200万的置业焦虑，选择可能只有一个

一年过后，很多人问：限竞房时代的到来，对购房者有什么好处？

『地产营销人』往往回复：起码给了刚需客户一个“喘息”的机会，总价门槛降低终归不是坏事。即便如此，也还是有很多人买不起房。

目前限竞房总价在300 -2000万之间，该区间几乎覆盖了所有产品类型。其中，主力总价多在1000万以内。

去年市场上底线的总价在400万元左右，今年随供应加大，板块增多，出现了300万元左右的产品。不过，有意思的是，总价的下探并没有带来销量的暴增——六环外较远的距离以及消费者不足的购买力，形成出手的障碍。

我们以300万总价为例，按现有贷款政策，首套首付也需要拿出至少100万，这对于工作时间不长，父母支持有限的刚需客群来说，也是一扇不可逾越的高墙。

如果满足更多人的置业需求，其实总价200万以内，反而是基数最大的市场。但北京市场现状却无法满足。

总价200万以内可撬动哪些需求呢？一是支付能力有限的年轻客群，首付几十万就大大降低了购房难度；二是让一部分寻找资金出口和投资渠道的需求能有的放矢。现在很多中产家庭，有一部分积蓄不知如何打理，买房还是比较稳妥的投资渠道。

那么，如何围绕这个总价目标去找寻合适的房产呢？『地产营销人』认为，可遵循以下路径去挖掘机会。

1、与通州“四统一”的北三县是首选

有人说200万总价以内，可以在北京的远郊区实现置业。但这种选择，解决不了交通成本的问题，同时也低估了远郊区实际在售的价格，2万/㎡以下其实是找不到新房的。

那么，比较现实的做法是在环京置业。在环京各区域内，既具有第一居所属性，又处于价值低估周期的，只有紧邻城市副中心的北三县。

今年5月28日，国务院在新闻发布会上公布，北三县要与北京通州区实现“四统一”，即统一规划、统一标准、统一政策、统一管控。

7月16日，中国政府采购网官网发布了《北京市通州区发展和改革委员会通州区与北三县协同发展研究课题公开招标公告》。说明通州区已经从行动的角度，开始推进“四统一”的落地工作。

北京东部区位的优势以及巨大发展红利，拉开了北三县与通州一统的发展大幕。北三县正在以另外一种方式“入京”，这种预见是对购房选择有重要指导意义。

2、北三县中的大厂，正脱颖而出

北三县即三河、大厂以及香河。过去，北京客户最认可三河的燕郊，距离近、房价低是其发展优势。但经历楼市起伏波动后，燕郊目前住宅均价已稳定在2万/㎡以上，虽然比北京价格低，但优势却不再明显。

而香河的问题是，从高速收费站到国贸CBD整整52公里，到北京市政府35公里，距离相对远同时又有自身产业，发展相对独立，置业人群以投资为主，需求基础并不坚实。

而大厂有着接壤通州正对北京城市副中心的区位优势。距离北京城市副中心只有15公里的路程，交通路网又能与燕郊共享；还有着“北京城市副中心后花园”的生态底板，更适合承接北京城市副中心功能区的建设。

同时大厂又有比较适合的总价段住宅产品，准入门槛低，区域利好发展后劲十足。中国人民大学在北三县的大厂建立三区一基地，2018年11月中国人民大学通州新校区大厂拓展区正式开工建设，总投资超过100亿。

在产业上，大厂参与北京城市副中心产业功能重组，对接高端产业资源，大厂着力推进人工智能、影视文化、总部商务三大产业集群。目前已有北京市计量检测科学研究院在内的8家单位集中签约入驻大厂产业新城。

因此，无论是从距离、宜居、房价、产业发展潜力上，大厂都不失为一种不错的置业选择。

3、大厂区域选房，挑板块、比产品

从楼市角度，大厂未来比较有潜力的是夏垫板块。

当然也有人会提到，潮白新城和县城这两个板块。整体来看，潮白新城虽离副中心更近，但交通是短板，且房价经过一轮攀升，也站到了2万/㎡左右；而县城板块，也与其他城市老城区有共通的缺陷，面临城市基础设施老化的问题。

夏垫板块的优势在于，其紧邻燕郊北城和燕郊南城，从夏垫开车到燕郊仅需5-10钟的车程，可借势燕郊配套和国道交通。而房价却处于低洼区间，单价1万多的价格有可能买上带精装修的新房项目。

