海岸城商圈之殇
作者：唐一刀
2007年，深圳海岸城商圈在南山的一片废墟上破土而生。
彼时，这片区域远离城市中心、地理位置偏僻、交通欠发达，深圳湾也都还只是一片荒芜。
图片来源：东莞房地产网
海岸城商圈作为深圳西部商业的开拓者，是深圳商业文化中心由东向西的标志，并一举打破了当时深圳唯东门和华强北两家独大的局面。
曾经，海岸城商圈的商铺一铺难求，最高成交单价已达60多万一平。很多网红品牌例如喜茶、鲍师傅等都选择在海岸城商圈开出首店，引来无数人排队打卡。
今年疫情期间，海岸城商圈被曝：一张张“旺铺转租”的告示铺天盖地，空空如也的商铺一间接着一间，人流稀疏，海岸城已成“空城”。
所以，渐显“衰落”之势的海岸城商圈现在面貌究竟如何？
上周，独角mall对海岸城商圈进行了为期两个晚上的探察，看到了此刻最真实的海岸城商圈。
人流减少
网红店已经不用排队
估计有100多家空铺转让
“相比去年，这个人流真的不算多。”
位于海岸城商业街中段，看着眼前的人流，一直在海岸城周边工作的小mall朋友，不禁发出这样一句感叹。
看来，疫情对海岸城商圈的影响不小。至少，表面上看是这样的。
不过欲知海岸城商圈的全貌，还是要跟小mall把整个商圈都逛上一遍。
而这时问题就来了，“海岸城”是个谜。我们通常所说的海岸城商圈到底是说哪？
小mall根据每一块划分。从地铁后海站出来通过空中连廊一路向西：包括ok mall潮流广场、保利文化广场（以下简称保利）、海岸城写字楼东座、海岸城写字楼西座、海岸城购物中心、天利名城购物中心（以下简称天利）、天利中央广场。
由于在地理位置上这几个是无缝连接的，所以大家通常所说的海岸城，往往是泛指这个商圈。但其实这个商圈却是各有其主，独立运营的。
去年关门的仍在关门
新的“空铺”继续增加
自去年年底开始，海岸城商圈一个非常明显的问题就是：商铺关门严重，招租转租的信息遍布。
今年，可能由于部分疫情原因，情况并未见好转，甚至愈演愈烈。去年关门的商铺仍是关门，新关门的店铺还越来越多。
之前关门引起关注的鹿角巷仍是大门紧闭，招牌还在（风吹日晒，在黑黑的商场里，着实是有点惨），没有新的商家进驻。
数据显示，去年年底在中原地产网上海岸城商圈里的商铺出租为111套，而现在数据已经到了139套。也就是说，几个月时间大约又有30家撑不下去关门了。
从各个商场现场来看。
OK mall潮流广场：除了占地两层楼的BEEPLUS超级工坊以及几家餐饮开门外，其它店铺几乎全军覆没，关门了。
说是商场，直到现在却连进入商场内部的通道都没有。
天利：一楼的情况也不太好，关门招租的店占多数。
同时，天利的外立面也一直被人吐槽：宛如三四线小城市年代久远的小商场。
海岸风情街：包括海岸城写字楼东座西座下面的裙楼商业以及商业街上的沿街商铺。
写字楼东座西座，直接摆出了商铺招租广告。
商业街上，基本隔两家就能看到一家关门的，很多店铺东西已清空，不少商家或是中介坐在里面，等着人来租铺。
连着三家出售店铺的。
整体来看，海岸城商圈商铺关门的情况现在越来越严重了。
但是，即便是空铺越来越多，海岸城商圈的商铺业主却仍是不愿意降租，导致商户租不起，中介没客户。
人流不足
陈鹏鹏、鲍师傅都不用排队了
“冷清”确有其事。
首先，从地铁站出来，下班时间地铁处的人流量一般。
然后，从一楼来看，沿着ok mall潮流广场、天利、海岸城购物中心走一圈，看到的除了一些过红绿灯的人，基本上就是秩序稍显混乱的车来车往的景象了。
上到二楼，沿着商业街往前走，才慢慢看到一些人流。
位于天利，一直很火的网红店陈鹏鹏，已经不用排队了。不过吃饭时间，大厅人基本还算是满的。
进到海岸城东座、西座和保利里面，仅仅在餐饮店里面能看到一些人。
商业街上，昔日下雨都要排队的鲍师傅和汤姆大师傅，现在已不复存在。
倒是汤姆大师傅旁边新开的一家喜姐炸串，在周六晚上排起了一条小队。（网红更新换代的速度有点快啊）
同“圈”不同命
“大家”都很惨
海岸城购物中心却成功出圈
