孙宏斌：对未来楼市的10个判断 |潘永堂
文\潘永堂
融创每次业绩会，都像媒体人的“欢乐场”！
孙宏斌硬是把一个很严肃的企业成绩单答疑、行业走势演绎成一个个笑场段子与经营金句。
但在有趣、好玩、敢说、真性情折射的背后，是融创这些年业绩挺近前四前五、产品力服务力快速拉升、客户满意度和同行口碑认同度的节节攀升。
今天老潘就先不聊融创业绩报了，聊聊孙宏斌对未来楼市的10个判断，这样对整个行业“趋势”判断会更有借鉴和启发。
做地产就是做预期。
判断很重要，判断就是预期
房企对未来的判断，决定了当下所有战略动作的变化。
判断1 未来不确定
5年走势不好说，核心看政府对地产如何定位
5年之后，中国房地产是个什么样子？
老孙坦然，5年之后的地产，谁都说不好。
因为与中国政策关系很大，你看今天的楼市，北京也好，深圳也好，上海也好，这种城市它缺很多房子，供应缺很多，但是即使你1平米不供也没事，这反过来说明政策的影响还是很厉害的。
其次，这个世界，下一步你说美国经济往下走，欧洲肯定是往下走，英国也很麻烦，对吧？现在这种情况下，然后中国会怎么样？这个谁都不知道。所以美国宽松中国也要宽松了，要不你就吃亏了。所以这块我们其实真的看不了那么远。
其三，国家也很依赖房地产，房地产这些年消化了很多M2，这里面房价确实也涨得多，但是整个中国大部分城市建设，其实都挺依赖这个行业。所以下一步政府对房地产这个行业是什么定位，其实对这行业影响是特别大。
比如未来对中国房地产作为一个行业，是“保障市场为主”，还是“把市场控制住”为主，这个行业的定位很重要。
判断2：总盘子
15万亿的蛋糕，保持几年问题不大
未来房地产市场的容量，孙宏斌认为：“中国房地产销售额短期内下降的空间不会特别大，因为你的投资摆在那里，我相信在15万亿量级上保持好几年问题不大。”
再从短期来看，房地产短期大幅下降或是显著下降百分之多少的可能性不太有。原因就在于，一二线城市包括融创在的城市市场需求还是“很强劲”的，政府也有供应的冲动，因为地方政府也需要资金，所以，大幅下降可能性不太大。
其三，大盘涨点、降点其实和融创关系不大，或者今年降一点、明年涨多点，其实更融创关系也不大。
老孙的潜台词或者在于房地产15万亿的蛋糕，自己才5000多亿，市占率才3%多一点；其次，老孙强调未来一些公司会出局，但是其他公司不增加也不可能，否则销售的都去哪儿了？
未来融创业绩，从销售额上说，老孙认为会有比较稳定的增长！
2019年融创的销售目标是5500亿，今非昔比了！而且截止目前，融创拥有土储总货值约2.82万亿，83%位于一二线城市，即使如此，平均土地成本只有4307元/平方米，显然，未来融创的业绩和利润，还是很有爆发力的。
判断3：下半年如何？
货币与按揭压力，2019下半年压力会很大
对下半年房地产销售的判断，孙宏斌认为压力会很大。
核心当资金收紧的时候，对销售端的影响会特别大，尤其当你控制货币、控制融资端的时候，其实对市场的影响会更大。
回顾过去2年，从17年底去杠杆的时候，18年开发商日子为何还能过？核心是因为虽然在17年下半年和18年上半年贷款非常难，但销售还不错，但是到了18年下半年的时候，整个销售不行了，再叠加贷款难，压力就特别大。
19上半年和那时候一样，今年上半年三四月份的时候，资金比较多，贷款利率和销售也不错，但是从5月份开始往下掉的时候，下半年融资也难，销售的压力一定会特别大。因为这个时候很多项目你推出来以后会亏钱，但不推出来又没销售收入。
所以总体来说下半年的销售压力会特别大，主要还是来自“货币的压力、按揭的压力”。
融创来看，上半年销售2142亿元，同比增长12%，下半年可售货值5722亿，按照60%去化率来算，下半年3433亿，全年预计5575亿。如果65%去化率，则是逼近5900亿。
判断4：本轮调控的核心
所有房价不能超过一定上限！
这今年的宏观调控、手段与方式很多，但总结下来最核心就是一句话——所有的房价不能超过一定上限，所有的都是按这个来做。
其实在2016年底的时候，融创一直在说这次的调控要非常认真的对待，因为它是超出所有人预期的。
现在看，就是说2017年买地的，2018年买地的，甚至包括2019年买地的，其实大家都犯了一个错误，大家都低估了本轮对价格调控的力度和决心，很多企业都错判了这个形势。
他们有很重的侥幸心理，觉得未来房价调控可能会松动，但现在看来，房价事实上是不断收紧的趋势。过去2年很多同行2017、2018年甚至2019年买的地，按现在的售价卖，可能都是亏的，甚至会亏很多。
这是上一个阶段，对融创来说，上一阶段做的还挺好，核心就是遵守了一个底线判断——即融创判断房价不怎么涨，这是底线。
判断5 重视本轮调控之变
从需求端向融资端调整
过去的调控都是从需求端作为，但这次是从货币端，融资端开始调整，而且融资端收紧是颠覆性的、史无前例的动作。
为什么呢？融创内部认为，这次融资端的调整是与2016年10月宏观调控调整同样量级的。
融资是非常复杂的事，有信托，有按揭，有开发贷等等，现在银行系统可能对融资端监管更严格，从数据上看，目前按揭贷款的增长是最快的，这也意味着——未来对按揭贷款的控制可能会更严格，所以我们觉得这次的融资端收紧是一个颠覆性的动作，必须高度重视。
