你们期待的重庆大涨,今年可能没戏了?

今天的内容是真·重磅。有些朋友应该已经知道了。
我觉得这可能是今年全年最重磅的消息,重庆也是里面的重点关照对象。
太刺激,我只想用这三个字形容。
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网传,22个重点城市将实施土地出让「两集中」政策。
我们现在的土拍,是不间断、不定时的供应,隔段时间就供几块地。你可以把它看成一个特供超市,有货了就卖、没货时就暂时歇业。
开发商也比较从容,缺地的时候就进超市看一看选一选,不缺地的时候就压手看别人买。这次买不到也没关系,反正下一次供货马上就要来了。
但是,若是按照目前传闻的「两集中」的玩法,从容啊就是那无根的浮萍,开发商可能会颤抖着双手买地。
用重庆话说,真的是“脚趾姆儿都抓紧了”。

「两集中」是指集中发布土地出让公告、集中组织土地出让活动。并且,发布住宅用地公告的次数不能超过三次。

意思就是土地特供超市今年只开门营业三次,要是这三次都没买到地,今年也没有其它机会让开发商买地了。

要是开发商手上的货只够卖今年一年,结果今年又没拿到地,明年也许只能干瞪眼看着别人卖货挣钱。

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网上还传,将有22个重点城市实行土地「两集中」政策,传言具体名单是4个一线城市外加18个二线城市。重庆,赫然在列。

4个一线城市:北京、上海、广州、深圳。

18个二线城市:天津、南京、重庆、成都、武汉、长沙、厦门、杭州、苏州、福州、郑州、青岛、宁波、沈阳、济南、长春、无锡、合肥。

虽说是网传,但是已经有名单中的城市发布了实施公告。

青岛昨天发布《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》,里面明确提到:

“严格实行住宅用地'两集中’同步公开出让,集中发布出让公告、集中组织出让活动”、“全年将分3批次集中统一发布住宅的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动”。
信息来自青岛市自然资源和规划局官网
青岛发布通知的前一天,天津也发布了实行「两集中」的通知。
“确定于3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地的出让公告,除上述三个日期外,不得再发布住宅用地的出让公告”。
有报道称,天津市规划和自然资源局已确认了真实性,“我们计划这么做,《通知》属于内部公文”。

图片和信息来自相关新闻报道

03

如果「两集中」在网传的22个城市实行,会带来什么影响?从目前各方的分析来看,主要是三个层面的影响。

从宏观调控的层面讲,如果「两集中」落地并长期实行,会形成房地产长效机制的三大利器。

调控端,大方针上坚定“房住不炒”、具体实施上“一城一策”。

金融端,设立房企融资的“三道红线”、银行向房地产放贷的“两道红线”,收紧房地产行业的钱袋子。

土地端,通过集中供地控制和稳定地价,从而平稳房价及其预期。这个要多说一点。
现在是某一时间段内零星供地,这时一堆开发商就围着那几块地打转。既然你也想要我也想要,那就大家一起竞价呗,价高者得。竞拍的开发商越多,地价就越有可能被抬高,高价地出现的频率和概率就会越大。
地价和房价从来都是“夫唱妇随”。每次只要一出高价地就会传导给房价看涨预期。
而集中供地实行之后,以重庆为例,重庆每年供应一百多块土地。分摊到三次,每次至少能拿出几十块地供开发商选择。
也就是说,开发商“围攻”某一块地的可能性会降低。而且,这时开发商怕是不敢只押宝某一两块地,毕竟一年只有三次买地的机会。
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从开发商的层面讲,以后小开发商可能更难拿到地了。

一年只供三次地,对开发商来说,每次都得集中采购多块土地。不然后续供货跟不上节奏,可咋整。

买地可不便宜哦,这就对开发商手上的资金量提出了要求。也不是说小开发商就一定没钱买不了地,但资金实力肯定不如大开发商强。那么,小开发商的采购数量就会受限,后续可能会面临没有房子卖的窘境。

没有房子卖就没有钱挣,没有钱进账资金量会进一步萎缩。下一次买地的时候,可能依然只能靠边站。

如此循环之下,这个行业和市场留给小开发商的生存空间会越来越小。而大开发商也许不见得多么从容,但至少活得下去。

无独有偶,今天A股和港股中的地产板块里,多个上市房企的股票涨停。以后我们买房是不是需要更注重品牌?资本市场已经替我们做了回答。
从购房者的层面讲,长期来看,「两集中」和金融端、调控端的政策形成房地产长效机制,对稳房价有重大意义。
我们买房时最怕什么,最怕房价突然抽风来一波大幅上涨。
房价上涨势头一起,追涨的人蜂拥而至,市场情绪更加被煽动。然后房价被追得继续上涨。就算此时来了一轮调控,把上涨势头遏制住,但房价已经被抬高,很难再下去。
“上涨——调控——再上涨——再调控”出现的概率会变低。大涨行情出现得频率也会变低。如果后市是这样,炒房客简直是被按在地上摩擦。
另外,以往我们熟悉的楼市上涨轮动可能也会消失。如果是这样,今年很多人期待的从北上广深的上涨轮动到重庆,也许也得再观望一下了。
并且,对于大多数购房者,不管是自住还是投资,在买房之前恐怕都只想房价能稳着走。
短期来看,开发商集中买地的时间一致,大概率上,他们向市场供应房源的节奏也会比较一致。当楼市集中入市大量楼盘时,供应量短时间内大增,一定程度上也会平抑房价上涨的动力。
说不定,以后的楼市是这样式儿的:每年三次开发商专属“土交会”、三次购房者专属“房交会”。
05

目前网上关于“两集中”的信息,有几个细节值得注意。

1,“两集中”对象只针对住宅用地,其它性质的土地没有提及。
2,实行时间只提了2021年,没有提及往后的年份。后期如何,现在说不准。
网络流传图片
网传名单中的青岛天津等城市其实已经实锤“两集中”,而名单之中的重庆——
接下来是不是会有动作、具体实施细则会怎么样、开发商又会如何应对、今年大家期待的“异动”会不会飞走……
今年的楼市,越来越精彩了。

end

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