大郑州城运当头，购房者还有多少机会？
现在拼的就是这一轮回里城市的机会、政策的机会，赶上郑州这辆极速前进的列车，才能不被抛在历史车轮之下。
✍️ 撰文 | 叶知秋 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
最新一批的漂亮开盘去化数据，再一次刺激着楼市的神经。尤其是郑州大北区，可谓春风得意。
保利海德公园17800元/m²的均价，掳走了大多关注郑州北区的购房者，在观望、对比了泰山誉景、碧桂园天麓之后，最终押宝海德公园。
前不久，瀚海思念城、万科民安江山府、碧桂园天麓等新盘的接连高价入市，引发了不少关注这个区域人群的集体恐慌，面对越来越摸不透的房价，大家似乎都无法淡定了。
保利海德公园在这样的环境催生下备受市场关注，它的具体情况如何？让我们来一探究竟。
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保利海德公园白描
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保利海德公园位于中州大道与贾鲁河交汇处西南角，北临贾鲁河，东临中州大道，西临花园路，南临连霍高速。
©保利海德公园鸟瞰图
环境上，紧邻贾鲁河市政滨河公园。
产品方面，首开地块1号院，共分为四期开发，占地约62亩，容积率在2.49，规划11栋15-16层的小高层，户型为95m²-182m²的三房、四房产品。算是区域内少有的精装偏改善项目。
©1号院鸟瞰示意
2.49的容积率没有高低配，全部做成了小高层，比较纯粹。
户型上，95m²、115m²、120m²都是三室，其中95m²、115m²是中间户，户型相对较为方正，三开间朝南。
©建面约95m²三室户型
120m²户型长进深，短面宽，客厅没有阳台，而是一个大飘窗，阳台在卧室里面，有点反其道而行之。144m²和182m²的四室设计无明显硬伤。
©建面约120m²三房户型
精装成品房，是保利海德公园最大的亮点。遗憾的是，临近开盘前样板间才于20号开放，蓄客期内没有直观参照，只靠讲解，没有说服力。
早在2013年，保利地产郑州公司就曾与金水区签订“刘庄、杓袁”村改造项目。
杓袁、刘庄、柳林三村南北跨度约3.6公里，东西跨度约2.2公里，总占地约2265亩。刘庄商业用地规划较多，未来有机会打造新的城市综合体；柳林是最后开发的板块，紧邻金水自贸区，预计将会以高端改善型产品为主。
而2018年8月，保利竞得的杓袁村地块，则变身为保利海德公园项目。
©柳林镇城改地块区位示意
只是，先前保利在郑州的项目只能算中规中矩，开发杓袁、刘庄、柳林三个大体量的城改项目，对保利的考验巨大；如果没有一定的战略眼光，三个项目形成互相竞争的局面就不是伤大雅这么简单了。
客观来讲，项目邻近杨金片区的军用机场，飞机引擎的轰鸣声会不会穿透那三层中空玻璃？1号院西侧的储油站会对居住舒适度又会造成多少影响？
©1号地周边环境示意
项目周边没有任何的商业，小学、中学都还没有最终落定。地铁方面，项目地块距离最近的2号线刘庄站有2公里左右，只有部分公交线路。
环顾保利海德公园的周边，富力尚悦居之前精装价格1.65万元/m²，正弘府一直保持在1.55万元/m²左右，相邻不远的碧桂园天誉是精装小高层均价为1.9万元/m²。
©毗邻北龙湖的优明显
实事求是地说，保利开到18300元/m²左右的精装单价。无疑，价格策略是成功的。既没有追着碧桂园天麓，也没有跟着瀚海思念城，价格既高于同区域项目，又在前两个高价盘的支撑下获得了足够的空间。
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大北区房价
硬核的原因
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近两月，大北区新楼盘高开高走，一是因为市场放松了，以前被压制的需求得到了释放；另一方面也是因为大北区的地域优势，纵观整个郑州，它是最能承接地缘感情与城市资源的结合体。
©金水北区域进入白热化阶段
