开发产品转为自用的十个是否
一、房地产开发企业将开发产品转为自用，且办理产权权属登记的（产权办理登记在本开发企业名下），是否需要视同销售缴纳增值税？
答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第十四条规定：“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：
（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
本通知附件规定的内容，除另有规定执行时间外，自2016年5月1日起执行。”
因此，不用视同销售征收增值税。
二、房地产开发企业将开发产品转为自用，且办理产权权属登记的（产权办理登记在本开发企业名下），是否需要视同销售缴纳土地增值税？
答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第二款规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
对于房地产开发企业将开发的部分房产转为自用的，不确认为产权转移，仍作为其开发产品，待该部分房产对外转让时计算征收土地增值税。
三、房地产开发企业将开发产品转为自用，且办理产权权属登记的（产权办理登记在本开发企业名下），是否需要视同销售缴纳企业所得税？
答：根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函〔2008〕828号)规定：
一、企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。
(一)将资产用于生产、制造、加工另一产品;
(二)改变资产形状、结构或性能;
(三)改变资产用途(如，自建商品房转为自用或经营);
(四)将资产在总机构及其分支机构之间转移;
(五)上述两种或两种以上情形的混合;
(六)其他不改变资产所有权属的用途。
四、房地产开发企业将开发产品转为自用，且办理产权权属登记的（产权办理登记在本开发企业名下），是否需要缴纳契税吗？
答：《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》（财法字〔1997〕52号）第六条规定，条例所称土地使用权转让，是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。
条例所称土地使用权出售，是指土地使用者以土地使用权作为交易条件，取得货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。条例所称土地使用权赠与，是指土地使用者将其土地使用权无偿转让给受赠者的行为。条例所称土地使用权交换，是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。
房地产开发企业将开发的部分商品房转为企业自用或用于出租，商品房的权属既没有变化，也没有以土地使用权作为交易条件，取得货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。因此，不需要缴纳契税。
五、房地产开发企业将开发产品转为自用，且办理产权权属登记的（产权办理登记在本开发企业名下），是否需要缴纳房产税吗？
答：根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定：“一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题。……(三)房地产开发企业自用本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。
”因此，房地产开发企业对售出前已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
六、房地产开发企业将开发产品转为自用，且办理产权权属登记的（产权办理登记在本开发企业名下），是否需要缴纳土地使用税吗？
答：房地产开发企业，拿地后要按规定缴纳土地使用税，当将自行开发的房地产项目转为自持时，其房产、土地的实物或权利状态并没有发生变化，仍要求继续缴纳土地使用税。只有再出售时，办理房产权属变更登记后，才会终止其纳税义务。
七、房地产开发企业将开发产品转为自用，将已转让的房地产建筑面积控制在85%以内，是否可以长期不清算了吗？
答：根据《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发〔2009〕91号）第十条的规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
对已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
八、房地产开发企业将开发产品转为自用，且办理产权权属登记的（产权办理登记在本开发企业名下），是否可以计提折旧？
答：根据《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十四条规定，企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
九、房地产开发企业销售权属登记在自己名下的不动产，以后再销售这部分房产，是否按扣除土地价款后的金额计算缴纳增值税？
答：《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）》第十六条“关于房地产开发企业自行开发的开发产品转为固定资产后再销售问题”规定，“房地产开发企业销售权属登记在自己名下的不动产，应当按照《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年第14号公告）的规定进行税务处理，不适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号），不允许扣除土地成本。例如：某房地产企业开发一批商铺，销售出90%，剩余有10套商铺尚未售出。房地产开发企业办理权属登记时，将该10套商铺登记在自己名下。3年后，该商区房产价格上涨，房地产开发企业决定将该10套商铺再出售，此时，该10套商铺已经登记在房地产企业名下，再次销售时，属于“二手”，不是房地产开发项目尚未办理权属登记的房产，因此应适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年第14号公告）。”
实务中，房地产开发企业在日常经营过程当中，经常会根据需要，对其所建设的部分房屋，决定暂时不进行销售，而通过抵押贷款的方式进行融资，将来再予以销售。房屋产权交易与登记发证中心凭商品房屋初始登记证明、开发企业的申请及房屋销售状态确认书等资料，为开发企业换发房屋所有权证。当开发企业决定将原自留房屋重新进行销售时，需先申请将房屋所有权证换发为商品房屋初始登记证明，房屋产权交易与登记发证中心在确认房屋所有权证登记房屋没有抵押、查封等限制情况时，予以办理。开发企业然后向市房屋产权交易与登记发证中心商品房预售管理科申请变更楼盘表中的房屋销售状态，变更销售状态后开发企业方可销售。在此模式下，该部分房产虽已经登记在房地产企业名下，再次销售时，仍属于“一手”，适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号），允许扣除土地成本。
十、房地产开发企业将开发产品转为自用，再出售时，是否还允许加计20％的扣除？
答：(1)自持房产时间大于1年。
从事房地产开发的纳税人将开发产品转为自用超过1年（不含1年）的，转让时适用旧房转让土地增值税政策，应办理旧房转让土地增值税申报。
纳税人以旧房及建筑物的评估价作为扣除项目的，按政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格作为扣除项目。扣除项目具体包括：建筑物重置成本价乘以成新度折扣率，取得土地使用权所支付的地价款，按国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。按评估价作为扣除项目，评估价是指建筑物的评估价，不包含土地价款。
(2)自持房产时间小于等于1年。
从事房地产开发的纳税人将开发产品转为自用小于等于1年的，转让时适用房地产开发土地增值税政策，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20％的扣除。
房地产公司的开发产品是转为自用，不能只考虑转为自用时的不征税，还要考虑再销售时的少扣除。在有利的、不利的因素都分析后，是否还可以考虑新成立一个商业房产管理公司承接自持房产？