上市房企年报点评系列之七：龙湖，三年蛰伏增长有限，耐住寂寞方修正果

丁祖昱评楼市，独家原创点评。沧海横流方显英雄本色，也许市场真正出现波动的时候可能龙湖才会脱颖而出。

3月29日龙湖在香港发布了2015年业绩报告，合约销售同比增长11.2%至545亿元，营业额同比下降7.0%，核心净利润同比增长5.1%，利润率也有所回升，财务状况保持稳健。

整体来看指标都不错，比较符合龙湖的基本面，但是考虑到去年整个房地产市场量价齐涨的大好形势，龙湖的这份答卷和同行比起来，显得还是不够“靓丽”，销售增速远远落后于同等规模的企业，行业销售排名也从2011年的第8名降至第15名。

一、城市分布还需继续调整

从2015年龙湖的合约销售分布情况来看，一线、强二线、其他二线及三线城市的合同销售占比分别为25%、52%、18%及5%，在7个城市的合同销售额排名前十（重庆第一，杭州第四，成都第六，常州第七，沈阳第九，青岛第九，厦门第九）。但是这7个城市中，一个一线城市都没有，也就是说北京、上海和深圳，龙湖都错过了。

目前龙湖还没有进入深圳，彻底错过了这一轮的火爆市场，也使得其2015年被金地和招商全面超越，2015年招商在深圳地区的销售贡献就高达186亿元，金地华南地区的销售也达120亿元。上海和北京地区，龙湖的销售也不温不火，过去三年龙湖在北京的销售规模一直保持在80亿左右，上海地区则不到50亿，在2015年市场这么好的情况下，龙湖北京和上海地区的销售却没能有大的突破，也是项目供应青黄不接所致。光在重庆、常州、沈阳等城市排在前列还是不够的，实际还是要北京、上海等城市发力。

二、商业持有运营短期内会继续影响发展速度

龙湖早在2011年就将持商业纳入战略方向，2013年更是提出“每年销售回款10%以内的资金投入到商业、每年将预留开工量的12%作为商业项目”，计划到2016年持有商业面积约450万平米。但是后来的发展过程中，这个持有目标却是一降再降，实际上到2015年底龙湖已开业商场是17个，面积为148.64万平方米（含车位总建筑面积为 185.92万平方米），跟最初的目标相去甚远。

在中国做商业地产实际是一项非常吃力的工作，除了北京、上海等少数城市，其他地方都面临比较大的压力。能够做的城市有限，而在北京、上海等能做的城市选择这样的项目难度也比较高。另一方面，金融工具和资金成本这些方面，和西方国家相比，中国相关的金融环境还是很不成熟，要做好商业，必然会占用大量的资金，进而影响企业整体开发销售的发展速度。因此，项目选择和金融环境两方面造成了做商业地产开发运营的压力，短期内也会继续影响企业整体发展速度。

三、土储和库存还有待优化

2015年底龙湖土地储备3486万平米，超级体量项目占比仍然很高，如烟台养马岛项目、晋江嘉天下项目和玉溪仙湖锦绣项目，2015年底土地储备面积仍然高达724、133和79万平米，这三个项目的占比就高达27%。而这些项目今天来看，不仅不是未来的主要利润来源，而是一种拖累。

2015年底龙湖已完工持做出售物业金额（按成本算）104亿元，同比增长1.5%，企业去库存压力仍然很大，这也是上一轮城市进入和项目选择的后遗症。好在龙湖的整体财务指标比较漂亮，后续投资战略也做了很大调整，目前虽然还是负担，但是未来会越来越好。

总的来说，龙湖可以说是地产蓝筹股的代表，团队经过几年的调整后也非常稳定，企业本身在模式、标准、产品、管理等方面几乎没有短板。龙湖一直聚焦房地产领域，创新都应用在房地产本身，在客户需求分析、大数据应用方面也都走在行业前列。沧海横流方显英雄本色，也许市场真正出现波动的时候可能龙湖才会脱颖而出。