融创你学不会
导语：2020上半年，对房地产企业而言，既充满着挑战，又是检验硬核能力的一次测试。
疫情+“三道红线”，让对调控习以为常的房地产行业，经历了前所未有的黑天鹅和新规则的洗礼。
但今年，对融创而言是特殊的一年。融创上市十周年，孙宏斌称“今年是最从容的一年”。
其半年报用了一连串数字，讲述10年间融创所取得的成绩。
“自2010年上市起，本集团实现了合同销售额增长77倍、收入增长35倍、核心净利润增长17倍、土地储备货值增长33倍及净资产增长27倍。”
10年前的融创，合同销售金额只有71亿元。到2019年，其销售金额已飙升至5562亿元，增长高达77倍。融创从30名开外的小房企，飞升成TOP4头部房企，是房地产四大巨头“碧万恒融”中最年轻、崛起时间最晚、但崛起速度最快的一家。
时代却赋予其不一样的思虑和考量，融创不再是过去的融创。透过半年报，融创六大指标实现“三升三降”，在营收、利润、资产三方面均实现增长，与之对应的，土地投资、净负债率及融资成本则实现三降。
在外部不确定性陡增的2020年，“高杠杆”的扩张模式的终结，融创中国如何在房地产行业当中立足？
作者/ 小博君
出品/ 博志成地产观
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行业波动+“三道红线”+疫情
融创中国后遗症“三高”问题
自从2019年开始，房地产行业营收增速开始进入下降区间，标志着房企盈利进入瓶颈期。当前，行业增速持续放缓为房企带来了诸多挑战，2020年上半年，在行业利润增速拐点确认、叠加疫情影响下，多数房企营收增速显著放缓、利润规模负增长，盈利指标延续近年趋势继续下行。
最近，大家都在热议房地产企业的“三道红线”，这是国家控制风险的一个强有力的举措，对整个房地产行业的融资影响还是很大的。
“用别人的钱赚自己的钱”，这是以往房企发家致富的经验。不过“三道红线”的出现，为房企带上了“金箍”，这条捷径彻底成为历史。
根据“三道红线”（房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不得小于1倍），试点房企按照“红、橙、黄、绿”四档，以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。
其中，负债率是其中很关键的指标。从这一数据上来看，半年报中，四大龙头企业，分别为碧桂园88.03%，万科83.87%，恒大86.24%，融创86.56%，指标都比较接近，与红线规定的“不能大于70%”都还有距离。
再看净负债率，2019年财报中可以发现，融创的净负债率高达172%，现金短债比达到0.93，在30强房企中居于最高点。
我们都熟知，人要是过胖，容易得三高：高血压、高血脂、高血糖。同样，企业“过胖了”也“三高”：负债高、风险高、压力高”，经过“飙车”游戏的融创目前就存在“三高”问题。
2015-2019年，融创中国的销售金额实现快速增长，从2015年的731.2亿元增长到2019年的5556.3亿元，增长了7倍之多。
然而，在融创中国销售规模增长的同时，融创中国的负债也在迅猛增长。
据融创中国财报显示，2015年，融创中国的总负债为960.89亿元，4年之后的2019年融创中国的总负债高达8465.55亿元，总负债也翻了7倍之多。同时，资产负债率也从2015年的83.19%增长到2019年的88.12%。
对于融创中国而言，8000多亿的债务就是悬在头上的一把剑，为了防止这把剑掉下来，不得不保持一个高周转的状态，不然债务压顶的融创中国有可能面临“顺驰”当年所面临的的资金链断裂问题。
财报显示，上半年融创集团连同其合营公司及联营公司实现合同销售金额约1952.7亿元，业绩同比下降8.8%，位列行业第五。
这半年业绩下降，与许多同行一样，是遭了疫情的罪。但尽管如此，孙宏斌却觉得，今年是融创“最从容的一年”。控制拿地节奏，调整融资结构，昔日的“并购王“开始主动转变。
