盘家底|金科年报里的“心机表”
原创： 一号地产
作者: 海哥
题外话：一号地产的“盘家底”系列，文章出来之后，引起的关注出乎海哥的意料。听说发文之后，资本市场引起的涟漪是引起了相关房企美元债的大跌，前有融创，后有世茂，所以许多基金经理来加海哥，纷纷来问，下一家写谁。
对此，海哥只能说巧合而已，不过对于房企家底的盘点，会作为近期的重点，目前已完成前30强房企上市以来的家底数据盘点，仍会继续。
与此同时，如同查案一般，在盘点过程中我们发现了许多房企的表外秘密，不过那个工作量会更大，所以后期会做一个“房企的表外”系列。
剖析数字及数字的背后，给市场一个更立体（去掉美颜滤镜）的房企，是上述系列的初衷。
520这天，本是秀恩爱的日子，金科黄老板没给发红包，反而收到了“前夫人”的一纸“被执行人”通告。
原来，自2017年3月，金科实控人黄先生与陶女士经友好协商办理离婚手续、解除婚姻关系后，黄先生和陶女士还是签署了上市公司《一致行动人协议》。但是实控人离婚也要分割财产，而黄老板却一直没执行，所以前妻陶女士就申请法院执行了，还在520当天给挂上了网。
等到第二天5月21日，金科股份（000656.sz）股价就破了新低。
黄老板怎么也没想到，520不发红包的后果这么严重。
殷鉴在前，一号地产赶紧翻阅了金科股份2011年借壳上市以来10年的年度报告，不看不打紧，一看年报仅仅是海哥关注的一些数据，就透露着满满的“鸡贼”。
01
信息不全，选择性披露
今次盘房企的家底，主要是土地维度的盘点，所以只对年报中的销售面积、竣工面积、交付面积、新增土储、总的土储等数据进行摘取统计。
理论上，这些数据在上市公司年报中都会有一个明确的披露，对投资者来说，有一个清晰的交代。
然而，金科是个极大的例外。
（图：金科股份近十年营收与交付数据统计，一号地产制表）▼
比如上表为金科股份2011年至2020年营收和交付面积的数据统计，海哥发现，2012年、2013年，金科股份未披露当年交付面积；
2018年至2020年的年报，同样也没有披露当年的项目交付面积，仅仅以列表的形式，披露了在售项目当年度的交付面积。
然而就是这样一份在售项目当年的交付表（除交付外，该表还披露销售面积、开工面积、竣工面积等），也是透露着慢慢的诡异，都是分列项，并无总数，如果您想知道总数，不好意思，请自己手动计算吧。
无奈，海哥只是手动帮金科股份核算了一下2018年、2019年在售项目在当年的结算交付面积，但这一数据，理论上是小于交付面积的，这一点从当年的结算营收规模也可看出。
一直到2020年，由于当年度在售项目实在太多，海哥就打消了逐一帮金科计算的念头。
在竣工面积的统计上，金科股份同样玩起了游戏。2011年至2020年的年报中，2017年未披露竣工面积，而相对应的，当年度完成了546万平米的交付面积，但当年度完成了多少面积竣工，仍然是个谜。
这些应当却未作详细公开的数据背后，金科股份想掩藏什么，还是无意疏漏，我们不得而知，但下面的一些数据就很有意思了。
02
金科近五年土储注水近3000万平米
从金科股份前不久发布的2020年年度报告数据看，截至去年底金科股份有可售面积7113.36万平方米，当年度销售面积为2240万平方米，新增土储面积（建筑总面积）2364万平方米。
由此，海哥统计了一下金科股份2011年至2020年的各项数据，发现10年来，金科股份总的销售面积为8161万平方米，而总的新增土储（建筑总面积）为1.2478亿平方米，可以说，十年的时间里，金科股份的土储净盈余面积4317万平米。
吊诡的是，每年总土储增速远高于净增拿地面积的增速。
（图：金科股份近十年土储与销售口径统计，一号地产制图）▼
（图：金科股份近十年土储与销售口径统计，一号地产制表）▼
如果考虑到期初数据较小，那么金科在10年内通过不断地卖房、买地，目前手里可供出售的建筑面积应该在4300多万平米左右；
