震惊！炒房客云集，房价却十年不涨，南滨路头号神盘为何跌落神坛？
最近欧神来重庆，瞬间楼市又掀起来两江四岸的炒作风，结果很多中介发朋友圈，一见客户就搬出欧神的名言：
”两江四岸建面15000以下，一律扫光。“
结果被业主看见了，悲剧了，本来约了签约，认为重庆房价还要涨，就跳单涨价不卖了。
源自某知名中介的内部通知；
哎，这不是搬起石头砸自己的脚吗？
01.南滨路三大神盘
两江四岸无疑是山城最响亮的城市名片，不过风光的背后暗礁无数，即有融景城这样涨了两倍的明星盘，也有众多万年不涨的神盘；
这么多年过去，奔流的长江江底已埋葬了无数炒房客的尸骨。
图片拍自阳光100D组团；
说到重庆两江四岸，就不能不提南滨路了，能看到来福士江北嘴的一线江景；而说到南滨路，又要提到三大神盘：阳光100国际新城（以下简称阳光100）、聚丰江山天下、武夷滨江；
而排名第一的，无疑就是阳光100。
凭啥排第一呢？因为它看江的位置最好，价格也一度是山城的标杆，命运也最为坎坷。
这次水库大军卷土重来，阳光100会不会又被外地炒房客盯上呢？
02.水库大军横扫阳光100
我从汽博出发到阳光100，一路花了近1个小时，从涂山站出地铁后居然还要走2公里，一来就给我一个下马威，看来神盘果然不是那么好到达的。
阳光100总占地800亩，开发了好几期组团，各个组团非常分散，品质也参差不齐；
为了拍到阳光100的全景，我含泪爬上了来福士空中走廊；
特别是B组团，能让你感受到重庆这座山城的魅力，负5楼出去是平街，1楼出去也是平街，而且整个组团上面连接弹子石，下面连接南滨路；外地炒房客看了之后无不啧啧称奇。
阳光100B组团实景图；
到了一个中介门店，发现门庭若市，好多人啊，欧大的影响力这么大？这么多人来南滨路买房？
一个到家了的中介告诉我：
”这两天来了好多外地炒房客，都是听了欧神的号召过的，成交了好多套，之前侧看江最便宜还有一万二三的全扫光了，只剩一万四五的了“
不过目前来看，除了中介门店生意好，大部分的商家早已人去楼空，整条滨江商业街看起来一片萧条，难道人气被旁边的长嘉汇吸干了？
突然发现一个老熟人，重庆楼市某漫威系大V带着他的后浪网红徒弟狗哥，他们两个人模狗样的混迹在一群买房者中，难道他们也要炒南滨路？
于是我们一大群人在中介的带领下开始看房了，漫威系这个衰人混到一群上海人中，自称是从上海回来的重庆人，和他们谈笑风生，不停吹嘘当年在上海白马会所当小白脸的光辉岁月。
阳光100的标志性的承重柱，灵感源自山城的吊脚楼；
这次看房的基本都是上海投资客，而且居然还有买了西港的水库嫡系。
02.今夜不设防
不看不知道，这个神盘的确让人大开眼界。
如果说重庆99%的小区门卫都是形同虚设的话，那么阳光100则更进一步：它的所有组团直接大门敞开，连门卫设岗这个形式都省了。
比如A、B组团，小区的大门只是个车辆岗亭，从旁边的人行道随便进；
而看江的高端D组团两江壹号，大堂和电梯间居然开在南滨路边上，照样可以大摇大摆进去；
如果说这是因为阳光100物业费只有1.2元/平，所以管理跟不上的话，那我再去新修的高大上的喜马拉雅组团试试运气。
结果这个物业费10元/平的喜马拉雅组团，同样可以从大堂直接坐电梯进入小区，全程无人过问，让人大跌眼镜；
你说说看，如此门户大开，这个盘神不神奇？
03.人车不分流、旧房摆中庭
进了小区里面，里面的布局也是蔚为奇观，里面不仅爬坡上坎，而且居然人车不分流，仿佛上个世纪的设计；
小区里面，大片的平地用来做停车场，旧房也迟迟拆不掉，或许这也是阳光100无法封闭管理的原因之一；
小区里面的绿化和环境同样也乏善可陈，透露着一股浓浓的还建房即视感，让人不敢相信这是一个高档滨江小区；中介打趣的解释：
”小区物管费才1.2，要求也不能太高了噻“
穿行在小区，不时能看到大妈们凑在一起打麻将，过得悠然自得；
如果不是因为它在南滨路，我在真有一种到了公租房的感觉。
04.民宿打游击，外墙已开裂
勤劳的中介带我看了好几套户型，在坐电梯的时候，我注意到小区的电梯门上贴着一个”禁止民宿“的标志，看样子是要严打民宿。
不料看了3套房子，居然有两套是做民宿的，墙上还赫然贴着”阳光100民宿自律中心“的告示，大有道高一尺魔高一丈的架势。
看完这几套房源，我又仔细看了下外墙，小心脏又被吓了一跳：外立面已经大面积开裂了，原来用的居然是最廉价的平面涂料。
天啊，当年它可是卖出了重庆最贵的天价楼盘啊，开发商居然这么抠。远看过去，整个立面脏兮兮，完全与高档滨江小区不搭调啊。
偏偏它就占据了重庆两江交汇的黄金地段，你服不服气？
05. 十年不涨，投资客被套哭了
2006年阳光100首开的价格才3400元/平，我当时还想买一套，结果在2007年下半年一下冲到10000元/平（看江），把我惊掉大牙，彻底放弃了这个想法。
