为什么上半年别墅市场如此惊艳?

时间总是过得很快,6月结束了,楼市走完了2019年的前半程。

整体来看,上半年北京楼市表现相当不错,商品房住宅无论新增供应量,还是成交量都大幅增长。供应量同比上涨了58%,成交量同比上涨了101%,均价涨了15%,成交金额涨了131%。

要知道,这是对比去年上半年形势一片大好的前提下,得来的更高含金量的增长,非常难得。

近期,有不少同业担心二手房的数据。现在看,2019年上半年二手房成交量同比持平,没有大的起伏,无需担心。即使二手房出现个别月份下滑,也是由于新房供应增加被分流了需求,并不能视为市场衰弱的信号。

就住宅细分类别而言,北京别墅市场是最令人意外的,表现尤为出众。根据『地产营销人』的统计,1—6月北京别墅新增供应同比增长74%,成交同比增长120%,最惊诧的是均价,同比上涨了48%,成交金额同比去年翻了2倍多!

很显然,今年是北京别墅的“大年”,而不是“小年”。如果你留心就能发现,北京这几年别墅市场很有规律,大小年交错进行,一年大,一年小,综合反映了政策和需求的运行变化。

下面,我们简要概括几个2019上半年别墅市场的特征,把一些现象背后的成因揭示一下:

1、老“墅”开花,宝刀不老

上半年,一些开发多年的别墅老盘爆发了巨大能量,业绩极为亮眼。其中,不乏高单价、高总价的顶豪级别墅项目。单价过10万,栋栋总价过亿,成交金额达几十亿,这种现象多年不见。

这说明两个问题。一是过去两年高总价别墅积压的销售额非常巨大,今年初网签集中放开,隐于水下的成交终于浮现出来,让楼市回归到真实状态。二是优质的独栋别墅随时间推移,其价值不仅没有降低,反而在快速增长,产品和资源的稀缺度是别墅增值的核心要素。

从另一个层面讲,也验证了此类别墅的需求依然很大,受周期波动影响较小,整体去化相较于其他住宅类型更稳定。

2、限竞房别墅激活主流需求

截止6月底,限竞房别墅供应占整体别墅市场比例已至73.68%,成为当之无愧的供应主体,成交占比也达到了34.27%。

限竞房供应的增多,让别墅多类型产品分化了需求,衍生出新的别墅品类和客户细分需求。在一定程度上,降低了别墅总价,提高了性价比,催化了不同区域板块此起彼伏的热销态势。

具体到产品上,限竞房别墅在产品定位上继续控制面积,利用创新设计手法,释放拓展空间,优化通风和采光,完善地下使用功能,降低人生第一墅的购买门槛,增加了中产阶层提前实现别墅梦的可能。

另外,随着国家严控别墅政策的加码,让四层以下别墅产品呈现出可见的紧缺性,因此合院、联排、独院等别墅类型开始引起购房者关注,窗口期效应在悄无声息地改变别墅去化的结构。

3、意料之外的近郊别墅爆发

主城区别墅卖得好,近郊别墅也不弱,这是两种完全不同的需求。

主城区别墅是改善升级的标的物,而近郊别墅由于兼具自住和休闲度假需求,拥有了1.5居所的属性。随着新中产对多元生活方式的追求,以及北京进入老龄化社会的速度加快,人们对近郊低总价,高形制的别墅产品开始产生偏好。

近两年来,北京近郊别墅市场的火热超出历史上任何一个时期。我们以平谷区为例,上半年平谷别墅的成交面积达3.14万平米,创造了该区域有史以来的新纪录。

值得注意的是,今年上半年平谷区别墅总成交金额为5.6亿,仅销冠项目的成交金额就突破4亿,这也是平谷历史上半年内实现的最高别墅业绩。

通过进一步梳理,我们还能发现,2019年上半年平谷别墅销冠的业绩,已然逼近密云和怀柔销冠的总和,而且竟然也把将门头沟和房山的销冠业绩落在身后,大有后来居上的势头。

那么,上半年平谷别墅销冠——和棠瑞著,为什么这样红?是什么外在条件和内在因素让购房者格外青睐这个项目?

