周五创新说 | 无地可拿后，城市更新能否成为房企下一个主战场？
现阶段，精细化改造成为主流，资产端创新是未来城市更新的核心。
最近一段时间，城市更新的概念炒得火热，越来越多地方开发商盯上了这块“大蛋糕”，万科、恒大、融创、中粮、朗诗等企业纷纷在深圳、上海等一线城市展开动作，那么到底什么才是城市更新呢？
根据市规划国土委的解释，城市更新是指：符合规定的主体根据城市规划和有关规定程序对符合条件的特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。
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一线城市旧改需求量激增
在住房市场，存量房和新房交易量之比大于1，即存量房交易量占比超过50%，就已经表明市场开始步入存量房时代，即进入以存量房交易为主的阶段。不仅一线城市如此，部分二线城市的核心城区新房也已饱和，二手房交易开始赶超新房交易。南京、天津、杭州、成都、武汉、苏州等主要二线城市存在更为明显的特征，表明其已步入存量房时代。
新房饱和，剩余的土地资源如何开发再利用就成了一个棘手的问题，以走在城市更新最前沿的深圳来讲。截至2016年6月30日，全市已累计列入城市更新计划项目551项（用地面积4505公顷），审批通过规划项目327项（用地面积约2612公顷）、已实施（含建成）项目154项（用地面积约1180公顷）、目前在建项目101项（用地面积约763公顷），当前实施率26%，位居全省前列。2016年以来，深圳的城市更新审批的再度提速，可见目前来讲其影响力之大。
目前来讲，国内城市更新的潜在需求量十分惊人。根据报告显示，参考国内外关于住房年折旧率2%的通行做法，2016-2020年间，我国城镇住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米，占总体住房需求的34.4%。
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未来精细化改造将成主流
全国城市更新早期的做法以“大拆大建”为主，主要的对象是棚户区、城中村、烂尾楼等，部分地方政府对许多建造年份较短的建筑也进行了拆解。大拆大建导致了许多不良后果。包括导致造成不同程度的资源浪费和存量财富的流失；催生房地产泡沫，埋下诸多经济和社会隐患等。
而关于上海和北京棚户区的改造也分别在2010世博会和2008奥运会前基本实现，可操作空间已不多。
现阶段，精细化改造成为主流，资产端创新是未来城市更新的核心，超过20年使用年限的建筑越来越多，需要更新的存量在快速增长。越来越多主体开始涉足存量更新的领域，精细化改造的需求越来越明显。
最早进行小而美精细化改造的是以传统的商业、办公、产业园为主，传统的，在商业、办公、产业园改造等都已出现很成熟的存量资产改造项目。
此外，除了传统业态，大量新兴业态出现也将推动存量的精细化改造。全球联合办公空间近两年增长迅猛，会员数亦呈指数增长。国内市场自2015年以来，双创浪潮之下，表现亦十分抢眼。公寓在近几年快速崛起，大量公寓品牌集中在一线城市，并持续受到资本关注，融资规模不断走高。大量的新兴业态将推动存量的精细化改造。
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涉猎房企多元化参与旧改
在北上广深这样的一线城市，一边是越来越有限土地供应量，一边是是旧城改造、旧工业区改造、公共服务更新等城市更新需求日渐强烈。于是，在深圳、上海，越来越多的民营房企参与到城市旧改项目中，纷纷渴望抓住这个机遇来扩充规模。
这里面尤其以万科、恒大、碧桂园等千亿级房企的动作幅度最大。
万科
面对城市更新的必然趋势，万科已提前布局拓展商业、产业、养老、教育、租赁等复合领域。继张江国创中心之后，万科选址位于市中心的上海生物制品研究所有限责任公司旧址，希望将这里打造成消费目的地、更多元化的城市客厅，使生活和工作更紧密地联系在一起。其重要手段、商业模式,均与租金挂钩。
恒大
恒大不声不响地将矛头对准了深圳的旧改市场，潜伏扩张了 5 年之后，如今的恒大在深圳已经坐拥 17 个旧改项目，在深圳占据了房企参与旧改的半壁江山，并且有愈演愈烈之势。
恒大位于深圳的旧改项目
碧桂园
今年8月，碧桂园集团与昆明市政府签署《城市更新改造战略合作框架协议》，计划投资860亿元推进以城中村、旧城区、旧厂区等“三旧区”改造为主体的城市更新改造，这是碧桂园继今年年初强势进军深圳旧改领域以来，对第二个城市发起了一轮强势”攻击”。而碧桂园的野心是，要在一线城市周边，二线城市近郊，三四五线城市核心地段占据自己有利的位置。
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“不可控因素”使旧改只能“锦上添花”
那么多的房企房企热衷城市更新，这这个曾经的冷门领域一度热闹非凡，但静下心来思考一下，为什么一向急功近利的房企会对这个利润相对较低，操作周期和利好兑现周期却相对较长的领域趋之若鹜，其背后是土地供应缩减和价格增长的无奈。数据显示，2015年北京共出让109宗土地，同比减少了32宗，土地成交量创下近8年的新低。而另一方面，土地出让金却创下8年来新高。然而今年这种态势仍在持续。
众所周知，城市更新改造本就是一项并不容易开展的工作，不仅时间和成本不可控，参与旧改需要巨额的前期投入，若以长期培育物业增值后再售卖来盈利，后期的资金沉淀将会是一个非常严重的问题。而对于中小型企业来说，准备进军城市更新领域时，必须通过对资源的大力整合，打通融资渠道，实现资金的有效进入，才能杜绝后患。
由此可见，开发商可以把资金用到房地产上下游产业或者非房地产领域上产生一定收益，但城市更新或许永远不会成为房企的主战场，最多只是锦上添花的一抹重彩而已。
本期责任编辑：黄甜