平安入主后的华夏幸福：2019年的故事并非Happy Ending
华夏幸福虽有中国平安资金入股支撑，但是其目前自身造血能力不足，还频频融资加杠杆，长期风险在不断堆积，2021年华夏幸福还将迎来偿债高峰
出品：每日财报
作者：何嫱
2018年7月，中国平安以137.7亿元收购华夏幸福5.82亿股份，占总股本的19.7%。此后中国平安137.7亿资金到位，明星经理人吴向东加盟，这令华夏幸福有了一丝喘息的机会。但从现实的商业世界角度出发，华夏幸福和中国平安的“联姻”行动，绝非童话故事里所描写的“王子公主从此过上了幸福的生活”的Happy Ending。
一年多时间过去了，华夏幸福可以说是仍面临不少问题。
此前，《每日财报》曾发布了一篇文章《百强房企规模增速放缓 华夏幸福负增长 绿城中国、阳光城跌出20强》，2019年房企销售规模20强中，华夏幸福成为唯一销售规模负增长的企业。克而瑞研究中心统计的数据显示，2019年，华夏幸福销售规模只有1510亿元，同比下降了7.23%，堪堪排名20位。
“2019年，银行表内贷款和非信贷渠道融资明显收缩，房企的融资渠道受限严重，由此，门槛较低、选择面较广的信托融资异军突起。”在这样的大环境下，华夏幸福来自信托、资管等方式筹集的资金相应增加，但相对其他融资形式而言，信托融资成本较高，这也在一定程度上拉高了华夏幸福的融资成本。
《每日财报》了解到，2019年9月，华夏幸福旗下间接全资子公司九通基业投资有限公司拟与中信信托签署《永续债投资合同》，金额不超过40亿元，投资期限为无固定期限，年利率高达9.5%。直接点来说，如此高成本的融资有非常可能进一步拖垮华夏幸福。
据统计，2019年上半年，华夏幸福透过信托、资管融资566.25亿元，占比达到了31.14%。根据相关数据显示，2019年上半华夏幸福银行贷款平均利息成本6.41%，债券及债务融资工具平均成本为6.87%，信托、资管等其他融资平均利息成本8.60%。综合来看，融资加权平均成本为7.23%，较2018年年末的6.42%上升0.81个百分点，较2017年末的5.98%上升1.25个百分点。
此外，融资成本升高的同时，2019年上半年，华夏幸福短期债务较2018年末41.82亿元上升459.45%至233.96亿元。净负债率由2017年的48.16%增至2019年上半年的225.79%，增幅近178个百分点，华夏幸福的总负债突破四千亿，达到4028亿元。
根据数据显示，在2019年1-9月，华夏幸福的销售额为1006.45亿元，同比下降6.56%。其中，产业园区结算收入额为190.46亿元，同比下降8.19%；房地产开发业务为785.56亿元，同比下降7.18%。而华夏幸福2019年全年销售额1510亿，同比下降7.23%。销售额不升反降，现金流压力不断加大，自身造血能力不足是目前华夏幸福亟待解决的重要问题。
华夏幸福一直以来的产业模式实际上是“产业新城+地产销售”的模式，即产业新城业务高度依赖房地产业务的销售。由于环京的调控政策仍未有放松的迹象，华夏幸福的销售增速势必难以有所起色。这就直接影响了产业新城的开发，华夏幸福自身造血能力不足，难以为其持续输血，只能依靠债务维持。
数据显示，2017年华夏幸福的销售额增加了27%，但因扩张速度没有放缓，其经营性现金流由正转负，为-162亿元，降幅超过300%。截至2019年6月底，其经营性现金流为-205亿元。
另外，截至2019三季度末，华夏幸福的土地储备约1109万平方米，较2019年初增长21%；累计拿地面积约348万平方米，同比增长72%。但是随着大量拿地的举动，也给华夏幸福带来一系列问题，期内支付工程款及土地款增加，购买商品、接受劳务支付的现金同比大增92.17%至786.6亿元，各项税费同比大增53.17%至98.5亿元。也正因为如此，华夏幸福期内经营性现金流净额出现395.5亿元缺口，货币资金较去年底减少11.1%至420.3亿元，资金压力不可谓不大。
与此同时，华夏幸福及其下属子公司目前对外担保累计金额1322.8亿元，加上这600亿，将接近2000亿大关。相比之下，2019年年9月底，华夏幸福实际归属上市公司股东的净资产仅476.6亿元。这背后潜藏的系统性风险不言而喻。
除了上面提到的“双高双低”问题之外，华夏幸福还有一份“大山压顶”的对赌协议存在。中国平安入股华夏幸福的同时，双方也签订了利润对赌协议。按照协议，华夏幸福 2018 年度、2019 年度、2020 年度的净利润增长率应分别不低于 30%、65%、105%，即分别不低于 114.15 亿元、144.88 亿元、180 亿元。否则，华夏幸福将对平安资管进行现金补偿。
根据年报显示，华夏幸福2018年净利润为 117.5亿元，勉强达标；2019年3季度实现净利润97.46亿，距离144.88亿净利润目标还差47.42亿，要完成对赌协议的任务，可以说非常艰巨。目前并不清楚2019年的净利润是否达标。
总的来说，华夏幸福虽有中国平安资金入股支撑，但是其目前自身造血能力不足，还频频融资加杠杆，虽一时缓解困局，长期风险却也在不断堆积，2021年华夏幸福还将迎来偿债高峰。华夏幸福如何纾解困境，《每日财报》将持续关注。
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