在郑东新区崛起以前，金水区的经济最发达，那时在金水以北生活着大批“工作在金水区，生活在城中村”的“郑漂”，这里承载着他们的青春与记忆。
而这些“郑漂”在功成名就之时，更愿意把自己的家以不一样的形式安在这里。他们是这个区域最忠实的地缘客户，也是支撑片区房价最坚实的基础，而这个数量十分庞大。
©郑漂一族是城改项目的有力支撑
另外，郑东新区高企的房价让很多置业者望而却步，紧邻郑东的大北区贴近郑州的价值最高峰，相比来说房价却温柔许多，无疑给了这部分人一个绝佳置业的机会。
但与那节节攀升的房价相比，动辄1.8-2.0万元/m²的房价，会不会成为他们难以逾越的喜马拉雅呢？
除此之外，随着政府规划北移东扩、一心两翼、一主一城的规划转变来看，大北区被黄河天堑阻断，发展比较集中，四环以内都是主城。
©郑州大都市发展核心引擎
房企对区域的价值尤为敏感，大北区再三刷高的房价，直接展现了房企对这个区域的信心。
这个区域曾被被小产权房、经适房占据，开发的品质和档次都不高。再加上城中村聚集，城市面貌不太好，几乎没什么净地，自2016年大拆迁过后，新盘一直不多。
直到去年名门翠园、美景美境横空出世，才迎来北区的大爆发，今年4月份瀚海思念城18500的高价热销，直接把片区房价拔高了2000元/m²，刷新了金水北的房价，也刷新了人们对这个区域的认知。
5月低，万科民安江山府开盘， 区域2万元+/m²的房价，一再被夯实。
©郑州5月份开盘情况一览
事实上，大北区只是郑州楼市的一个缩影，市场整体上扬的趋势已呈主基调。
进入6月份以来，房价与去化了延续着红五月的热潮，上周的开盘数据依旧亮眼。
©上周开盘项目分布示意图
近郊盘价格优势明显，去化整体还不错。主城项目中，正商家河家为去化率92%，绿都澜湾去化率为96%，万科大都会化率为96%，保利心语去化率为100%。
对比发现，家河家的价格已经悄然涨了近三百；保利心语涨了近五百，绿都澜湾涨了七八百左右，绿都澜湾开盘前期释放的价格是要突破15000元/m²，这次开盘均价14800元/m²，之前是14000元/m²上下。
不仅是这两个项目，其他的项目也想趁着年中调价，比如管城热盘富田九鼎公馆据说也要调价，上次开盘均价14800元/m²，新批次开盘据说可能突破15000元/m²。
©近期开盘项目一览
在“稳”楼市和“限价”的大前提下，这些并非只是个例。很多卖的不错项目都是如此温水煮青蛙般的把价格给上调了，消费者几乎毫无所觉。
要知道，工资上涨的速度永远赶不上房价上涨的速度，如果等存够了钱再买房，只能眼睁睁的看着房价上涨。这是事实，也是现实，更是早就有过的残酷教训。
很多人不能理解，甚至痛恨郑州房价为什么那么高？归根结底，那就是因为你没买房子。
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城运当头
机会要抓住
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虽然，郑州一直以来不显山不露水，但是实力一直不容小觑。
作为国家中心城市之一，郑州近年来在建设国家中心城市、引领中原城市群协调发展的步伐上快速前进。GDP过万亿，人口过千万的郑州，未来可期。
©郑州加速度
新书记的到来，更体现了国家对郑州的重视。万众期待新书记的执政理念，必定会带领郑州开始新一轮的崛起。城市风貌、人文素质、基础建设、科教等都将经历一场大洗礼，郑州的核心区域，都会随之收益。
河南户籍人口超过1亿，常住人口也有9000多万。随着城市经济的快速发展，郑州的城镇化大潮还会加速，将有大量人口流入郑州。
©与世界携手的河南
数据显示，2018年郑州常住人口增长25.5万人，这也是郑州连续8年常住人口增量超过15万。有评论认为，郑州房产市场发展现状还不足以匹配1亿人口大省的购买力，巨大的需求空间亟待填满。
经济发展、人口增加是城市房价最大的上涨动力。城运一直在上升的郑州，发展前景不可限量。
毫不夸张地说，时间不能有轮回，但机会有。
©郑州城运不可限量
现在拼的就是这一轮回里城市的机会、政策的机会，赶上郑州这辆极速前进的列车，才能不被抛在历史车轮之下。
城运当头，思想和行动也要与这个城市保持一致，留给购房者的时间确实不多了。