截图自搜狐焦点房产；
而到了2011年，阳光100新开的组团居然涨到了22000元/平，几乎跟当时的上海一个价了；
十年过去了，阳光100正朝江也就一万七八，不看江的一万三四的一大把，甚至还有8000多成交的，跟十年前的价格几乎一样，真让人唏嘘不已。
”正看江的最高有卖到2万一平的，但成交量很少，大部分都买侧看江的，土著接盘的少，很多都是投资者卖给投资者“
整个小区有近500套房源在竞相甩卖，差不多整个小区10%的房子都在出售，这还只是链家一家的数据，我问了下中介这个交付10多年小区的入住率，答案也很感人：
”小区入住率在50%左右，很多人都是买来投资的，所以不急着住“
而后期的喜马拉雅组团，打着顶级滨江公寓等等无数光环，结果同样让人大跌眼镜；
早在2017年，喜马拉雅就卖出了50000元/平的天价，绝对的山城房价标杆，比周边房价高出四五倍。
截图自搜狐焦点房产；
再看看现在的成交，链家的挂牌均价只有23000元/平，这两年多实际成交更只有一套，成交价只有17000元/平，几乎是当年最高价打了三折。
不晓得以前的这些投资者，是不是已经哭晕在了厕所。
不过这次过来的炒房客倒是无所畏惧，直接买了一套；当然了，也是从另外一个投资者手上接过来的。
反正，我们在旁边看得是心惊肉跳……
06.融创接手阳光100
虽然阳光100做得不怎么样，但其董事长易小迪却是一个传奇人物，当年地产界赫赫有名的的万通六君子之一。
从上世纪90年代的海南房地产泡沫中死里逃生， 又逃过了失联的马航班机一劫后，他在2019年初选择了出售了备受争议的重庆阳光100。
融创收个的两个项目，第一个项目是重庆阳光100国际新城剩余开发，第二个项目是慈云寺老街，项目用地面积56.66万平方米，可开发利用土地面积约11.8万平方米，未开发利用土地面积51.73万平方米。
现场实勘，久拖不决的部分旧房已完成了拆迁，这个地块据说将打造成滨江商业；
没有商业运营基因的融创，能否完成那个华丽的转身呢？
07.十年前的炒作
欧大的这次重庆之旅，让我想起了十年前的那些媒体前辈们。
现在还有几人记得，十年前是博客爆火的时候，不下于现在的微信公众号。十年前也是一位访问量高达几百万的楼市大V看好重庆南滨路的江景房，鼓吹阳光100国际新城。
他提到了当年同样是外地炒房客，特别是上海人，来重庆炒房的故事。2009年距离现在10年了，历史又再重演。
熟悉的套路，熟悉的配方，可惜了当年上海6万一平的江景房已经涨到了十几万一平。而这对夫妇的阳光100国际新城涨了多少了？？
所以，卑鄙的小树我，只能平时接接广告，不敢随便画大饼，投资房产这事，我自己都是踩了无数的坑，当年在温州被腰斩，从死人坑里面爬出来的。
最有价值的不是成功案例，往往失败案例才是……
08.楼市会火吗？
这次全球金融大放水，再加上欧教主的一把火，两江四岸又重新火了一把，外地炒房客再次杀入了山城，不过有水库资深人士透露：
”目前冲进来的都是小白，老库友们都还按兵不动；不过小白的基数大啊，中介们都激动地说现在解放军终于来了“
同样高兴的，还有郁闷了很久的房东们，挂了很久的房子终于有人问了，大家脸上都露出幸福的喜悦。
只是，这一波热闹的好戏，最后会快乐的收场吗？
北区楼盘：
北辰悦来壹号 龙湖三千庭 龙湖椿山 融创映湖十里 融创溪山春晓 龙兴国际生态新城 景粼玖序 寰宇天下 龙湖铂岸 奥山府 瀚学融府 远洋九公子 华润公园九里 北恒紫岳 重庆时代中心 金辉中央铭著 江山樾 鲁能星城外滩 棕榈泉悦江国际 新欧鹏教育城 恒大中央广场 中交中央公园（验房记） 万科金域蓝湾 象屿观悦府 北京城建龙樾生态城 蓝光芙蓉公馆 万科四季花城 约克郡壹号半岛 鲁能泰山7号 万科观承御景湖山 龙湖九里峰景 绿地新里樱园 新江与城悠澜 万瑞大平层 昱湖壹号 江北嘴壹号院恒大御龙天峰 国美江天御府 爱普新鸿府 华融现代城 舜山府 北岸江山 恒大轨道时代 华侨城 绿地克拉公馆
南区楼盘：
招商雍江府 嘉天下 枫丹江屿 洺悦国际 龙湖春江天镜 来福士广场 中交漫山 天誉智慧城 保利观塘 和黄御峰 京汉凤凰城（整改后记） 荣盛华府 铂悦澜庭 融汇半岛天澜
西区楼盘：
千山新屿 康田栖樾 中建龙玺台 海兰云天 融创文旅城 远洋山水赋 弘阳天宸一品 朵力迎宾大道
板块分析：
小树，职业房产投资人，专注个人房产投资实操，只聊最真实的重庆楼市；
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楼市评论：
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