一楼不同意加装电梯 四五六楼将其告上法庭 加装电梯谁说的算？

李建明

法学副教授

北京盈科（昆明）律师

事务所律师

案情

成都市温江区白马庙街2号小区四五六楼四户业主，因为一楼2户业主变卦阻挠加装电梯，将一楼业主告上法庭。这也是成都市首例因“电梯加装”引起的诉讼案。

成都市温江区白马庙街2号小区修建于2004年前后，只有两栋居民楼，楼高6层，每层有两户居民，上、下楼都为步梯。现在安装电梯的是靠小区里面的这栋楼的2单元，涉及到整个2单元的12户人家。

2019年白马庙街2号小区2单元加装电梯就开始征求意见，涉及的12户居民都同意了加装电梯。2019年11月，电梯加装的意见也经过了相关部门的批准。2020年4月，成都市温江区住房和城乡建设局向建筑公司出具既有住宅自主增设电梯告知书。5月，施工方开始进场施工，不久后，一楼的两户人家就提出了异议，阻止施工，不让装电梯。

一楼的住户声称，当初买房子的时候，选中一楼，就是看中小区没有电梯。购买一楼的房子，价格比高楼层的要贵不少。一楼的住户认为，加装电梯后对他们采光等有影响，也直接影响了房子的价格，“电梯是去年就开始加装了，今年还没弄好，这个电梯对着这个门不好。”

楼上业主与一楼业主多次沟通没有结果，四五六楼的4户业主就联名起诉了一楼的2户业主，要求一楼业主停止阻碍电梯施工，配合加装电梯合同继续履行。

成都市温江区人民法院民事审判第一庭庭长林艺介绍了双方争议的焦点，“在案件的处理当中增设电梯是否正当应该是双方争论最大的问题，楼下的业主称他们是对成都市既有的住宅自主增设电梯项目相关的协议书的内容不知情，对本单元的业主在上面的签名也表示不知情，还认为安装电梯可能会存在出行便利与安全，还有消防疏散、采光这些不可预见的隐患，所以他们阻挠了电梯的安装。”

采访对话

方弘：本案当中一楼的住户是不同意的，事实上不仅仅是本案，据我了解，在很多城市，其实加装电梯涉及到的主要就是一、二楼甚至是一至三楼的这些住户，他们是不愿意装的。因为对他们实际生活影响不了多少，反正两三楼就爬上去，一楼不涉及到爬楼梯的问题，很多人认为是有害无益，所以人家不同意也有道理。那么是不是他们不同意，这个电梯就不安？对于高层的尤其是六、七层，五、六层来说，岁数大了爬楼梯确实非常难。加装电梯，如果一楼不同意该怎么办？

李建明：一楼不同意的话首先要做工作，毕竟是邻里之间，可以通过社区、街道办或者业委会调解。如果沟通还是不行，就只有诉讼。

 

本案是成都第一例加装电梯案，因为没有办法沟通，施工单位进到小区以后一楼住户反悔了，这是本案的一个特点，最后法院审理支持了原告的诉讼请求。

方弘：法院支持四至六楼的诉讼请求的根本原因在于当时一楼这两名住户签的这个协议吗？

李建明：最主要的原因，我所看到的从国务院、各省市一些政策资料来讲，国务院很早就在推进既有住宅加装电梯，一开始是鼓励，后来是支持，最后写进了政府工作报告，把这个作为一个重要的民生工程。为什么呢？

第一，中国进入老年化社会，到了70、80岁以后，人的体能退化，上下楼、出门就成了一个天大的难题。很多老人本来出行就很困难，要从一楼爬到六七楼，散个步、买个菜，比登天还难。

第二，这个政策出来以后，很多城市都开始推进，北京、上海、广州、成都等城市逐步推出了很多本地的加装电梯的实施细则和方案。

第三，在这个基础上，所有地方性的规定，根据各个城市的情况做了一些调整，所以有一定差异性。

某一个小区、某一栋、某一个单元，首先可以申请加装电梯，其次要申请加装电梯，在法律层面，原来的《物权法》第76条有一个门槛，就是两个2/3，超过这两个2/3，就视为进了这个门槛，才可以走下一步。

 

选电梯，租户之间签协议，然后去筹资，各种手续签了以后，去申报，申报以后批准了，获得一个建设工程规划许可证，施工许可证，就可以找施工单位来签协议，开始施工，最后经过验收交付使用。

 

如果这两个2/3符合了，法律上就合法了，就可以推进。两个2/3，一个是这个单元业主超过2/3以上就可以，还有2/3以上的专有面积的业主，既要看专有面积，也要看业主的户数，两个2/3都符合。

本案是12户，一至六楼全部签字同意了，最后又反悔。通俗来讲，首先就违背了诚信，自己同意的事情，过两天、睡一觉、喝一顿酒醒过来不认账了，作为一个成年人在法律上是不可能支持的。

主要是一楼住户前面同意了，建设工程规划许可证都颁发了，都进来施工了，又反悔了并且不仅反悔，还有阻止继续施工的行为。在这个情况下，我觉得一楼这两个住户不太地道。

方弘：实际生活当中很多情况是大家没有协议，一二楼自至始至终就不同意，五六楼协商不成，就必须起诉，但前提是一定要满足刚才您说的两个2/3的情况，如果满足的话，是不是起诉到法院都可以支持？

李建明：从法律上来讲，2021年1月1日《民法典》生效以前，适用的就是《物权法》，就是两个2/3。本案中二楼三楼这两户没有参加作为原告，这种情况我个人认为涉及到一个必要共同诉讼的问题。二楼三楼应该考虑追加他们为共同原告，或者他们要明确表态，是同意还是不同意。如果他们放弃权利，表明态度了，那可以不追加，如果没有表明态度，要追加他们为原告。