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融创中国的进退之间
逆势增长背后的内生逻辑
这半年，都在说老孙不折腾了，融创中国打出了利润牌。
第一，融创服务分拆上市 时隔五年孙宏斌的“真香定律”
2015年，孙宏斌明确表示：“物业公司就像公共服务类机构，被分拆上市的做法并不可取，不能使物业公司变成赚钱工具。”
不过，此一时，彼一时。物业已不再是之前房企的“鸡肋”，而成为受资本热捧的“香饽饽”。
当时被认为“上市很荒唐”的融创服务，在8月6日向港交所递表。五年过后，当物业服务公司能够赚足够多的钱时，孙宏斌分分钟真香打脸，毕竟没谁会跟钱过不去。
上半年融创服务实现收入32.9亿，全年物业收入估计可以实现80亿左右，在管面积1.101亿平米，合约面积达到2.3亿平方米，在管住宅平均物业费2.9元/平方米/月。
下半年，融创服务已启动上市进程，据媒体报道，融创物业会对作为对长期持有融创中国股份股东的回馈，投资者都在等着融创服务上市的时候送股分拆。
第二，融创“地产+”布局成效尽显，战略业务双向赋能
融创旗下设有融创地产、融创服务、融创文旅、融创文化、融创会议会展、融创医疗康养六大战略板块，本质上是一个多元化的集团公司。无可否认的是，地产一直是融创的主业，近年来这一收入比重都在90%以上。
融创收入结构（来源：2020半年报）
在2020年，融创在多元化上的动作却是频频。
文旅板块，面对疫情冲击，其一方面通过优化租约结构、升级招商品牌、创新营销模式、线上营销渠道发力及调整酒店群经营模式等方式提升收入释放能效，另一方面通过组建融创滑雪俱乐部、升级夜游产品、推出酒景产品等方式不断打磨内功实现产品突破。
文化板块，融创持续完善影视产业链条布局，推进原创动画作品的研发及制作，并充分发挥文化与文旅板块的协同效应，将IP落地文旅城实景，持续打造IP长链营运体系。
物业板块无疑是融创最具想象力的新领域。作为房地产竞速的新赛道，疫情又使得物业价值进一步凸显，社区增值服务则蕴藏巨大的能量。上半年融创服务完成对开元物业的收购和成都环球世纪的整合，构建起其的子品牌，这对进一步增强融创服务多品牌、多业态的发展能力提供助力。
第三，预判精准，谨慎拿地，不该拿的坚决不拿。
土储是地产商的命脉， 成本合理的土储不仅是开发商净利、毛利、销售额增长的保障，也代表了一家公司未来3-5年的可持续发展潜力。
在市场处于火暴时，融创采用多种融资手段，来扩张其规模，坚持一二线战略不动摇；融资监管趋严时，团队不冒进，抑制高价拿地冲动，用股权投资或并购拿地，降低拿地成本，丰富土储，从而让公司在业内形成竞争壁垒。
今年3月27日，融创中国控股有限公司发布2019年度业绩报告，并召开投资者业绩会，融创中国董事局主席孙宏斌在问答环节表示，今年并购机会较多，但拿地要谨慎，“选择在应该拿的时间拿，在应该拿的地点拿”。
孙宏斌认为，疫情之后，企业会进一步分化，会有更多并购机会，“融创内部定义今年为洗牌年，但好的标的并不多。”其理由在于，目前许多出现困难的企业，都是2017、2018年拿地很贵的企业，账不好算，“融创已接触很多并购机会，但还不是特别好。”
2020年上半年土地市场火热，融创严控拿地节奏，新增土地储备同比大幅下降64％。
融创看紧自己的钱袋子在于，2018年以来，中央坚持对房企的融资渠道施压，强监管下，房企两年来面临较大去杠杆、降负债、保现金流压力。
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10年跨越式发展
融创做对了什么？
好的企业发展范本背后，融创一直在以更长远的目光，做着深入、刻苦、投入的努力。
被誉为地产“并购之王”的融创不是一家按照常理出牌的公司，它的存在打破了地产圈内很多习以为常的认知。
注重产品质量与客户服务。
经过前期积累及中期升级，融创已打造多条具备行业影响力的产品线，目前包括壹号院系、中式产品谱系、府系核心产品线及其他一系列成熟产品线。
