房地产企业所得税纳税义务发生时间纵览

2018-12-02

一、委托销售模式

1、支付手续费方式

房地产企业大多是通过支付手续费方式即销售提成，而这些销售人员是你公司的员工还是外来的员工？销售代理公司居多吧。支付给销售代理公司手续费假设按2%提成，你们按照多少提成？1.5%。于是年末卖了1个亿，要给150万，怎么做账：

借：销售费用   150

贷：银行存款-销售手续费  150

于是我就知道你卖了多少房子，15/1.5%倒推知道你卖了多少吧.但是今年你明明卖了3个亿，但是2个亿你不愿意上账，但是支付手续费肯定是按真实支付，于是年末做一笔账：

借：销售费用   450

贷：银行存款 销售手续费  450

你家预收账款:

借：银行存款  1个亿

贷:预收账款   1个亿

剩下2个亿沉淀在个人银行卡上，有没有这种可能性？太有可能了。税务局一看太乐了，可以用销售费用倒推收入吧。

2、视同买断方式

重庆的楼盘未来是涨还是降？涨啊，为什么你不去大举借贷买房子？其实你心里也有根小勾叉，害怕崩盘。所以是涨还是降，没人说得清，除非你是王林大师，是不是？所以你就找个销售代理公司，兄弟，我心脏承受能力差，这样吧我这房子你就买成3个亿就好了，多的是你的，少的你赔给我，这叫视同买断。我要问的是签合同是开发商和业主签还是销售公司和业主签？谁签？销售公司吗？房管局根本不会接受。所以视同买断是你们之间的协议，其实在房管局签的合同仍然是谁的合同？开发商。若视同买断价格是100万，开发商签120万，多20万是谁的？销售公司的，会计账上计收入计多少？120？100?协议上只要100是不是？但是合同上签120万，会计收入计多少？120万，因为合同与发票一致。20万支付给销售公司做什么处理？销售费用把。

假设楼盘卖的太差了，只卖了80万，但是销售公司很讲义气，说好100万就是100万，给你20万。因此所得税收入按100万处理。关键是20万销售公司就他那样会给你补足吗？没收到做不做收入？做不做？仍然要做，税法是权责发生制还是收付实现制？权责发生制。没收到仍然要做收入，没收到3年后做资产损失，3年后没收入形成亏损，亏损能退税吗？有这么一个问题。但是我想告诉你，若视同买断合同卖低了仍然按照合同约定的买断收入做收入。

当卖高了卖了120万，支付20万手续费，20/120=1.67%。问你一个事，手续费的比例最高不能超过多少？根据财税[2009]29号的规定，佣金手续费的比例不得超过合同金额的5%，因此超5%不让你扣。实际上我觉得也有问题，因为这个29号文所说的手续费佣金是建立在纯劳务，替你干活，而现在你给人家的20万不仅仅是他给你干活你给手续费，人家有没有承担风险？之所以那么高是因为对方承担了风险。但是29号文没有考虑有些手续费佣金是承担风险的手续费佣金，没有区分开。上海税务局针对这种情况专门发文件，针对上海适用，说视同买断方式和超基价分成方式手续费和佣金不受5%的限制，因为有风险。

但是在其他地方不管那么多了，风险佣金是不是？是，超没超5%？超了，那就不能扣。因此你明白怎么办了吧，绝对不能付20万的佣金，只能付5%，剩下的15%提供一些其他的劳务，就不能说售房手续费。

3、超基价分成方式。

啥叫超基价分成方式？和视同买断类似。我现在真的不知道重庆的房价是涨还是降，我想保险一点，可是万一重庆的房价井喷式增长呢？如果视同买断，卖给销售公司100万，万一它卖了200万呢？多出的100万都是销售公司的。合着我花了3年时间把房子盖起来了，钱都被谁挣了？销售公司吧，所以心有不甘。于是这样，为规避风险，最少卖100万，不足100万帮你给我补足，如卖到100万以上，超过部分我要60%，你要40%，超基价分成。外商投资的房地产公司大多数是这么干的。假设卖了150万，你需要取得130万，20万是佣金手续费。卖低了80万，仍然按100万做收入。

4、包销方式

我不是一套一套，这一幢楼5个亿就给你了，你愿意卖多少钱就多少钱，总之我卖给你5个亿，但是签合同是谁来签？开发商签。这里面可能有支付手续费、视同买断、超基价分成，总体来说形成一个包销。

以上4种统称为委托代销模式，核心问题是超过比例不能做手续费佣金。其实啊，应当做策划，例如销售策划、广告策划。上游销项，下游进项。上游收入，下游成本。

二、银行按揭模式

银行按揭模式最常见。我买你家房子1万多没有钱，于是首付款30%，我支付了30万，剩下70万银行贷款。30万首付款给你一个收条的复印件，然后银行见首付款复印件方可发放按揭。有没有这种情况？2016年10月首付款交了，但是按揭款2017年2月方才发放下来?有没有这种情况？一般周期多少？1到2个月吧。31号文说首付款以首付款收到日作为纳税义务发生时间，按揭款以按按揭款转账日作为纳税义务发生时间，有没有一套房子分成2年交税？有没有可能？于是第一年3000*预计计税毛利率15%，第二年7000*预计计税毛利率15%。

有没有现房也做按揭的？有。现房一按揭，2016年10月公司收到首付款3000万，对应的成本是多少？假设收入1个亿，总成本6000万。当年首款30%，对应的成本也应当配比即1800万。2016年度纳税申报表收入3000万，成本30%。所以要特别注意完工阶段的现房按揭。

三、分期收款模式

假设第一年收30%，第二年收50%，第三年收20%。分期收款以分期收款合同注明的收款日期作为纳税义务发生时间。有没有这种情况，本来说是分期收款，但第2年对方将全款就交给你了？没有优惠为什么愿意提前交全款啊？为什么？因为房地产企业和其他企业不一样，他不交全款，房产证能给他吗？不能。没有房产证他能抵押贷款吗？他着急把全款交给你，因为他想抵押贷款。关于分期收款，税法是这么规定的：分期收款以分期收款合同约定的收款时间作为纳税义务发生时间，但纳税人先支付款项的，按照先支付款项的日期作为纳税义务发生时间，

四、一次性收款模式

所谓一次性收款模式，就是交钱交房，以收取销售款项或者取得索取销售款凭据的当天作为纳税义务发生时间，所以收钱交房。