“地产航母”掉队,合生创展囤地多年业绩不及10年前

易简财经

在“碧万恒”称霸行业,黑马房企不断涌现的当下,一向低调稳健的粤派房企合生创展(00754.HK),也变得急躁起来。下半年频繁地拿地,让充满尘埃与历史回忆的合生创展再次走进大众视线。
-
年内耗资74亿拿地
或许是对昔日神话陨落的不甘,过去数年,鲜在土地招拍挂市场出手的朱孟依家族,最近开始变得生猛,下半年频繁拿地,想要逐渐寻回它在这个行业的存在感。
7月,合生创展首进江门,便斥资约9.4亿元夺得蓬江区杜阮镇两宗地。随后,又以11.19亿元价格竞得广州增城区增江街一宗宅地。
8月,合生创展斥资13.64亿元,收购新城旗下杭州江干区一宗宅地。随之而来的9月,合生创展与金茂合体,拿下28.20亿元的北京丰台区南苑石榴庄宅地。
10月,在将东莞最大规模旧改项目收入囊中3天后,合生创展又以11.78亿元斩获苏州昆山1宗宅地。
据易简财经统计,合生创展在4个月内,通过招拍挂拿地的总金额约为74.17亿元,超过其去年全年的净利润(57.75亿元)。
除此之外,合生创展在2019年也拿下了3个大型的旧改项目,其项目投资之积极由此可见一斑。
如今年4月,合生创展与广州市海珠区凤和经济联合社,签署鹭江村、康乐村旧村改造合作意向协议。这是海珠旧改项目中面积第二大改造片区,仅次于沥滘村。
-
曾经的地产界“航空母舰”
沉寂多年后选择“复出”的合生创展,曾经究竟有多辉煌?
1992年,由包工头转向地产开发的朱孟依,在香港成立了合生创展。
同年,雅居乐和碧桂园相继诞生。随着1993年富力以及1996年恒大的成立,“华南五虎”正式登上历史舞台。和初代的那批房地产企业家相比,他们幸运地躲过了1993年房地产崩盘泡沫,赶上新一轮飞跃。
21世纪初期,真正让后来的龙头万科心服口服的,是合生创展。当时,合生创展在广州一个城市的开发规模,就相当于万科在全国五大城市开发的总规模。而1998年、1999年,合生创展仅在广州一地创造的利润,就超过了万科在全国五大城市创造的总利润。
王石的一句恭维“合生创展才是地产界真正的航空母舰”,更是把合生创展的高度抬到顶点。
而合生创展展现出惊人的力量在2004年。当年11月27日,距离2004的尾声尚有一月之余,合生创展宣布2004年度销售额已经突破100亿元,成为国内第一家破100亿的房企,今天的头部房企们在当时只能俯首称臣。
然而合生的高光时刻很快黯淡,地产界“航空母舰”这一称号,也逐渐变得沉寂。
-
“广积粮”慢开发 拖慢发展速度
为何合生创展的神话会这么快陨落?
一直以来,合生创展采取“囤地、慢周转”的开发模式,最大限度获得土地或物业升值带来的收益。早期,它在北京、广州“圈下了”大片的土地,这些土地不仅地段好,成本多数也不过每平方米数百元。
比如,2001年,合生创展以每平方米建筑面积不超过800元的价格,在广州拿下的“骏景加油站地块”(合生骏景广场),直到去年才进入清盘阶段,并且均价达到4.3万元/平方米。除此之外,广州市场还有珠江帝景、帝景山庄、逸景翠园、华南新城等多个项目开发周期超过十年,合生创展也从中获得高溢价。
在这种模式下,公司的毛利率长期位于行业高水平,2019年中甚至达到了52.23%。但项目消化速度慢,每年高额负债所导致的利息支出,吃掉大量的净利润,这就导致一种恶性循环,使得公司发展更慢,被后来居上的其他房企甩在身后。
另外,由于合生创展有大量土储为大盘项目,因而在过去的开发经历中出现了“开发难、招商难”的情况。位于广州市海珠区的合生TIT科贸园项目,在拿地9年后现仍处于晒地皮状态;位于广州市九佛镇马潮工业村的珠江科技创意园,在斩获土地6年后,同样处于未开工状态。
这也就不难理解,为何自2012年以来,合生创展总裁级的管理层频繁更迭。毕竟在如此慢周转下,管理者被迫“无所事事”,没有大展拳脚的机会,也就只能另谋高就了。
-
昔日“地产航母”变“竹筏”
如果说,高周转的房企是因速度过快导致质量问题,那么走缓慢开发路线的合生创展,却做不到“少而精”,这就很让人大跌眼镜了。
去年3.15前夕,据《信息时报》报道,合生创展广州的楼盘珠江帝景紫龙府存在渗水、地板开裂等质量问题。尚未有业主入住的精装房也不能幸免。
今年3月18日,同样是在珠江帝景,悦涛轩D座19楼发生火灾。消防队在小区内多次遭遇“救火”阻碍后到达起火楼层,却发现室内消防栓没有水。所幸最后明火被成功扑灭,没有造成人员伤亡,康景物业也因此受到了相关处罚。
据合生创展官网,康景物业是其旗下的大型物业管理公司。
上述火灾事件可以说是有惊无险,然而合生创展在北京的珠江罗马嘉园,却因质量瑕疵夺去了业主的性命。
2017年12月初,有媒体曝出,合生创展在北京朝阳区开发的楼盘,珠江罗马嘉园小区46号楼20层两节护栏坠落,一位年逾六旬的业主被击中身亡。
该小区业主表示,珠江罗马嘉园一期项目建于2004年,距今已有十多年,但业主罕见康景物业对楼体进行修缮,因此小区的不少楼体都已非常旧,墙皮褪色、脱落屡见不鲜。
完工项目少,令人满意的完工项目更少。合生创展就这样选择“自暴自弃”,由昔日的航母变成了松松散散的竹筏。
-
“回归”之举前途未卜
曾同为“华南五虎”的恒大和碧桂园,以及当年赞誉合生创展为“地产航母”的万科,现已发展成为国内陆产三巨头,据克尔瑞数据,三者已迈入合约销售金额5000亿俱乐部。
然而反观合生创展,2018年合同销售金额仅为149.74亿元,甚至不敌十年前的最高状态150.9亿元。单纯依靠“耍小聪明”,囤地坐等升值,却不谋求更多元的发展,仿佛这十多年来房企的黄金时代都与其无关。谁还能记起,这是中国当年第一个突破百亿大关的房企呢?
不仅仅是合生创展,同样曾为“华南五虎”的富力,也相对掉队。
富力2005年赴港上市后,次年就跻身销售百亿梯队。2007年销售额仅次于万科、绿地和中海。之后富力转向商住并举的发展策略,没有跟上扩张节奏,规模开始掉队。
现在,碧桂园和恒大稳居前三,富力与雅居乐位列TOP30梯队,合生创展掉出TOP100,“华南五虎”早已不可同日而语。
粤系房企中,同样也在走下坡路的还有粤泰、星河湾等等。在地产界有一句老话:中国地产看华南,华南地产看粤系。走过风云变幻的40载,一部粤系房企沉浮录展现在世人面前。有恒大、碧桂园等的惊世骇俗,也有合生创展、粤泰、星河湾等的黯然失色。对于后者错过的黄金时代,我们只能表示叹惜,然而是否能重回赛道,一切都还是未知。
关 于 本 文
  • 请WX搜索“易简财经(ID:ejfinance)”关注我们
  • 作者:95
(0)