所以在这种环境下，地价一定是下行的趋势，因为房价的压力比较大，销售压力比较大，所以，房企需要特别小心对待这次调控之变——即融资端的调整。
判断6：土地市场下行最低点
在2019年底，或者在明年
过去融创就对整个土地和融资市场有2个明确判断。其一，这一轮土地的窗口期比较短，其二、融资的窗口期也比较短，这两个判断加在一起是融创对上一个阶段的总结。
下一阶段的话，首先从当下土地市场这块来说，土地价格并没有便宜。为什么？
首先，很多开发商这一轮并没拿到多少地，融创监测的各个城市的土地价格并没有降低，这是第一个迹象。
第二个，当下已有土地拍卖报名的人减少，溢价率偏低的迹象出现，但是融创判断，现在的土地市场肯定在下行通道慢慢往下走，最低点在哪，可能在年底，也可能在明年。
所以，在市场下行趋势下，投资上不用着急，可以等到年底，也可以等到明年再出手。
判断7 当下房企症结
表面是现金流问题，实质是项目质量问题
现在很多房企拿不到钱，原因在哪里？
一个前提是，你地得买对了，地是好的，地价是合适的，企业做出来的产品是好的，只有这样的公司，银行才愿意把钱给你。
一个常识是，银行的额度是有限的。市场上充裕的流动性会选择流向哪些房企呢？肯定是那些产品做的好，服务做的好的，盈利能力强的企业。
融创很多项目为何有很多合作伙伴，一个重要原因是因为他们看我们的产品做的好，地拿的好就投了，有些项目还是超投的，因为我们有的项目很赚钱。
所以，当下很多房企出现的一些问题，核心表面上看是流动性的问题，是资金的问题，但核心是项目本身出了问题。
如果项目好，项目质量过硬，肯定有人给你钱。
判断8 城市走势
一二线、强三线问题不大，销售压力大的是3到8线城市
从城市来看，楼市分化很严重。目前三四线城市供应相对多一些、需求相对少一点；而一线城市则是需求相对大很多，但供应量少一点。
从需求端来看，在2018年底的时候，孙宏斌就强调消费者“购买预期”已经变了。
今年三四月份的时候购买预期有些回升，但是到了5月份的时候购买预期又下来了。一二线城市和强三四线城市是没有问题的，因为库存已经很少了，而且这些城市受到政府限价的影响，大部分新房价格已经与二手房倒挂了，所以这类城市其实压力不大。
未来销售压力大的还是三到八线城市，这几年调控以后，七八线城市的需求都挤到三四线了，三四线城市的房价基本上翻了一番。也就是说这些城市的房价高了，但供应量又比较大，需求又没那么强劲，在这种情况下，三到八线城市未来销售压力会很大。
另外在这种3到8线城市里，开发商比较多，一线城市里面，比如在上海有在售项目的你数不出几家开发商。但是四、五线城市里面会有一堆开发商，如果市场有问题，可以直接把卖8000元房子降到5000元，就是这个状况。但是一二线根本碰不到这种情况，因为降价很难，因为就算按照现在的售价卖都是亏钱的，根本不存在降价空间。
所以一二线和三四五线城市的风险就差在这里了。
判断9 未来负债率
要么降低，要么就死了
未来不可能再借到很多钱，负债率这事只有这两个选择，要么就是说不断再降低，要么就是已经不在了，就这两个选择。
为何负债率没有那么多选项，因为不给借钱。
为什么这次融资一定会非常紧？
就是因为对政府来说，求稳是最重要的，要是想明白的话，GDP6.5%的增长又怎么样了？在中国这么大的经济体量下，6.5%已经很高了，即使增速只有3-5%，其实也很高了。其实这次中央已经要求把房地产从宏观调控的工具箱里拿出来，拿出来就拿出来了，经济增长慢一点又怎么样？所以这就证明中央想明白了。
所以这次为什么会坚决把融资端收紧，是因为就算收紧了，这个行业也没事，尤其是一二线城市。
判断10 并购市场
未来并购数量会更多，但“坑”也会更大
融创是并购王，当并购在楼市几轮筛选过之后，未来楼市并购是否越来越少？
对此，孙宏斌有不同的看法和提醒。
其一，今后会有更多的并购发生。原因是资金融资大面积收紧。就并购本身而言，应该是国家、央行等应该鼓励的。核心因为并购对于行业而言，可以化解一些风险和社会危机，因为有些企业出问题后被并购，最终是对他的客户好、对银行也好，对债权人也好。
其二、并购做了这么多年后，如今的并购的风险也在加大，通俗的说是并购的坑，越来越大。
当下很多的并购算账算不过来，没法看。所以，融创特别小心。比如表面上是他缺钱了，但实质是项目问题。要是项目真的特别好、特别便宜的话，很容易把它卖掉，它很容易找到钱的，其实市场中的股权投资的钱还是挺多的。
并购最大的坑可能就是保底，即保你10%，但事实上这就是个坑，他都活不了，他上哪保你10%，所以保底是一个很大的问题。
融创并购上并进来两三百亿体量，其实是非常小心，很多就直接叫停了。因为融创有一个标准，不符合标准的，不管是什么样的项目都不会做，这是并购纪律。
其次，上半年融创有600个并购合同上报到集团，这些项目其实地方上早都谈得差不多了，但最终能上得肯定是十选一，二十选一的，所以最终融创的并购质量是很靠谱的。因为是优中选优。
融创全年的业绩如何？
2019年融创的销售目标是5500亿！而截止目前，融创上半年销售2142亿，下半年可售货值5722亿，按照60%去化率来算，全年预计5575亿。如果65%去化率，则是逼近5900亿。
显然，今日融创，已今非昔比！
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