业委会实操五步法与矛盾化解
一．业委会的运作
很多业委会成立后，不知道该做什么？分不清主次，胡子眉毛一把抓，满怀雄心壮志，结果往往是届满了不但一事无成，甚至还给小区和政府添了不少乱，自己也添了很多堵。经过中心调研结合本人一年来的实践验，归纳总结了业委会运作五步法，供大家参考。
第1步：学习法规。业委会成立后，首先必须组织学习《中华人民共和国物权法》《河南省物业管理条例》实施若干规定，积极参加培训，依法建立业委会规章制度、做好委员工作分工。
我把业委会称为“杂牌军”，成员来自五湖四海和各个领域，不是专业的科班出生，也没有经过相关培训，由于不懂法律法规，办事往往凭头脑发热，给政府带来许多麻烦，毛主席曾说过：“一个没有文化的军队是愚蠢的军队”那么一个不懂法规的业委会我认为就是一个愚蠢的队伍，这样的队伍就像一块臭豆腐，人家一闻就躲避。因此学好法规，让自己成为一个合格的业委会成员，是业委会要首先走的第一步。
第2步：摸清小区家底。要当家首先要摸清自己的家底，知道自己的小区每个月各项多少收支，不能精确计算也要基本清楚，否则就是一个糊涂虫。只有摸清了自己的家底才知道是土豪还是穷鬼，才知道是该涨物业费还是该降物业费，哪些钱给物管哪些钱可以归业主，该怎样拟定物业服务合同或制定管理方案。
第3步：拿回业主的主导权。业委会摸清了自己的家底后，就要根据小区的实际情况确定小区的管理模式，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条有三种管理模式可供选择：一是业主自行管理（这种模式是最经济最直接的管理模式，完全由业主主导，但业委会的专业要求比较高）二是委托物业服务企业管理（这种模式专业性强，业委会只需监督物业公司认真履行服务合同就行了，但费用高一些，），三是聘请其他管理人管理（这种模式介于前两种模式之间，由业委会聘请职业经理人管理，只需支付工资不需支付物业公司的利润），选择什么样的管理模式应依法交业主大会去决定，但无论通过了哪一种管理模式，是续聘物业还是另聘物业，业委会从此已拿回了小区的主导权和话语权，成为了合同的甲方，能根据多数业主的意愿去规范监督小区的管理了，这是业委会的第三步。
特别注意的是：1.签定合同时要尽量细化合同条款，先小人后君子（最好找律师咨询或参与） 2.财务建议分开，归业主的收益由业委会管理。
第4步：理顺新的管理秩序。新的管理正式运行后，业委会的首要工作是协助其尽快良性运行，根据合同或相关方案的规定进行监督和奖罚，让小区逐步得到改善进步，只有这样业主才会拥护你。
第5步：清理历史遗留问题。历史遗留问题非常复杂，各个小区的具体案件千差万别，很多业委会一成立就长期纠缠其中，若干年无法自拔，导致前面应该先行的四步没法正常进行，该做的事没法做，投诉不断吵闹不休，结果可能一事无成。冰冻三尺非一日之寒，处理历史遗留问题是急不来的，你们应该先走好前面四步，先让小区以后的事规范运作不再生乱，然后才着手去处理历史遗留问题，建议大家在处理这些问题时一定要多咨询律师意见，不要盲目从事，能协商的尽量协商，该起诉的就起诉，法归法政归政，不要政法不分。
二．业委会运作中的矛盾化解
《矛盾论》说过：矛盾是永恒的，它存在于万事万物中，没有矛盾就等于死亡，矛盾促使了进化和发展，因此我们不要怕矛盾，要正确看待和处理矛盾。
具体到业委会运作中遇到的矛盾大致可分为如下五种：1.业主与物业公司的矛盾。2.业委会内部的矛盾。3.业委会与业主之间的矛盾。4.业主与业主之间的矛盾。5.业委会与政府工作人员之间的矛盾。