2019年，集团凭借优秀的产品综合实力位列克而瑞举办的“2019年中国房企产品力排行榜 TOP100”榜首，旗下“上海桃花源”、壹号院系及府系分别斩获2019年“中国住宅十大作品”、“顶级豪宅产品系TOP10”、“轻奢精品产品系TOP10”三个重量级大奖。
孙宏斌认为，“销售规模的增长未来不是重点，利润和品质才是第一位的，以稳健、以安全、以均衡为重点，不断提高综合竞争力，最终来实现利润的提高，未来融创是这个管理逻辑。”
另外，孙宏斌希望在利润上、产品品质上有更好的排名。
眼光准，聚焦核心一二线城市，土储质优。
手中量大质优的土地储备，是融创主动降速的底气。
融创深耕一二线城市，把投资重心放到市场需求较快、未来市场确定性较强的核心城市上，践行在土地市场低位时合理补充土储，而在土地市场高位时合理规避风险。2012年起集团逐步从“京、津、沪、渝、杭”五大高能级核心城市发展为全国七大区域布局。
截至2020年上半年末，融创总土储达2.48亿平，权益土储达1.58亿平，总土储货值达3万亿元，其中一二线城市占比约为80%，平均土储成本约4300元/平，土储充裕且优质，助力融创业绩稳定提升。
战略先行，“地产+”并举。
过往皆为序章，中国房地产行业必将长期受宏观调控影响，存量房时代已来，房价暴涨红利已过，房企竞争的下半场在多赛道与精细化管理能力上展开。
2019年，融创集团战略升级为“中国家庭美好生活整合服务商”，围绕这一战略，除了地产主业，融创还将业态扩大至物业、文旅、文化、会议会展、医疗康养等众多板块。
2020年半年报中，这些业态均实现了不同程度的成长，尤其是物业服务和文旅产业。
利润第一，现金为王。
房地产行业比拼肌肉的时代已过去，开始进入综合实力的竞逐。年初的业绩会上，孙宏斌坦言，企业做到一定规模后，利润才是第一位的，降负债、稳健经营、提高综合竞争力这些事情更重要。
盈利能力，被视为下半场的核心竞争因素。今年上半年，融创的核心财务指标均取得了增长。
根据财报的数据显示，上半年融创中国收入总额为773.4亿元，较上年同期768.4亿元小幅增加0.7%。毛利达约177.6亿元；公司拥有人应占溢利达约109.6亿元，同比增长约6.5%；公司拥有人应占净利润率达约14.2%，同比增加0.8个百分点；核心净利润达约130.4亿元，同比增长约3.0%。
在平稳周期里保持营收利润双增长，融创的底气来自于优质的土储。
手握3万亿土储，融创在上半年审慎投资，规避风险。
控制拿地节奏的同时，融创在融资端减脂增肌。2020年上半年，融创有息负债总额稳步下降，净负债率大幅下降23个百分点。截至报告期末，集团账面现金达1209亿，流动性充裕，始终在现金安全的前提下发展。
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融创巩固龙头优势
“第二发展曲线”之问
至今，融创在行业规模、内部管理、市场口碑等多个维度上牢牢站稳行业五强的龙头地位。
孙宏斌说，“融创有三个优势，土储优势，产品服务优势，管理优势。这是别人比较难学的，也学不到的。”
在全球经济下行、流动性宽松和“资产荒”的当下，地产行业大概率会加速洗牌，这对于融创这样抓住时机坐稳头部的企业，则意味着通过进入下一轮多元化的成长周期。
强者恒强，一直都是地产行业的发展逻辑。接下来，融创将怎么发力？巩固露头房企的优势及地位。
当房企不再执着于规模之争，一场有关如何“活下去”且如何“活得好”以及“活得久”的竞争早已开启。
像融创这些头部房企，还是有着不少腰部房企没有的优势。领先他们一步不敢说，但融创的这半步领先，肯定是跨出去了。再说，孙宏斌，是少见的能一眼把行业看到底的人。
关于这些问题，期待融创中国未来将交上一份令人满意的答卷。
部分参考资料：
[1]《十年跨越式发展背后，融创做对了什么？》，虎嗅
[2]《十年77倍增长，融创的内生逻辑》》，财经杂志
[3]《融创服务整合优势资源 “地产+”战略布局双向赋能》，凤凰网房产
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