从一众商场的现场看下来，OK mall潮流广场、天利、保利、商业街……“大家”都很惨。
但这时候，相比之下，海岸城购物中心却在商圈里面成功出圈。2019年，海岸城业绩为36.6亿，同比增长14.38%。
视觉上，海岸城购物中心是最新的、最有钱的，逛的人也相对较多。
星巴克和去年刚开的奈雪梦工厂了，这两家永远不缺人流的。
其次，每年海岸城购物中心都会对商场进行调改，以消费者为中心，迎合当下的主流消费市场。
如：2017年引进了“深圳首家香奈儿香水及美容品专门店”；2018年历时299天呈现的潮牌、轻奢首店矩阵；2019年引进深圳首家奈雪梦工厂……
直到现在，海岸城购物中心仍是没有慢下调改的步伐。
1.外立面升级改造：许久未去海岸城，去了发现海岸城的外立面已经焕然一新。
2.品牌方面：海岸城2楼已经形成了以21家大牌美妆矩阵，各大美妆品牌非常集中，吸引了大批人流。
另外，海岸城购物中心的品牌运营也做得比较用心。
注重首家效应引爆市场，不断引进许多首进深圳的品牌；同时平衡坪效与人效，引进有较强运营能力的品牌，实现持续发展。
不过，商业难以趋于完美，海岸城购物中心也存在一些不足。
1.多分支动线是硬伤
继“海岸城”是个谜之后，海岸城购物中心也成功让小mall懵圈。
用小mall的朋友的话说：海岸城购物中心独特的“迷宫”设置，让我这个方向感不强的人很容易在里面懵到一个小时以上，心机很深啊！
海岸城动线图
2.中庭在场内进行升级改造，影响购物体验
当前，海岸城的外立面升级改造已基本完成，但内部中庭的升级改造却仍在进行。
虽说这是为了升级中庭，目的无可厚非。但是逛的时候，看到从一楼到五楼都横亘着一大块围挡，还是有点影响消费者的购物体验的。
总的来看，整个海岸城商圈，海岸城购物中心表现比较亮眼。
不过也有业内人士分析表示：基于海岸城整个商圈的特点，海岸城购物中心就像一个困在空铺与旺铺之间的 “夹心饼干”，它比谁都希望整个商圈兴旺发达，然而先天复杂的产权划分也为这个商圈的发展埋下了困局。
如今，仅凭海岸城购物中心一己之力恐怕难以挽救整个商圈衰弱的事实。
而商圈发展也是跟着大势走，2020年恐怕是艰难的一年。
一荣俱荣 一损俱损？
“海岸城”之殇
会远比想象中要痛吗
现在的海岸城商圈之殇，显现明显。
内部之殇：1.同“圈”不同命。同一个商圈，呈现了商业极与极的存在。
海岸城商圈现在两极分化问题已经非常严重，一边是“有钱”的海岸城购物中心，一边是关门、关门、关门的ok mall、天利和商业街等。
2.整个商圈缺乏统一运营，很多商铺都卖给个人业主。而业主不愿意降租金，导致小商户们租不起，商铺空置无人接盘。
3.商圈内各商场产权分散，无法统一招商运营，运营能力和结果千差万别。
外部之殇：西部竞争激烈，分散了海岸城商圈的人流
深圳发展到现在，已形成了多中心区的发展格局，分散了海岸城商圈的人流。而近几年深圳分区消费模式越来越明显，也对海岸城商圈造成了冲击。
同时，与海岸城隔得非常近的深圳湾万象城和万象天地等，后来者势头凶猛，也给海岸城带来了重重压力。
图片来源：搜狐网
自古以来，商圈发展的规律大都是：好的商圈一荣俱荣，“坏”的商圈最终一损俱损。
好的商圈：南京新街口商圈，2019年商圈总业绩已经超过400亿，各大商场业绩均超30亿，德基甚至高达122.4亿。
“坏”的商圈：传统的老商圈广州上下九，昔日是广州的第一条商业街，商铺卖到19万一平，如今却随着商圈内部的逐渐衰落，整个商圈表现都乏力：人流少，商铺大面积空置，走向没落。
目前来看，海岸城商圈虽不至“坏”的商圈。
但是，值得关注的是，海岸城商圈之殇若是长此以往，不注重统一运营和共同成长，而是任其做得不好的“自生自灭”。
那最终海岸城商圈仅存的“好”会不会受到其“坏”的反噬，直至一损俱损？
你最近逛过海岸城商圈吗？
你觉得海岸城商圈未来会更好还是更坏？
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