1.业主与物业公司矛盾解决法：这类矛盾主要是因为小区没有依法成立业委会，物业管理中的合同甲方长期缺位，业主无法实施有效监管，失去监督的权利迟早必然出问题，这一颗颗定时炸弹迟早会被引爆。因此要解决这组矛盾，一是政府部门应加大成立业委会的力度，凡符合法定条件的小区应积极主动出击，不要等小区开始“闹”了才被动接受，宣传引导还没“闹”的小区尽快成立业主大会，防患于未然，让业委会成为每个小区的常态化组织，不再是“闹”出来的组织。二是物业企业应加强自律，树立服务意识和契约精神，不要杀鸡取卵。
2.业委会内部矛盾解决法：业委会是一个松散组织，没有什么权威性，议事只能充分协商民主，看法不一致，各执己见，甚至南辕北撤，互不相让肯定会出现，但发扬民主不等于不讲规则，允许大家理性的发表意见，最后决定则要依法用投票的方式来作总结。
3.业委会与业主之间的矛盾：业委会的一些决定往往会招到部分业主会反对，这很正常，任何一件事不可能人人都同意，首先业委必须严格依法规范办事，做到无懈可击天衣无缝，该经业主大会的必须经业主大会通过，该经业委会的必须经业委会通过，认真听取善意的不同意见，合理合法的可以吸收采纳，不合理不合法不合理的给予耐心解释。对于固执己见或恶意攻击刁难的业主我们可以告诉他：你的任何要求和看法都是你的个人权利，小区是全体业主的不是你个人的，你只能依法找20%以上业主签名要求召开临时业主大会，业主大会表决通过后我们就按你的执行。
那么，怎样区分善意或恶意的批评呢？有专家认为：所谓的善意的批评，其目的是在于改善被批评者，希望被批评者通过听取意见而获得帮助。而恶意的批评，其目的并不是要给被批评者帮助，而是要羞辱被批评者，甚至激起对被批评者的仇恨。
4.业主与业主之间的矛盾：这种矛盾也很复杂，楼上向楼下漏水的、邻居吵闹的、养宠物的等等......这种问题业委会要尽量给他们调解，认真解释相关法规规定，调解不了可协助他们找社区或街道司法所调解，再不行只能引导他们走诉讼程序。建议各小区采取南阳市华鑫苑业主委员会的做法，在小区内挂牌设立矛盾调解办公室。
5.业委会与政府之间的矛盾：这个问题比较敏感，其矛盾主要源于双方的信任危机。大家都知道：业委会基本都是“非正常”成立的，“闹”出来的，正常的小区似乎都很难成立业委会，这种“闹”虽然是个别物业公司侵犯业主利益造成的，但这给政府造成了不好的负面看法，甚至被妖魔化，政府部门的误解又反过来引起业委会的误解，形成了一种非良性的较劲式的软抵抗。因此放下成见消除误解，是化解这对矛盾的灵丹妙药。
业委会这帮人绝大多数是大好人、有公益心、有责任心、有奉献精神！但由于这支“杂牌军”不太懂章法，遇上问题容易情绪化，因此政府要加大培训力度，业委会要积极参加学习，只有懂得规则才知到守规则，否则一遇上问题首先想到的一定是去找政府闹，四处乱撞，结果是四处碰壁、四面楚歌，然后迁怒于政府部门。街道和社区干部则应常去业委会走访坐坐，喝喝茶聊聊天，和业委会交朋友，不能等着火了才去当救火队。我们要齐心协力架好这座沟通桥梁。
四．结束语
有人说中国还是一个不太守规则的社会。我在网上看到一个很有趣的故事：安利化妆品的营销办法是“顾客买回去使用，不管你用了还剩多少，不满意都可无条件全额退款，在许多西方国家推销了N年，很少有人退货，非常成功，于是用同样的营销模式在中国上海销售，结果是顾客天天排队退货换货，退回的化妆品都是用了一半以上的，安利无奈不得不紧急叫停。
总之，社会一切乱源的核心都是因为不懂“游戏规则”不守“游戏规则”造成的。物业公司的不守规则、业委会的不守规则、业主的不守规则、极少数政府工作人员的不守规则，加上公民权利意识、主体意识的觉醒和法规的不完善、法规意识的缺位等综合因素造成了目前小区较尖锐的矛盾，这是中国逐步走向法制社会的“阵痛”小区是社会转型期的一个缩影，我们不必太悲观，随着法规的修改完善，公民的法规意识的形成，这种局面将会逐步改变。
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