未来3到5年，1000亿规模将是房企显著分水岭
文\潘永堂 清晨随笔
2014年是调整年，而2015年是乐观年，2016年则是超级丰收年……但是一个常识是，没有永远上扬的楼市，也没有永远上扬的房价。
首先，从行业来讲，今天中国整个房地产规模已经进入行业上升长周期的最高点，13万亿左右的销售额几乎就是中国楼市的年度最高纪录。天量之后，或许就是月满必亏，又或者高位横盘一段时间，未来房企争夺战已成零和游戏，大型房企规模的增长大多来源于中小房企退出所让出的蛋糕。
其次，从企业自身而言，这些年黑马不断，虽然厉害，但一个被忽视的问题，企业本身却透支厉害……政府给行业打了鸡血，老板给企业打了鸡血，合伙跟投制度给骨干精英打了鸡血，2016年可谓天时地利人和的集结号。但一个常识是，作为企业，连续几年，跑得快的，冲刺过猛的，企业的超速增长也掩盖了内部大大小小的问题和分享；作为员工，地产人没日没夜的熬夜奋战早已透支了自己的激情精力和身体……所以，那些凶猛增长的房企，虽有黑马的爆发，但未必有优雅的姿态。
其三，从外部环境而言，房地产核心是政策市，而政府2016年史上最严厉、最真格的限购限贷限价调控直接止住了上扬的楼市，楼市就是预期论，目前无论开发商还是消费者，对2017年行情的观望，保守心态几乎是趋同的。
其四，从区域来讲，房企城市布局机会型进入越来越少，好的城市早已红海，差的城市有土壤贫瘠，这两年房企城市布局战略早已同质化，底子好，购买力强的核心一二线城市，都已百强杀入，地王辈出；而不限购限贷的三四线城市又需求有限，规模有限，土壤贫瘠，加上碧桂园恒大两个大跨头，其他房企很难吃到肉……所以，如今房企区域深耕，精选城市，越来越靠硬实力，靠航母组合，单兵，一招鲜已经不能应付这个残酷的时代，而赌徒式的，机会式的发展，再加上反腐的力度，房企投机式的发展几乎很难有空间。
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以上种种，导致所有地产人都对2017年持有保守态度，而对应房企2017年度销售目标都表现出保守的预估。这里有几个表现。
一则在2016年年底很多房企甚至标杆房企都藏了一些销售额，匀给2017年，这样让业绩曲线更好看一些；
二则很多房企都调低了预期增长率。很多房企将增长目标都从过去动辄50%，80%调整为20%，30%，比如地产一哥恒大，2006年17亿到2016年3734亿，可谓增长了220倍，但2017年目标却为4500亿，比如并购王、爆发王融创2016年从800多亿到1500亿的翻倍增长，2017年也定位2100亿，仅仅35%的增长；
三则2017年有些房企开盘已经出现保守的价格开盘，价格甚至让消费者都觉得“靠谱”、“实在”。而且由于限价模式，往往上有政策，下有对策，这段时间老潘踩盘一些知名房企销售发现，很多楼盘销售的价格早不可能是政府限价销售，而是让客户上缴10万到50万甚至更多的且与理财通绑定，合同价格肯定是超过政府限价，如果最终价格通过了就OK了，如果万一限价等候一段时间，比如3个月，甚至更长时间还批不下来，就退还本金和理财通外加3个点的利息收益。
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整个行业对2017年趋于保守，谨慎，但这是否就意味着房企的整体悲观，答案是未必。2017年，可能是优秀房企弯道超车的春天，而是中小弱势房企的冬天。事实上从整个房地产生态来看，分化之势，房企肉搏战越来越深入。整个房企格局犹如森林的生态法则一样。过去地盘大，小草、小树和大树都在各个地盘土壤上生长，没有谁争，但今天小草、小树、大树都在一个地盘上生长了，这个时候大树开始吸取更多的阳光、雨水和土壤营养，相当于削弱、剥夺了小草和小树更多的营养。
而当前的房地产生态正是如此，经过2015年、2016年这两年楼市优胜劣汰后，身在其中的地产人，最大一个感受，就是以前大家块头都差不多，顶多是大象和猴子的区别，但今天恒大近4000亿的规模，三巨头都已经1万亿，现在已经是恐龙和蚂蚁的差距，中小房企在大型房企面前，犹如蚂蚁看恐龙的感觉……
行业规模到顶，过去是你吃你的，我吃我的，未来几年和更长时间，是大企业吃大企业，还要顺便把小企业那份也拿过来吃，其中2016年业绩分化一个重要特征是，大型房企TOP10和TOP10~TOP30房企往往比TOP100之后的房企增长不慢，甚至更快，大象比猴子发育更快，大型房企增长率甚至比中小房企更高，而且趋势还将继续存在，如此以来，未来中小房企后市将非常悲观，虽然有细分市场，细分区域，但中国楼市的主战场，未来中小房企很难有亮相的机会。
今早起床，一张中房网《2017年标杆房企的销售目标清单》，吸引了老潘。2017年房企都有些保守，但身在其中的大型房企，对未来中长期却充满信心，如万科谭华杰所言，即使住宅进入行业天花板，但万科预计住宅未来至少还有10年能够支撑万科的继续发展。而中小房企转型，转行，被并购。。。的做法，整体对未来过于悲观。所以未来而言，大型房企和中小房企的信心指数，也在分化，而且比实体分化的程度更厉害！因为从人性而言，人的恐惧会大于客观现实的恐惧，人的自信也会放大。
来源：中房网制图