借此,『地产营销人』深度解析一下:

和棠瑞著位于北京城市副中心北,平谷金海湖景区坝前广场西侧500米。项目貌似距离不近,但交通十分方便,拥有“三横一纵两轨道”的立体交通网。包含有平蓟路、昌金路、京平高速、顺平路、承平高速等城市主干道。

项目西侧600米的轨道交通预留站,让置业于此的人们未来无论是自驾或是公共出行都非常快捷,这是大部分近郊项目并不具备的优势。

平谷区的完整蜕变,期待于一个重大利好的临近——2020年北京平谷世界休闲大会将于明年举行!

该休闲大会以“休闲提升生活品质”为主题,突出“全域、全季、全民休闲”理念,将促进北京旅游产业从传统观光向休闲度假转型升级。

政策利好促使平谷金海湖板块发展进入快车道,平谷政府协同各方力量,在金海湖西侧和棠瑞著项目旁边,规划出2平方公里用于世界休闲大会会址及配套建设。目前规划落定,各项工作已经展开,大手笔的“1+4+N”休闲娱乐配套正加快兑现。

平谷世界休闲大会主会场将于今年年底竣工。15万方商业综合体、3.7万方会展中心、高端休闲娱乐场所在紧张建设中,预计2年内实现全面落地,区域价值获得重估契机。

世界休闲大会选址于此是有原因的,金海湖是北京极为少见的环境未加破坏的生态资源重地。

金海湖域三面环山,一面环水,湖域的森林覆盖率可达到95%,区域常年Pm2.5均值为27.5,负氧离子浓度每立方厘米2067,空气含氧量高达20.2%,环境非常舒适。

6.5平方公里的金海湖水域,拥有水上飞伞、水上嘉年华、马术、高尔夫等400多种水、陆、空娱乐项目,是北京市民这几年新的放松心情、休闲娱乐之目的地。优美的生态环境和项目1.5居所的使用属性,触发了购房者的置业热情。

和棠瑞著是别墅专家——龙湖,携首创、首开、保利三家知名房企倾力共筑的新中式城市湖光合院产品。

项目作为该区域唯一在售的低密合院,虽为政府限价,但却没有7090的面积限制,容积率只有1.01,为打造出优质的别墅产品创造了条件。

和棠瑞著自2018年首次面市,便以“90天7亿”、“1天1套”的业绩成为流量红盘,至2019年3月斩获当月成交套数、面积、金额“三冠王”殊荣。继而又接连创造五一单日劲销16套、5月全月畅销2亿,6月端午3天6000万等佳绩,并荣膺上半年北京千万以下别墅成交第二名。

目前,和棠瑞著一期北区合院已经全部售罄,一直备受期待的合院新品即将开盘。相较一期产品,本次加推新品将更具吸引力。

首先,南区新品一路之隔的是平谷的母亲河泃河,新品属于一线湖景合院产品,湖山推窗可见,美不胜收,居住品质绝佳。

河泃河大片的绿地与水源,与金海湖构成一个完整的绿色生态系统。泃河湿地公园,打造老年人健康生活、儿童亲近自然、感受自然回馈的快乐,以及全家人活动的三大生活场景,与山、湖、河、湿地为邻的静谧院落,成为新品极大的卖点。

其次,新品占据社区中央景观轴的核心景观,在社区内所处位置更优越。

和棠瑞著以融入自然、发现自然的规划理念,将自然引入园林,打造与喧嚣城市反差的桃花源,让整体园林处于自然包裹之中。

南区即将推出的栖水合院更是占据墅区“竹翳弄水”、“寻溪想云”两大水系景观,居住舒适度得到极大提升。

再有,新品营造也有明显升级。

有别于前期叠院产品,这次即将推出的是350㎡栖水合院,总价690万元左右,在产品上进行了又一次品质提升。

合院作为禁墅政策严苛后市场上的稀缺产品资源,享有一线湖景兼具千万以内的总价,在北京市场上找不到一例。因此,和棠瑞著的唯一性显而易见,接下来的持续热销完全可以预见!

上半年别墅市场靓丽收尾,下半年将如何表现?让我们拭目以待!

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