这与2020年年报中官宣的7113万平米的可售面积，相差了2800万平米，占到了十年间总拿地面积的22.4%，请问金科股份，这些近1/4的土储是从哪里多出来的？
此外，海哥还从历年的土储数据中发现了更多的不正常现象。
比如，2012年底的土地储备面积（在建及未开工建筑总面积）为1840万平米，这部分面积中还包含了已售未交付结转的，实际可售面积肯定小于1840万平米；在2013年销售了263万平米，并且拿了879万平米新土储之后，即使当年新增土储一平米都没转化成销售，简单的加减法后，2013年底的土储应该在2456万平米，而当年年报的数据是2700万平米，虚增了至少244万平米的土储；
同样这种反常在2014年出现了，当年销售了322万平米，新增了570万平米的土储，在年底的土储总数意外地成了1750万平米，相较于2013年度足足少了近1000万平米。
难道2014年买土地还买成了负数？还负了1000多万平米？
显然，这些土储的数据口径是有问题的。
除了土储突然大幅度变少，还有突然大幅度增加的。
在随后的2016年至2020年中，注水的水龙头一不小心就开大了。
2017年，在上一年度土储1846万平米的基础上，当年度卖出499万平米，新增613万平米后，当年底的土储可售面积竟然达到了3300万平米。
要知道，即使2017年底的1846万平米全都是可售面积（实际统计口径为计容可建面积，包含已售未交付面积），那么当年的土储净增加额仅为144万平米，凭什么到了年底突然还有3300万平米的可售面积？
从哪里多计算出起码1300多万平米的可售面积？
这种简单的加减法，海哥实在看不懂，金科股份的CFO给财报注水，难道不看看上一年写了啥吗？
同样，2019年销售面积1905万平米，而新增土储面积3323万平米，当年度土储面积净盈余1418万平米，上一年度末的可售面积为4100万平米，按照这个数据，到2019年底合理的可售面积应该在5500万平米；
但年报中的数据是，到2019年底可售面积6690万平米，比合理数据多了1190万平米。
在2020年的年报中，金科股份给土储同样注入了近400万平米的水。
可以说，金科股份从2016年至2019年，金科股份一直在给年报中的土储数据注水，累计的注水面积不下于3000万平米。
事实上，从上述表格总的数据来看就一目了然了，十年间的土地净盈余才4300多万方，比官宣的到2020年底的可售面积少了近3000万平米。
当然了，金科在年报中，关于土储面积的种种不合理呈现，很难确保这个数据也是准确的，毕竟金科是注水老手了。
03
再造金科梦断
去年年底的时候，金科股份发布了新的五年计划，妄图五年再造一个新金科，完全无视房企融资“三道红线”、“集中供地”等调控政策因素，在5年后达成4500亿元的销售目标，年复合增长要达到15%，这一战略还以公司公告的形式发布了。
彼时，海哥斥之为放个卫星。要知道2020年金科股份的销售才2332亿元，而2021年的销售目标是2500亿。
好嘛，大战略的开局之年，目标增长率仅为12%，离平均增长率还差了3个百分点。
如今，盘点了金科的家底，即使是海哥帮忙拧干了水分的4000多万方可售土储，支撑目前的销售规模，也不到两年时间。
更何况2021年前四月，据克而瑞数据显示，金科股份的拿地金额仅为39.7亿元，新增货值112亿元，均排在行业60名之后；
而销售方面，前四月也仅完成660亿元的全口径销售，完成年度目标2500亿的26.4%，远低于时序进度。
如此来说，金科能否顺利完成今年目标尚且难说，至于4500亿的5年宏伟战略，充其量是个A股迷梦。
当然，聪明的资本市场早已偷偷退场，金科股价从去年放完卫星后高点的8.55元每股，一路下跌至最近的6.18元每股，跌幅达28%。
End.