夏垫交通便利，拥有地铁平谷线、京唐城际高铁以及两条高速的进京配置。通过通燕高速和京秦高速，可快速进京；未来乘坐高铁更可在15分钟内抵达城市副中心，完全具备第一居所属性。

不过从品质来看，夏垫在售产品与北京楼市相比，整整落后一代。普遍存在社区密度偏高、户型布局欠合理、得房率不高、毛坯交付等问题。对于北京客户而言，在接受低总价同时，不降低品质的买到与北京同代的好产品是第一要义。

那么，总价200万以内，大厂有什么新项目可选择呢？

近期，佳兆业·悦峰的入市消息，吸引了不少客户的关注，『地产营销人』也接到了不少用户朋友的询问。经过了解之后，在此给予点评。

佳兆业·悦峰位于大厂夏垫区域核心区，毗邻北京城市副中心，是环首都经济圈内离北京最近的地区之一。项目也坐落在长安街东延的核心中轴线上，同时处在大厂和燕郊的交界处，以及通州新城和潮白新城的黄金交叉点上，共享双城的配套资源。

项目紧邻102国道，周边有京平高速、通燕高速、京秦高速、京哈高速等多条交通要道，距离北京国贸约40公里，距离城市副中心约20公里，距离首都机场约30公里。30分钟可直达通州北关商业中心。亦可乘坐816、817、930公交车45分钟直达国贸，坐享京津冀一小时交通圈。

佳兆业·悦峰距离未来的地铁22号线齐心庄站6公里，距离22号线高楼镇站6公里。地铁6号线潞城站已开通，行车半小时即可到达。预计后期6号线未来将东延至大厂片区。项目西南5公里设有京唐城际大厂站，2021年通车，届时15分钟可直达北京副中心。

项目地段得天独厚，交通四通八达，高速、地铁、公交多维交通无缝对接，同时享有成熟的生活配套。东南侧800米有夏垫中心小学，东侧400米是大厂高级实验中学；西南方向有著名的9年一贯制寄宿学校——北京五中大厂分校（私立）和12年制人大附中附小（公立）。

22万平米的大型商业永旺梦乐城，距离项目仅6公里。可以满足居者日常生活所需。此外，规划中的总投资额40亿大厂城市科技广场总规模是49万平米，距项目仅3公里，预计2024年投入使用。建成后势必带动周边区域价值提升。

佳兆业·悦峰容积率只有1.8，是北三县非常稀缺的一个低密度高品质社区。项目整体采用现代典雅风格，规划建筑高低错落，天际线变化有致。色彩以暖色调为基础，突出现代、艺术的风格。

项目中央打造了集观景、休闲、娱乐、运动于一体的精英品质生活区，周围环绕着全龄跑道。同时园区内设有综合休闲区、社区公园、儿童娱乐区、抚琴廊、活动广场、观水平台和长者乐园等，为居住提供舒适的社区环境。

佳兆业·悦峰的产品在区域内独树一帜，与北京市场保持同代前沿品质。11层电梯洋房，一梯两户的设计，享有80%超高得房率。除此之外，每户都有面积附赠，一层有私家花园，二层及以上阳台获赠一半面积，加之飘窗设计，居者获得感十足。

88平米三室两厅一卫户型，南北通透，并享有3.7米超大面宽，超出区域同类产品指标。阳台与客厅相连，让空间更明亮、阔绰。U型厨房设计，动线合理，符合人性化操作习惯。明厨明卫，收纳空间充足等，让该户型无可挑剔。

105平米三室两厅两卫户型，全明设计，三面宽朝南，主卧套房设计，舒适大气。3.8米超大面宽区域鲜见。客厅配有超大尺度空中花园休闲空间，南向双卧附赠舒适观景飘窗，不仅提高了观景效果，同时也带来高品质居住体验。

佳兆业·悦峰采用精装交付，实现大厂顶配标准。特别对于北京客户，不仅可节约装修时间，同时也保障了精装品质并节省了装修成本。然而，项目预计开盘200万元以内的总价，将凸显极致性价比，为北京购房者提供绝佳选择。

一路向东，抢占发展机遇，填补总价空白。有限的房源，激动人心的时刻，就在金秋9月！

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