万科昨晚开了一个发布会，今天整个地产板块被带崩了……
易简财经
昨晚，万科年报出炉，同时举行线上媒体发布会。
好消息是，万科的财务表现依旧稳健。可坏消息是，万科多项业绩指标大幅低于预期，股东分红也是原地踏步。
这也就难怪投资人们看空、抛盘了。今早，万科A股及H股均遭遇“双杀”。
来源：雪球
有投资机构对易简财经（ID：ejfinance）表示，今天几乎整个地产板块也被万科连着带崩了……
来源：东方财富网
- 1 -
增速乏力的营收
万科年报显示，2019年，万科合同销售额6308.4亿，权益净利润388.7亿，净负债率仅33.9%。除此之外，万科的现金流已经连续11年为正。
总体来看，万科的财务表现还是十分稳健的。
但让投资者们不太满意的是，2019年万科的净利润仅增长了15%，大幅低于预期。
我们可以看到，万科2019年前三季度净利润182亿元，同比增长30.43%，当时券商发研报表示万科业绩符合预期，全年的增幅不出意外也应该在30%左右。
2019年年底，万科前董事会主席王石便开始和媒体吹风，团队和机构交流都是透露业绩会很好，会超预期。当时消息一出，万科股价大涨。可这下，王石“预言”落空，被这次公布的年报数据打脸了，万科2019全年净利增幅几乎被“腰斩”，只增长了15%。
从销售层面来看的话，翻阅近几年的年报我们可以看到，万科2019年的销售额增速已经降至个位数，为近5年来的最低，仅为3.94%。
来源：万科年报
- 2 -
地产挑的大梁有些重
而作为万科业绩中挑大梁的房地产开发业务，在过去的5年间，营收中的占比始终维持在95%以上，可这次表现也不如人意。
万科房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%，较2018年下降2.5%。万科首席执行官、总裁祝九胜坦承：“整个行业毛利的下降可能是长期的趋势。”
具体来看，这与万科计提存货跌价准备、资本化利息费用前置、土地增值税计提增加有直接关系。
去年楼市严厉调控下，尤其是受“高地价、限房价”政策影响，多地楼市新房价下跌明显，万科包括成都、合肥、上海等14个项目计提存货跌价29.9亿元。
未来万科的多元化业务会持续成长，并需要大规模的资金投入，而这些投入主要依赖房地产业务输血。一旦房地产业务的盈利能力减弱，多元化业务的投资也会受损。
- 3 -
分红原地踏步
而在分红方面，万科2019年度分红金额 118 亿，占净利润比例 30.38%，每股分红 1.045 元，股息率 3.7%，这个股息率应该说比较可观了。
但是相比 2018 年，分红金额原地踏步就不是很好了。
来源：2019年年度业绩推介
郁亮在发布会上的解释是，人算不如天算，天算比不过疫情，今年减少分红是为了在面对疫情时能有更多的现金储备。
在反映投资者回报的股价纬度，万科A过去一年的股价徘徊在每股30元上下。
面对媒体质疑万科股价低迷，万科董秘朱旭回应，股价的决定因素有很多，最本质的应该是我们自身的业绩表现，2019年从年初到年尾，万科股价涨幅是45%，在同行业股票中也算是比较好的水平，未来作为管理层我们不能关注股价，我们必须要把业绩做好，以更好的业绩来回报股东。
但有股民表示，在当前特殊的环境下，万科账上还有1662亿货币资金，难道少分十几亿给股东就过不了冬了嘛？管理层不关注股价，可遭殃的不就是我们底层股民了嘛……
来源：雪球网友评论
相对万科而言，诸多房企都在通过股票回购、分拆业务上市的办法提振股价。例如过去一年，包括保利物业、滨江服务、奥园健康等9家房企的物业公司已经分拆上市。
虽然万科物业的体量领先同业，但郁亮明确表示，万科物业在相当长时间内没有上市计划，等大家都认可万科物业作为“城市服务商”的时候，才会考虑上市。
- 4 -
发布会过于“佛系”，机构降级
所以不出所料，万科发布会结束后，如文章开头所说，万科A股和H股股价双双下跌。
瑞信已将万科A股评级下调至落后大盘，万科A目标价23.80元。
一位买方机构投资人对易简财经（ID：ejfinance）表示：万科这次发布会内容很空，感觉自己的时间被白白耽误了。
对于大幅下降的业绩预期，另一位卖方机构投资人也表示，万科的预期管理做得确实不尽人意。万科这一次的数据，各种表内外计提减值。有的根本看不懂，有平滑业绩的迹象，同时分红率低于市场预期。
他同时指出，这次发布会，万科对很多问题的回复都比较佛系，诸如“人算不如天算”、“我们会做好服务的，会保证好质量”等等。虽然态度很诚恳吧，但在当前特殊的市场环境下，却很少积极向投资者打气。“我觉得小股东的感受和利益，对于高管就是空气。”
没有疫情的2019年已经严重不及预期了，考虑到疫情，万科第一季度财报肯定也很惨烈，想必未来还有一波调整。
·END·