合凡资产姜海:地产基金要注重降成本

导读

合凡资产的业务范围主要集中于和中国最顶级的公司做债权,通过和大公司的合作,不断的积累投资人对我们的信用和信任,把合凡资产的资金成本不断的往下降,再去对接更优质的资产。

来源:融资中国  作者:张莹


融中传媒:thecapital

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合凡资产创始人、总经理姜海

作为国内房地产融资的重要渠道之一,房地产基金近年发展突飞猛进。从2010年开启房地产基金元年后,国内房地产基金走过高速成长的草莽岁月,也经历房地产调控和投资分化的短期迷茫,自去年以来,房地产融资市场接连爆出负面问题,将多年来房地产基金行业潜藏的诸多“雷点”一一展现。 现在又步入艰难的转型重生之途。而随着房地产投资黄金期的消退,房地产基金业在未来将何去何从,成为各界探讨的焦点话题之一。

“降成本是房地产基金的主思路,重点是降低发行成本,我们去年集合类基金产品发行成本在12%至13%,今年上半年已降到10%以内,我们下半年则是降到8%至8.5%。”合凡资产总经理姜海在融资中国2016年股权投资产业峰会上“自揭家底”。

合凡资产是一家专注于房地产私募基金的资产管理公司,拥有业内顶尖的房地产投资管理团队以及完善缜密的投资决策体系,致力于房地产金融产品和服务的创新,为房地产业务提供灵活高效的投融资服务,为投资者提供专业的房地产资产配置和资产管理服务。和阳光100、绿地集团、东方园林、广州力迅、泰禾集团、五洲国际、中惠熙元等大型地产商均开展过项目合作,同时与国信证券、东方证券、恒丰银行、桂林银行、中信银行、嘉实财富等金融机构都有过成功的合作经验。

据姜海介绍,合凡资产是一家成立两年多的公司,发行了9支主动管理的房地产基金,投顾业务也超20亿元。虽然目前还比较年轻,但却做出了不少的成绩,目前合凡资产管理的9个基金项目已经有4个退出,成绩斐然。

目前业务主要是房地产项目直接投资、房地产企业拿地款融资等。投资区域,深耕珠三角并辐射华中及西南。长期以来,合凡资产一直坚持着四项基本投资原则:一是不做总成本超过15%的项目; 二是只做拿地款融资; 三是只在与战略和投资布局符合行业趋势的领域内投资。

经济新常态下,房地产行业进入了一个新的发展阶段。在新的市场形势下,房地产后市发展将如何走、怎么走?这不仅是业内及房地产企业迫切关心的,也是整个行业未来所要面临的重大课题。

谈及对房地产基金如何转型的思路,姜海认为主要是三点,首先是降成本;最早的一批客户多是上市公司,发行成本基本上在10%左右,因为由上市公司担保,有抵押物,如此以高信用公司做债权来积累信用,可以不断降低基金的发行成本。其次是缩短基金的流程和投资时间,由于整个经济形势,包括地产形势也有非常大的不确定因素,从缩短投资周期来讲,加快我们的周转效率,有利于更好的提高我们的抗风险程度;再次是业务转型,合凡目前基本上不考虑发“浮动收益类”基金。在一个下行的市场,很多风险是我们难以预测和把控的。

姜海表示,目前中国宏观经济在一定的周期内不是特别明朗和理想的情况下,合凡资产的业务范围主要集中于跟中国最顶级的公司做债权,通过跟大公司的合作,不断的积累投资人对我们的信用和信任,把合凡资产的资金成本不断的往下降,再去对接更优质的资产。

“我们对接项目有几个原则,不主动找项目;不吃饭、不喝酒、不送礼。”姜海称,他们与合作伙伴保持非常干净的关系,以高工作效率和好服务质量来赢得市场,因为在降息的大周期环境下,资金和收益会越来越透明。

中国的房地产基金行业在经历“黄金10年”后,进入了新的发展阶段,也进入了一个新的思索沉淀、思想碰撞的时期。随着市场竞争的加剧,更多类型资产管理机构的进场,房地产基金行业的分化也越来越明显。这一过程也在不断促进房地产基金投资策略、投资方式的日趋专业化。

关于房地产投资市场,姜海坦言,目前中国房地产投资基本以银行融资为主,与其他国家都不同。他说,目前房地产投资市场,银行做不了的给信托,信托做不了的给资管,资管做不了的给私募基金。因此房地产私募基金发展呈现鱼龙混杂状态,很多私募基金只能做高成本、资产质量低的项目。姜海介绍说,合凡资产只做上市房企业务,目前坏账率为0,这也是私募基金参与房地产市场的另一条求生之路。

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