打5折也卖不掉！这年头，大别墅也不行了...

楼市对刚需真的很不友好，小户型和两居都被默认成过渡刚需房，设计良好的小户型太少了，里面有各种不如意之处。

因此只要家庭成员增加就不得不考虑置换。

随着大家对居住环境要求的提高，很多人在经济允许的情况下置换，都会选择一步到位。

对于“品质升级”这件事而言，智商税无处不在，在楼市中更是如此。

随着改善群体的崛起，给改善群体量身定做的坑也越来越精妙。

这几年，市场上出现了很多与优质置换住宅价格相差无几的联排、叠拼。

把田园梦想、新中式设计、院落文化浓缩到一起，天天埋头苦干靠996、007小有积蓄的打工人对此很难有抵抗力。

甚至不惜再次掏空六个钱包、卖掉名下其他房产，只为买一套别墅。

这种房子似乎除了离市区远点，没别的毛病了，但事实却是无数人的别墅梦最终变成了噩梦。

 1

概念大多

早年有很多别墅盖得确实不错，也有相当一部分人买到了好的别墅产品。

地段佳、格局设计良好大面宽，一点也没有采光不好压抑的感觉，成了如今市场上难得的典藏产品。

但如今的别墅产品，越来越没节操，往往为了建造更多房子，卖更多钱，越来越不把品质当回事。

别墅产品建造成本低，盈利空间大，因此一些盈利状况欠佳的远郊地块都会考虑开发别墅产品；

从建筑速度来看，高层住宅工期长，从拿地到可以预售，较快的大型房企也要大半年到一年左右。

而别墅则不同，很多人老家自建别墅几个月也搞完了，更何况系统的施工团队来做，为节约资金成本往往整个项目几个月就能完成施工到销售的过程。

因此一些实力欠佳的中小房企也比较喜欢在远郊开发联排、叠拼为主的别墅项目。

为了获得更高的利润价差，此类别墅产品往往会借助 “概念”来做裱糊匠，转移购房者注意力，掩盖项目硬伤。

但这些概念很难经得起推敲。

以近几年大火的科技住宅为例，大部分项目不过是屋里摆满了天猫精灵、小爱同学，卫生间加个所谓的智能“魔镜”，再加个遥控窗帘。

“恒温恒湿”也不过是市面上都能买到的家居品牌，而且费用还得业主自己承担。

并没有真正深耕下去，而购房者却要为此付出数倍的代价。

此外还会大肆宣扬 送阁楼，送地下室，附带小院，以至于大家会觉得此类房产有买有送，地下室阁楼都不计入面积，捡了大便宜。

实则是在引导购房者用看普通商品住宅的思维去看待别墅，其硬伤自然会被忽视。

对于刚实现第一步财富积累的群体而言急需“别墅”这一身份象征，但往往等入住后才发现，为此付出的代价太过庞大。

 2

居住体验太差劲

每次我去看这类项目，真的是捏着鼻子看，要格局没格局，要设计没设计，几乎完全没有考虑居家属性。

1：内部格局硬伤

目前市面上大部分的远郊联排、叠拼基本上都是3层起步，甚至很多项目都做到了4层。

对户型有研究的人都知道格局方正、大面宽、进深合理的房子住着是最舒服的。

但对于仅有二三百平，总高却高达4层的别墅而言，每一层的面积可想而知有多小。

甚至不少项目入户层仅为一个开间（客厅+厨房+卫生间），类似于酒店式公寓，loft加了一层。

良心一点的项目，入户层会多一个老人房。

为了弥补三四层上下楼不方便，往往如此狭小的空间还要挪出一个电梯的位置，

如此窄的面宽，客厅终年昏暗：

而这些后期不可更改的户型硬伤，在华丽的样板间设计下都会被掩盖，只有实际收房时才知道有多惨烈。

而且负一楼和负二楼在入住时往往潮湿很难避免，装修好一年不到家具就开始一股霉味，需要常年维护处理。

2：外部体验不佳

为了多卖钱，现在的别墅容积率越来越高，楼栋之间的距离都是卡着极限的消防间距和日照间距来做的。

大部分联排叠拼之间的距离近得惊人，在自家露台跟后排的邻居隔空干杯毫无压力，30米以上的就算良心开发商了，几乎没有私密感可言。

当然在这种情况下，庭院也只是意思一下而已。

这些偷换概念的东西，实际上已经失去了别墅庭院原有的品质和意义。

如果再加上物业维护不到位，那就是双重灾难，看过一些二手别墅，园区内的维护甚至比不上住宅小区，绿化鬼气森森无人打理，喷泉水池也年久失修，一副凋敝的气象。

主要原因还是别墅区入住率低，物业费收不上来，而且维护成本太高最终只能不断荒废。

再加上现存很多别墅都是小开发商，物业本身多为本地三流物业，久而久之物业也就越来越差。

3：外部配套跟不上

地段是所有房屋居住属性和升值潜力的第一要素，有升值潜力、居住属性强的别墅无一例外都有好地段。

但现在你敢问销售为什么这个别墅小区周边没有商超？真正住别墅的人都有保姆。

不得不说，玩得一手好的偷换概念。

这些硬伤对于资金刚刚能够上“伪别墅”的新中产而言，无异于如鲠在喉，咽不下去，吐不出来。

 3

升值潜力弱

开发别墅的房企，最怕遇到的问题就是尾盘迟迟卖不掉。

见过很多别墅项目，五六年了还没卖完，对于新盘而言，有概念包装，有销售团队运作，往往还很难卖，二手别墅只会更难卖。

并非市场上没有有钱人，只是对于真正有实力的人而言，宁可买城市核心地段的大平层，也不愿意锁死资金买套“假别墅”，富人对于资产的流动性还是非常关注的。

再加上别墅区往往总体量小，成交量上不去，挂牌出售时也很难有准确的市场参考价，价格可谈空间浮动往往很大。

这种需要昂贵烧钱维护的商品，价格永远是由供求决定的，需求端上要求有巨额资产同时愿意住郊区的人才会接盘。两者一结合，对于卖家而言全都是致命伤害。

因此这些既无居住体验，也无接盘侠的郊区伪别墅，二手卖不出去也是常事。

即使挂一个骨折价出去，一两年内能成交也算幸运了，举个简单的例子。

在北京这个接盘侠云集的城市，这几个有代表性的别墅项目成交周期都超过了一年，香江别墅和珠江萨尔斯郡的成交周期甚至达到了4年。

要是装修过的则更惨，几百万的装修成本相当于打了水漂，甚至比不过别人毛坯别墅，毕竟买家扒掉装修还得花钱。

就算能卖出去，从经济账上来看也十分不划算，除了经典地段的优质别墅能抢手外，大部分郊区别墅，特别是低端的联排，叠拼这类别墅和投资增值半毛钱关系都没有，涨幅严重跑输大盘。

除了个别入手时总价低，后期板块有突发优势而有涨幅的项目外，其他别墅的涨幅都很有限，甚至难以跑过银行利息，更跑不过通胀。

所以，想要投资别墅的，请趁早放弃这个打算，已经入坑的，尽早出清手头劣质资产。