地王系列丨广州：地王的日子比其他城市好得多
2016、2017年是广州土地市场的高热期。
尤其是2017年时代中国竞得的海珠区石岗路纯宅地块，楼板价高达55437元/平方米，在之后，近三年内均保持着广州最高楼板价的记录。
其后，尽管最高楼板价未被刷新，但荔湾、天河、南沙、花都等多个区域地王楼板价被不断刷新，尤其是南沙区，在自贸区和大湾区的双重利好加持之下，溢价率在全市居于首位，市场热度犹存。
现如今，这些地王逐渐进入销售阶段，考虑到2018年四季度以来广州楼市限价有所放松，房价有了一定程度的上涨。
在这样的市场环境下，我们发现，与厦门和上海地王动辄半数亏损、北京和杭州七成地王亏损不同，广州地王总体情况比其他城市要好得多。
广州2018、2019年地市走冷
回顾2016年、2017年的广州地市。
2016年，广州地王的平均楼板价最高，高达28537元/平方米，这一价格即使较近5年次高年份2019年的平均楼板价也高出73%，由此可见2016年土地市场热度之高。
至于2017年，从数量上看，自2015年以来成交的18宗地王中，2017年占据了6席，在近5年中数量最多，在这其中，广州最高单价也在2017年诞生。
在2016、2017年“地王年”的反衬之下，广州近2年土地市场明显沉寂了许多。土地溢价率明显回落，地王的数量和质量均有明显下降。
究其原因，这与广州土拍的多元限制条件有极大关联。
定向出让、自持用地、竞返还面积等土拍条件频繁出现，多数地块以底价或低溢价成交， 2018、2019年广州经营性土地的整体溢价率均低于6%。
全市单价地王近三年仍未入市
根据CRIC统计，截止2019年12月25日，广州七成地王已经入市，入市项目的平均入市周期达18个月，远超过全国平均入市周期10个月。
就已入市的单个地块来看，入市最快的是两个总价地王项目，分别是全市总价地王和黄埔区的总价地王项目，均由越秀地产竞得。开发案名分别是品秀星图、品秀星樾，均在拍地之后12个月就开盘。
其中，品秀星图的土拍楼板价15000元/平方米，房屋平均销售价格25704元/平方米，地房比为58%，房地差有10704元/平方米，房企盈利空间并不突出。
值得一提的是，入市最为缓慢的黄埔区单价地王——中冶名辉逸璟台，拿地27个月才首开。
就盈利情况来看，该项目楼板价27274元/平方米，销售价格49430元/平方米，房地差为22156元/平方米，地房比为55%，项目盈利空间尚可。
其余入市项目开发周期多在1-2年之间不等。
除了2019年竞得的三宗地王以外，按照正常开发周期来看，尚未入市的两宗地王均为2017年竞得的。
一宗是全市的单价地王，该地块处于宅地稀缺的海珠区，区位优越、配套完善，吸引力保利、万科、碧桂园、招商蛇口、越秀、华润等多家房企巨头，楼板价高达55437元/平方米，地价升至历史高位；而当时周边项目售价也就在3.5-5万元之间，即使目前升至6-7万元的销售均价，也难以实现盈利。
另一宗是番禺区的总价地王项目，广铁集团以底价63.83亿元的总价竞得，扣除竞配建后，折合楼板价22000元/平方米，较同板块历史最高楼板价低了6000余元，预计2020年下半年开盘入市，该项目因为拿地便宜，盈利不成问题。
“面包”价格再度涨过“面粉”
结合入市时点来看，已入市的“地王”项目主要集中在2018年下半年集中面世，与拿地时的周边房价相比，所有地王的开盘价格都已上涨超过30%。
较长的入市周期为这些地王提供了更大的“溢价空间”，并让那些“面粉贵过面包”的土地扭亏为盈成为可能，除碧桂园云顶项目外，中冶名辉逸璟台、首开龙湖·天奕、品秀星图等均是如此，拿地时项目楼板价“面粉贵过面包”，但是从拿地到开盘，房价涨幅均超过了100%，后期均实现了盈利。
超九成地王实现盈利
限价放松下，九成项目盈利有保障
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