再见，苏州别墅时代。

楼市大观—第22期

看懂二手成交，感知市场温度

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如果有钱，买一套别墅，绝对是大部分人的“终极居住理想”。

有天有地、有院子有露台...无论从面积还是生活体验上来看，别墅都更具“高级感”。

人人都想买别墅，近两年苏州二手千万别墅火了，即使在楼市下行期，也能走出自己的独立行情，卖得风生水起，一年成交180+套。

忍不住叹息：害，楼市果然还是有钱人的天下。

在苏州严格的“限墅令”之下，未来容积率1.0以下的土地不会再有。

今天我们统计了苏州主力在/待售别墅，真的凤毛麟角。属于苏州的别墅时代，即将终结。

楼市改善当道

别墅产品量跌价升！

最近，克而瑞发布了苏州2020年别墅成交榜单。

去年1-12月苏州（含吴江）别墅成交面积122.76万㎡，同比下滑29.9%。成交均价为26317元/㎡，同比上涨7.12%。

总体呈现量跌价升的趋势！

楼市进入改善，人们对好房子的需求与日俱增。从成交数据来看，排名前列的大都是改善盘。

不过这几年普通高层价格大幅上涨，总价直逼别墅，因此别墅的优势开始显现。

因为在楼市鄙视链中，别墅傲视大平层、洋房等改善产品，属于最顶级的尤物。

再加上极高的性价比，以前只是超级富人的竞技场，也逐渐成为苏州改善新的选择。

去年卖得最好的别墅，是吴江太湖新城的建发悦江南，一年去化了591套。

楼市进入横盘期，这个成交总量即使放在普通项目中，也算可圈可点了，足见别墅项目的吃香。

图片来自克而瑞

千万豪宅成交火热

别墅占据半壁江山

因为容积率的问题，苏州可供选择的别墅产品少得可怜。

苏州有钱人的“顶级消费需求”在新房市场无法得到满足，只能转战二手。

众所周知，去年苏州二手别墅表现十分亮眼，尤其是1000w+豪宅市场，热度居高不下。

我们最近大致统计了千万豪宅的成交数据，这一年苏州成交了约180套，其中超过一半都是别墅！

当然这只是*壳公开显示的数据，加上后台及其他渠道的成交，实际数量远超统计的。

详细成交如下图，上下滑动查看。

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目前别墅成交火热区域集中在园区、吴中，尤其园区1年成竟交60来套，不得不佩服强大的购买力。

成交量和关注度最高的青剑湖，惊呆了，千万以上别墅频频成交！

万科大家、阿卡迪亚三区、中海森林湖等别墅小区今年都在成交，最高总价超过2000万！

截图来自*家

中介告诉我：虽然年初二手成交停滞了好几个月，但客户一直存在，疫情成为催化剂，于是疫情后需求集中爆发。

放在以前，大平层是多数人的心头好。疫情之后，许多改善卖家萌生了买别墅自住的念头。

别墅不同于别的产品，面积大总价较高，本身客群比较有限，因此成交周期也略长。

不过如今买家忽然变“爽快”了，明显成交周期也在明显缩短，最快一两天就能成功出手。

截图来自*家

可以预见的是未来几年，像别墅这样的纯改善产品，保值增值能力更强，在市场上的流通性更高。

尤其是位置好、配套好，可以作为第一居所的别墅，有钱就买别犹豫！

别墅供应减少

区域分布不均

统计了一下目前苏州主流板块在售新房，发现别墅盘在各区中占比存在不均衡的现象。

其中姑苏占比最大，约35%。古城因为限高的因素，产品大都是低密改善。

园区占比最少，约13.43%，随着可用宅地的减少，这个比例也会越来越少。

虽然苏州新房库存爆炸供应，总量逼近7w套，但别墅产品却逐年减少，奇货可居的道理大家都懂。

二手方面，目前*壳二手挂牌量约为96445套，其中别墅约3710套，占比约为3.85%，稀缺性不言而喻。

尤其是姑苏，虽然是别墅供应大户，但实际在售的二手别墅却是最少的，占比仅0.86%。

随着改善需求的激增，相信二手市场也将很快被掏空，一房难求不是说说而已。

未来别墅越来越少

溢价空间不可限量