从“买不到”到“买不了”——一季度房地产市场总结与二季度市场预测

政策已对二手房交易产生了巨大影响，甚至会进一步延伸到一手房。

3月份地方调控频率有增无减，共有41个省市出台了67次调控，其中涉及限购限贷的调整有33次。随着调控砝码不断增多加重，政策成效也不断地从量变向质变转化，一旦政策叠加效应完全显现，市场必定迎来剧烈变局。

具体来看，3月份一线城市迎来了8次调控收紧，北京“一步到位”，限贷加码、社保年限认定加严、商住房需求被控至冰点；原来的“漏网之鱼”广州也向北京看齐，执行“认房又认贷”，非户籍购房的社保门槛提高至5年。有16个二线城市出台了调控政策，调控形式比较多，但大多均在意料之中，以新加入限购行列的青岛、长沙、石家庄为例，调控“萧规曹随”，均为非本地户籍社保年限均要求交缴满1年并限购1套。三、四线调控是新的亮点，月内共计23次调控升级，特别是一线城市周边“一步登天”，譬如北京的河北涿州、沧州、保定涞水县、张家口崇礼区启动限购，廊坊扩大限购范围，环上海的嘉兴、嘉善升级限购限贷力度，而环深圳的佛山、东莞限购升级，中山重启限购；其中也有些特别“冤”的城市，如甘肃天水、江苏镇江，安徽临泉县更是其中典型，国家级贫困县也开始执行限价政策。

市场表现方面，3月份谈不上供求两旺，但还是处于相对正常的范围。重点城市供求规模环比均出现较大幅度的回升，同比不及去年同期，整体仍维持供不应求的局势，月内仅深圳、无锡、福州、苏州等6城供求比大于1，主要由于限购导致成交萎缩所致，深圳2月无供应，3月供应放量，供求比达到1.51。土地市场方面，由于不少城市仍在制定年度供地计划，土地成交规模持续回落，为近一年单月新低，不过随着热点城市地块成交比例增加，土拍溢价率出现回升，月内广州、南京、杭州等多市频出地王，三线城市平均溢价率也升至80.6%的高位。

不过随着政策效应的不断叠加，调控影响也会更多的显露出来。目前几乎所有政策都是奔着需求端去，市场之前主要是供应太少，买房都得托人“开后门”，但如今的政策是要让“买不到”变成“买不了”，主要形式有这样三种：

其一是“没有资格买”，主要是指限购类政策，外来人口更多、投资性需求占比更大的城市，受限购调控影响也更大。典型如社保年限“三改五”的广州，再如3月加入限购行列的涿州、沧州、嘉善“环一线”等城市如此。

其二是“没有能力买”，主要是指限贷类政策，譬如北京、杭州、长沙等一、二线城市均在3月进一步升级了此类调控政策，以北京为例，在严厉的“认房又认贷”资格认定下，名下无房者购房也有可能首付8成。

其三是”没有机会炒”，形式主要有两类，一类是“限售”，地方政府对于房屋交易进行“限购、限贷、限价、限钱（资金来源）”还不够，还要延缓“炒房周期”，限制购房后的第二次上市时间，目前已有厦门、福州、青岛、广州等城市已经执行了相关政策，要求购买商品住宅后满2年方可上市交易。另一类是限制“商住房”交易，典型如北京的商住房调控，不仅禁止将新建商住房出售给个人，对于目前的存量商住房，也只可出售给企业或有住宅购房资格的个人，这让原来的投资客群们懵掉了。

随着政策的不断升级，市场会渐渐地从最早的“买不到”，变成“无法买”、“不能买”、“不想买”。并且这一类政策已经对二手房交易产生了巨大影响，每批政策的出台，都会伴随着大量的二手房“违约”，并且在房产交易的“连环套”情况下，这些违约还会影响到更多的二手房交易，甚至会进一步延伸到一手房。这一影响可能是不少人还没有注意到的。

大家千万不要认为一季度“政策向左、市场向右”的局面会持续下去，政策叠加效应到一定阶段之后，量变必然会产生质变，也许市场剧变就在一夜之间。当然各个城市之间还是会有一定差异，至少从目前情况来看，成都、重庆、长沙、贵阳这些房价上升幅度不大，政策压力还好的城市，二季度应该没有太大问题，不过二季度其他城市都要做好应对变局的充分准备。