 

因为不追加他们为原告的话，这一诉讼完了以后，如果他们对判决不满意，又起诉，浪费资源了，效率降低。

方弘：安装电梯在一些地方确实会对一楼有一些影响，那一楼的权益该怎么维护，按照他们所说，当时买的价格就比市场价或者比顶楼要高出很多，这个权益怎么来补偿，或者说怎么来保护？

李建明：一楼的权益当然要考虑，如果其权益真的遭受到了侵犯，而且这个权益是成立的，在法律上是存在的。

 

像本案一楼两个住户的理由是影响了采光，有安全隐患，一楼贬值，还有噪音，大概提了这么几点。如果提的这些情况要得到支持，我建议首先可以去投诉、去举报，你认为有隐患，可以向建设工程规划许可证、施工许可证的住建部门去投诉。如果你装了以后有噪音影响休息，也可以向环保部门去举报投诉。环保部门、住建部门或者规划部门接到投诉以后，肯定要依法审查。但是只要噪音低于法定标准，就是合法的，其他人就要容忍。如果投诉了没反应，可以告行政机关，现在的行政机关一般都会给予书面答复。

如果你认为行政机关不作为，说没有超标，没有影响采光，没有安全隐患，你认为它就是有，可以选择告行政机关。或者提起一个民事诉讼，要求停止施工，确认侵权，侵害了住户的休息权利，安全隐患影响了大家的生命财产安全。、

 

但是，一楼住户到了法院要举证，无论什么诉求都要看有没有证据，证据能不能成立。

方弘：这个证据应该很难收集，都要有鉴定，我说吵了，你说不吵，到底吵不吵，怎么来鉴定？这个鉴定费应该也不低，是不是都要一楼来承担。所以，我觉得一旦审批允许安装电梯，如果想不让安，应该是很难的，既然审批了，就说明这些都已经没问题了。

李建明：中国电梯的故障率已经步入发达国家的行列。所以，一般人认为的隐患在法律上是很难成立的。我看了几个案例，一楼起诉认为采光有隐患，最后法院驳回一楼的诉求，这种诉求在法律上基本不能成立。

方弘：还有一个问题，这个电梯造价还挺高的，本来以为可能就几十万，没想到这一部电梯要上百万的造价，这个钱谁来出呢？

李建明：电梯的钱是业主承担。因为，从政府层面、国务院层面是支持，各地就出了加装电梯的补贴政策。我查到最高的是北京，加装一台电梯补贴64万，乌鲁木齐是30万，天津、重庆25万，还有很多城市20万，像山东的泰安、日照，宁波、杭州、成都、南京、南宁、哈尔滨、柳州。有的是10万，像广州、福州、漳州、南宁、宁夏、青海。所以，政府的力度是很大的。

目前，全国加装电梯的需求在250万台左右。但是，现在只加装了5万台左右，占了2%，这个市场非常大。政府鼓励，市民有需求，这是大势所趋！

根据国务院的有关规定以及各城市的规定，业主以单元为单位申请，自愿协商，确定加装还是不加装，用什么牌子。费用协商确定，一楼可以不交钱，二楼减多少，三楼减多少，各地的说法不一样。

 

但从使用价值这个角度来讲，一楼基本上不使用电梯。所以，一般要一楼交钱，情理上过不去，二楼用电梯的可能性也很少，从现在的经验来看，二楼一般也不交。一二楼的费用由三楼到六楼来分担，越往上越高，一万多到三四万。各地加装的政策不一样，这个差异主要在下面几个地方：

第一，有一些地方规定，除了两个2/3以外，还加了一个条件，必须是这个单元没有明确的反对意见，就是变相说要全部同意，实际上我觉得违反了《物权法》2/3原则，是涉嫌违法的。

第二，政府补贴问题。有的地方政府补贴多，有的政府补贴少，当然有的地方现在都没有补贴，更糟糕的是有的地方现在都没有出台实施细则。这样的城市就很惨，大家又都想装。所有事情都要自己去办、去跑，就很累，出了问题没有人协调。

第三，由原来的《物权法》规定的两个2/3，《民法典》改为2/3+3/4，降低了门槛。要发起这个动议的时候，比如说501这个业主说我们要加装电梯，他去征求意见的时候，必须要超过业主的2/3，再加上这些业主所代表的专有面积占这个单元的2/3，这个提议才能成立，最后以参与讨论这个事情的2/3作为基数，只要有3/4通过，议案就通过了，就可以申报了。

 

方弘：高楼的人如果想安装电梯，就可以自己组织一下整个这一栋楼的住户来做一个登记，不行就走法律程序。

李建明：第一、发生争议以后最好不要打官司，因为现在法院的判决就是一个指引，成都，广州的案例，一楼去阻挠施工的都是败诉，没有胜诉的。

 

第二，一楼主动起诉认为存在采光受影响、出行不便、有安全隐患的也是败诉。

第三，有些部门做的比较好，像有的小区调解都调解了很长时间，最后社区把事情调解掉了。

 

第四，有的地方政府牵头，在街道办或者通过授权社区，成立一个平台或者一个中心。大家想装电梯很简单，写个申请，把这些征求意见的、表决的东西备好，交到这个平台或者中心，后面的事情他们去办，就不要跑了。这种做法非常好，是我们值得鼓励点赞的。

结语

俗话说，远亲不如近邻。一栋楼里的邻居如果闹到法庭来解决问题，就伤了和气。所以，与人方便也是与己方便！