相关推荐

  • 毁尽三观!重庆江北嘴超级豪宅接房,奇葩设计业主当场笑翻

    重庆楼市第一网红大V小川,最近卖豪宅卖的风声起,据说刚刚卖了套南滨路一套千万豪宅,成立行业新标杆! 昨天下午,小川还专门给我们开了课,给我们培训什么是豪宅,楼千岁也听得直点头,大呼白活了一辈子! 可怜 ...

  • “少年派”的偏执!

    地产开发赚钱吗? 如果2017年这个答案是肯定的,哪怕一个小开发商有块地,倒手就是利润. 现在再问!答案是不确定的,比如限价限售,很多房企压力很大.   ● ● ● ● ● ● 单纯靠土地溢价就能赚的 ...

  • 大佬联姻大象起舞,房企如何面对未来的市场竞争?

    地盘说 谁能在产品上的较量.产品赋能上的较量更胜一筹,让客户觉得耳目一新,是下一阶段开发商竞争的新赛道. ✍️ 撰文 | 王纵横 ☞ <地盘>特邀撰稿人 易居与阿里巴巴突然宣布战略合作,一 ...

  • 龙湖业主最幸福!每个业主都可以领券最高12万元。

    龙湖业主最幸福!每个业主都可以领券最高12万元。

  • 隔壁二手房卖4万/㎡,苏州这个高价盘即将交付,实景提前曝光

    2019年,在相城元和新房均价只有2.5万/㎡左右时,项目备案价高达约3万/㎡.开盘当天就卖出10个亿! 开盘一年多,项目已经全部售罄,就在本月底,金辉润元名著即将迎来首次交付. 今天,我们直击小组来 ...

  • 2021年起,业主不用再给物业交这5笔费用了,你还在白送钱吗?

    在小区的日常管理中,由于小区物业有着管理者的身份,自以为地位要高于业主们,于是,不少物业就变得张扬跋扈,完全不把业主放在眼中,甚至还出现了违规多收费的情况,真是太可恶了!面对物业所收取的费用,业主们也 ...

  • 安置房做成这样,“过分”了!

    ●●● 1● ● ● 安置房,一直是地产圈争议话题! 作为成本支出大项,却没有实质利润回报.所以鲜有房企愿意将安置房列为品牌加分项,而监管上又没有严格规范体系,于是安置房能成为行业案例可能性被无限降低 ...

  • 一家“老师”云集的房企……

    如果你有幸去过网红城市重庆,相信除了美食,美景,美女外,还有一个独特的称谓让你耳目一新,十分难忘的,那就是重庆人见人称呼的"老师". 小区里,大街上,餐厅里,公司里,"老 ...

  • 你学不会的碧桂园,这次是物业!

    关于碧桂园发展模式,网上流传杨老板一句话:"我们的商业模式很独特,别人想学学不来的." 其实,学不来的又何止开发模式.即使到了物业的使用和维护阶段,大家也不一定学得会碧桂园. 来源 ...

  • 地产界的清流提前四个月交房,良心品质赢口碑!

    地盘说 交房,并不是终极大考,当一切的神秘水落石出,良心就成为检验品质的试金石. ■ 撰文 | 敕闻阁 ☞ <地盘>特邀撰稿人 又到了密集的交房季. 不知从什么时候开始,交房变成了开发商谈 ...

  • 渝商富少,最近不好过啊

    最近,"渝商富少"很火. 渝商,与其他省籍商帮不同,不仅指在重庆经商的重庆人,还包括了在外经商的重庆籍人士以及在渝创业经商的外地人. 好理解吗? 这是因为重庆具有特别的包容性. 渝 ...

  • 10天斥180亿拿地,二代执掌的这家房企要变革了?

    五月的土拍市场,一向低调的合生创展,忽然"华丽"地出现在大众视野之中. 5月9号和5月19号,十天之内,以合计179.6亿元的总价,拿下了北京南三环边分钟寺的四宗优质地块. 而20 ...