把购房当存款投资背后会有多大隐忧？

近期，国内财经界正为居民杠杆究竟高与不高争论之际。国际五大行之一的第一太平戴维斯的最新报告却指出，中国家庭的负债率远远低于全球其他地方。

该报告指出，目前中国人均负债只有2万美元，美国的人均负债高达14.53万美元，日本是13.4万美元。以家庭负债占比看，中国的家庭负债占GDP比例只有44%，世界发达经济体的平均水平是74%。

同时，第一太平戴维斯也指出，中国的债务水平，与在过去十年相比，的确有显著提高。负债水平增加了575%。但这些债务主要是企业和地方政府负债，居民负债却很少。家庭负债余额只有4.7万亿美元，而家庭住宅总价值却已经高达39.4万亿美元，住宅资产总值是家庭负债的8.4倍。

显然，在第一太平戴维斯看来，尽管中国的房价收入比可能是全球最高的几个国家，但泡沫程度却极可能是全球最低的，房价抗跌能力远远优于全球其他国家和地区。最后，这家国际知名投行还表示，房价的高低，很大程度是受高储蓄率的影响。由于在中国投资渠道有限，人们不得不把住房当作另外一种存款，这是造成资金大量流入楼市的原因。

就在第一太平戴维斯发表报告之前，2017年11月，中国社科院国家金融与发展实验室、国家资产负债表研究中心发布的《三季度中国去杠杆进程报告》指出，居民部门杠杆率依然延续上升趋势，从2017年二季度的47.4%上升到三季度的48.6%，已接近美国水平。

对此，我们觉得，中国居民的杠杆率存在着三大隐患：第一，居民加杠杆速度过快，主要是近十年来一路上升。中国家庭贷款余额占国内生产总值（GDP）的比值从2009年底的23.7%猛增到52.6%。如果放任居民杠杆这样快速扩涨下去，房地产的系统性风险肯定是很大的。

第二，欧美国家居民的杠杆率高，主要是除了房地产加杠杆外，还消费类贷款。如果除去消费类贷款增加，美国居民的房贷杠杆率要比中国居民低上很多。中国居民的杠杆率主要是由房贷组成，消费类贷款的占比较小。

第三，很多居民加杠杆并不在监管之下，而是通过互联网金融、地下钱庄、小贷公司、理财公司来完成，此种风险是游离于金融监管之外的风险，如果把这部分数据也列入居民杠杆内。那么，中国居民杠杆率数据可能就更加吓人了。

作为国际五大投行之一的第一太平戴维斯，认为中国房价出现大调整的可能性并不会大，所以居民都把住房当作另一种存款，这就存在很大问题。诚然，在过去十多年里，你如果把购房当作存款，那买房收益率要远超存款，但是未来买房与存款风险程度并不在同一等级之上。盲目加杠杆买房，将会面临诸多不确定性风险。

首先，把买房当存款，意味着房价要只涨不落。2016年10月新一轮房地产调控政策开启，政府除了推出限购、限贷、限售、限价等多种方式的房地产调控政策外，还强调“房子是给人住，不是用来炒”。

未来会有更多的租赁房、共有产权房将进入房地产市场，投机性购房者也正在逐步退出市场。实际上，今年投机炒房只要一露头，就会遭到调控政策的加码。所以，购房者要把这些事情想清楚了。如果买了房不涨还跌，还不如存银行。

再者，耗尽家财之后的不确定性风险。在美国，35岁以下的有房者只有31%，也远远低于1995年时的比例；在英国，有房的年轻人只有5%。相比之下，中国的年轻人可能是全世界拥有房产比例最高的，超过70%的35岁以下年轻人拥有属于自己的房子。

中国年轻人能够圆上住房梦，主要原因是和全世界的同龄人相比，中国的年轻人很幸福。父母、祖父母和外祖父母都为年轻人买房贡献了自己的积蓄，让他们能在很年轻的时候拥有自己的房子。

但是尽管父辈们替你付掉了贷款首付，后续很长的剩余房贷也要继续还清。此时整个家庭可动用的备用资金都被买房付首付消耗殆尽。稍有风吹草动，就有被压跨的风险。所以存款对你全家还有保障，而倾家买房则是陷入无尽深渊。

最后，新技术逆转房地产大趋势，像2000年初，还因为“一铺富三代”理念，引发几万人排队争购的市中心沿街商铺。没过几年，仅仅因为网络电商的突然兴起，就变得商业地产日子难过。而房地性产市场本身就没有技术可言，只是后面买房人愿意出更高的价格买下前面人的房产，如果房价趋势发生逆转，那么就根本起不到保值增值的目的。

海外知名投行将在中国购置房产当作一种另类的存款，这未免有些过于乐观。存款是一种无风险投资，而投资购房却是有很大的不确定性的。过去购房的风险系数之所以等同于存款，只因过去房价没有像样调整，而未来中国房地产充满变数，光看过去别人买房经验，不看未来潜藏其中的风险，那才是过于盲目乐观。

本文由平说财经（微信ID：bzzcaijing）供稿，观点犀利、时效性强，财经爱好者喜爱内参！