、石家庄、郑州等，其中以天津和青岛跌幅最为惨烈。
已经有不止天津朋友讲述，天津有的地方房价跌回到了12年，青岛也不用多谈。以上几个重点北方城市，我都在『典型城市房市漫谈系列文』中分享过了。
在本轮北方房地产沦陷过程中，北京也不例外，自17年最高点以来，北京已经出现了10-20%的跌幅。
本次分享北京房地产，我不想再用以前的框架分析了，因为北京是一座及其特殊的城市，单纯分析人口、经济和政策不足以看清其本质，还有就是，北京的整体人口、经济和政策和上海类似。
如果仅是从人口、经济和政策三维度分析，参考上海就成了，同时，也可以对比东京的房价和收入，整体来看，东京的真实房价不及北京的1/2。（详见旧文：《房市漫谈之上海，魔都东京大比拼》）
过去的2020年，整个北京房地产还是处于横盘震荡、微微下跌趋势。但是，相较于2017年北京高点，整体上还是出现了10-20%的跌幅。
这不是我胡说八道，而是有权威数据支撑的。
2018年初，北京市住建委主任徐贱云表示，二手房成交均价已从3月的最高值6.79万元/平方米，回落到5.91万元/平方米，比2016年12月下降了1.2%，比最高峰时期价格下降了13%。
也就是说，2017年3月17日新政以及遣送部分底层人民回乡活动后，北京一年间二手房的降幅就达到了13%。18-20年之间，一些机构公布的数据，比如贝壳、国家统计局，所公布的北京二手房价格也是下跌。
以下为贝壳数据，我个人认为机构的数据在跌幅预报上面还是偏保守，实际上燕郊已经处于第二轮腰斩过程中了，廊坊就是典型的燕郊房地产市场。
而且，自从新政推出，北京二手房成交价也骤减，如下图所示，16年北京二手房成交套数为26.75万套，但是，2017年二手房成交套数仅为13.43万套，也就是说，“317新政”之后北京二手房交易量缩水一半。
自“317新政”后，北京二手房交易量就一直比较稳定，维持在14万套附近波动。（下面数据来自北京住建委官网）
但是，如果观察环北京地区的房价，比如：天津、燕郊（比如廊坊），你会发现，北京房价的跌幅还算好的。
可以这么理解，北京作为北方最优质的的城市，如果北京下跌了，那么意味着其他城市更难过。就犹如股市，如果茅台跌停，那基本就意味着A股在经历大熊市（比如18年，茅台就跌停过，当年也是熊市）。
根据安居客数据显示，2017年顶部时期，燕郊二手房均价超过28000元，而19年末房价仅18000元左右，1平米跌了1万多，跌幅高达35.6%。2020年，廊坊房价还在继续下跌。自2017年顶部，燕郊房价普遍腰斩，有的还处于第二轮腰斩过程中。
多少炒房客就这样折戟燕郊啊，前几天有朋友私信我说自己以为亲戚17年燕郊购房，目前几乎腰斩，生不如死，想弃贷。显然，这绝不是个例。
房产作为一个最大类资产，错一步，基本上意味着家庭难以翻身，尤其是当下这个激荡的时间节点，各项指标都不利于房价继续上扬，而是意味着房地产出现重大的利空。我个人认为，此刻再怎么谨慎都不为过。
大家不要被少数几个城市的现象所迷惑，当下的华夏大地，绝大部分地区的房地产就是在下行，只有少部分城市是逆行，即便是深圳，我也不认为其是这轮去房地产大潮下的例外。
站在这个时间点，我认为我们更应该思考一个问题：环京房价腰斩再腰斩、天津几乎跌回15年、青岛/济南跌幅2-3成，北京房价为何自17-18年最高点整体才跌1-2成？
我个人认为北京是最不好分析的，北京的经济特点是总部经济，但是也不能单纯的和上海类比，因为，北京的总部里面相当比重是国家队总部，比如央企、国企等。
人口方面其实和上海也比较类似，也是我国老龄化前列城市，虽然如此，户籍确是最严的城市，远超上海，上海2020年进一步放宽应届生落户条件了。
北京的特殊性在于北京是我国的政治、金融、文化、教育和科学中心，考虑到政策对经济的影响力，其实也是我国的经济中心和贸易中心也是北京。简单来说，我认为北京是All 中心。
北京特殊在于其是权力中心，而权力又是最难量化的。每当我说北京的权力属性，就会有朋友说：“北京的权力和普通老百姓有什么关系呢？”
当然有关系的啊，而且是非常大的关系！
权力中心，意味着在资源配给上严重倾斜，比如高考招生、大学质量和数目、科研院所的质量和数目、央企/国企总部数目等，就连政府官员也是高配的，高于其他直辖市。
权力确实和普通人没有多大关系，但是权力所带来的福利外溢，足矣滋养北京的普通人。
比如，北京的央企、国企招人，就很喜欢招北京户籍的，即便在校硬件差一点，也优先录取北京户籍的学生。不仅是央企国企，民企也一样的，这就是权力福利的外溢。
再比如高考，北京高考，不说录取清华北大，录取个985大学还是很轻松的吧，再不济，随随便便就可以录取进北京工业/化工大学吧，这两所大学可是名副其实211大学啊，也是北京户籍占比很高的大学，基本上属于北京人的211大学。还比如：北京工业大学2020年毕业生70.72%签约到了机关、部队、事业单位、国企等体制单位。因为北京工业大学一半以上毕业生就是北京户籍的。
我不清楚为什么很多人喜欢孤立的看问题，说什么权力和普通人无关。古语都有云：一人得道鸡犬升天、封妻荫子……怎么能说无关呢？一个地方出来个政治家或者企业家或者演艺家也可以带动当地经济社会发展啊，比如合肥、宿迁和铁岭都是活生生例子。
再以前，封建王朝大宅院，即便是丫鬟也比外面的普通人好多了，即便是太监也比很多老百姓要活得好，不然怎么会有人愿意送子女去紫禁城啊。
2019年各地公积金缴存情况可以一窥北京的巨大优势，比较北京和上海的人均公积金缴存数额以及常住人口人均缴存数额，上海被北京甩开一大截。
2019年，北京市委、市人大、市政府、市政协等四大班子和30余个相关部门，包括四大班子下属的相关部门，将正式迁入城市副中心办公，预计将会给通州城市副中心带来1.2万常住居住人口。