租售并举之下，还有谁在打长租公寓的主意？
近两年，看好住房租赁市场前景，各上市房企跃跃欲试，不少公司在半年报中披露了已经开展的住房租赁业务，并表示将继续大力推进租赁业务发展。
作为住房租赁市场新生力量的长租公寓发展迅速，不少大型房企都投身这一领域。在租购并举的政策影响下，长租公寓会依然保持强劲发展吗？
■ 撰文 | 郭境 ☞ 《地盘》特约撰稿人
最近，尽管万科、绿地等大房企的公寓在郑州市场大行其道、深得人心，但对于公寓租赁市场，尤其长租公寓，我们还不能掉以轻心。
过去二三十年，房地产开发商为了追求土地价值最大化，更倾向于资产开发与销售。而今，在国家发文强调发展租赁市场之下，部分开发商开始把视线转向了长租公寓市场。
谈及长租公寓，业内的反应较为一致，困难重重但看好前景。面对长租公寓定价较高以及市场群体租金承受能力不足的矛盾，什么定价原则能平衡两者的关系？
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租售并举时代
长租公寓迎来发展契机
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今年以来，国家相继出台相关政策，明确表示要加快住房租赁市场发展，鼓励长短租公寓业态成长。这无疑给行业从业者的一针“强心剂”。
易居研究院于近日发布的《全国50城房租收入比研究》中认为，6月份全国50个城市中超七成的房租相对收入较高，即个人租房费用占个人可支配收入的比重超过25%。
其中，深圳、三亚和上海的房租收入比超过45%，北京更是达58%。这意味着在上述四座城市里，很多人也许要用近五成收入租房。
那么，近年来在住房租赁市场发展异常迅速的长租公寓，其租金水平到底如何？
以深圳魔方公寓民治万众城店为例，其户型多为30平方米左右的1室1厅，租金为2800~4000元/月。其周边3室2厅约90平方米的小区房租金约在5500元/月。魔方公寓相关负责人表示，魔方公寓的租金一般是根据地段来定价，区间约在3000~6000元/月。
由此可见，长租公寓的租金普遍要比周边同类型个人房源租金高一、二成。而长租公寓的高租金，在一定程度上与其白领客群定位有很大关系。
对于长租公寓租金定价，有人担心租金定高了，市场难以接受；租金低了，成本很难收回。
其实，品牌公寓提供了各种硬件和软性的配套，而且租住的客户也是经过筛选，这些对于都市白领来说是物超所值的。另外，长租公寓前期推出新产品，不希望租金从低往高走，这是基本判断。
城市的中低收入人群的住房问题，国家层面已经考虑很多，推出公租房等产品确保中低收入人群的权益。解决中低收入人群租房问题，应以政府为主导，开发商配合的形式。
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交通区位
决定租金定价
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在影响定价的因素中，选址尤为重要。
目前，多数品牌公寓运营商项目布局在一线城市和二线重点城市，选址城市前将考虑城市的GDP和人口导入能力，估算流动人口，如上海、北京这样的城市，有多少租房需求的外来人口，以及本地租房客群。
在城市内部的选址，则要求会更严格，基本上会选择城市中租房人群居多，周边交通方便的位置。
一般情况下，会尽量避开民宅聚集区，因为整体而言，民宅出租的价格相比长租公寓的价格较低，对价格比较敏感的人群可能会选择民宅。”
选址区域锁定后，对细节市场的尽调则是盈利中的关键。
由于长租公寓的定价会取决于项目的市场住宅价格，特别是租房价格情况，所以通过市调清楚获取区域各类房产的价格、溢价水平、增长能力等，对于长租公寓的定价很重要。那么，该如何定价呢？
长租公寓普遍是在周边市场价基础上做溢价，通常比周边一室房源租金贵10~20%，比两室房源租金便宜20%左右。
拿房成本算下来其实并不是全部，只占项目总租金收入的40%~70%，但加上装修摊销15%，营运成本10%，税费6%，还有工商、消防等各类费用，虽然它们的占比在行业内来说都不算高，但加起来也非常影响利润。
此外，需要注意的另一个关键因素就是匹配人群需求。比如说一些商务楼和CBD，具备良好的配套设施和商业氛围，都具备开店的基本要素。
公寓运营商会再根据周边人群分布，比如具体了解高级白领多还是金融人群多，抑或IT人才多，来具体确定项目走向等。
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加大租赁供应
是否影响长租公寓市场
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近两个月以来，全国多个城市先后出台文件鼓励发展租赁住房市场，尤其是8月28日，国土部、住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，计划到2021年底，在选取的13个试点城市成功运营一批集体租赁住房项目。
此举也被业内解读为既可盘活存量土地资源，又有利于加大租赁住房供应，对稳定房屋租金和房价具有积极意义。
不管是租购同权，还是租房落户，这些信号传递了国家发展租赁住房市场的决心。因此，租赁住房市场一定会在未来房地产市场中占据重要位置。
上海近期先后推出十余幅租赁住房用地，并计划在“十三五”期间新增租赁住房70万套，占新增住房总量的比例超过40%；深圳近日也提出在“十三五”期间，拟通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或集体自有物业统一租赁经营、规范管理……种种动作都明确要加大租赁住房供应。
住房租金价格主要取决于租户的收入水平，租户并不会因为政策的宽松与否而在租金上有较大的支出，并认为租金很难降低，将会保持稳定。
当然，租赁住房属于房地产长效机制的一部分，长期来看，对平抑租金，引导租金和房价回归理性具有重要作用。
显然，租赁市场对市场上品牌公寓并不会有太大影响，长租公寓提供的是精细化服务，如管家服务、免费健身房等等，都是需要成本的，而这些往往也都是注重租住体验的年轻白领租客所看重的。
长租公寓市场的规模化与专业化，将是未来的重要趋势。