注意！北京这2个板块跌出预期，可以抄底了！

北京房姐，资深楼市投资专家。目前已为5000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐好，新人首问，目前西城月坛有一套，孩子已上初中，1月底左右差不多能有200万。家庭年薪60左右。考虑到孩子以后越来越大，以后结婚也需要个自己的房子，想趁着自己岁数不太大，赶紧再买一套。我的情况，感觉望京南湖东园类似的老房子，买个两居大概500万，比较吃力，望京星河湾500万能买个一居南向开间，双井九龙花园500万能买个户型一般两居，通州500万运河湾能买个户型不错的两居，常营跟通州情况类似。我们的资产如何配置比较好？500万的房子按照全款抵押贷款的方式我们的经济实力是否买的起？如何操作？现在是否是最佳入手时期？还是等再攒个一年半载的钱，凑多点儿首付再买？另外我们这种情况暂时不住，应该属于投资，选好小区大一居好？还是老小区小两居好呢？如果老小区最好买几几年以后的呢？天通苑顶层复式、青年路、大望路团结湖等地区是否适合我们？您能否帮忙推荐合适我们的笋盘？谢谢。

回答：你好，考虑在通州上班，可以入手一套通州的2居。月坛学位用完，如果不自住，没有保留的必要。北京是多中心城市，多中心的布局的出发点是什么？是因为性价比。老区核心自不必说，城市多年发展，历史地理决定了第一个中心，往往也是地理中心。那我们为什么会出现第二个 第三个中心呢？因为城市发展到一定程度，还要继续发展就会面临很多的问题和限制，比如说拉产业，就要有地，哪里的地便宜呢？新区一般可供开发的平整土地面积大，早期征收价格低，更易于统一规划，统一建设。老核心就不具备这个优势，征收困难，贵，北京的老核心几乎没有改变的可能性了。所以还导致了一个问题，第一个核心不如第二个核心看起来高端大气上档次，第一个核心看起来老旧，甚至破败，第二个核心则赏心悦目，现代化城市的影子。第二个核心的开发优势在于其性价比，很低的价格，就可以做出来很多的事情，如卖地，拉产业，聚人口，对城市的发展非常的有帮助，也是易于成型的。所以很多城市乐于去开发新区，成本低，回报丰厚。所以现在东西城的房价和海淀 朝阳的产业中心+学区中心的房价相差不大。西城唯一支撑房价的只有学区，而学区政策是在不断变化的，考虑到稳定性，更倾向出手月坛置换望京。现在是比较好的置换时机。

提问：房姐您好，房山长阳一套小3居想卖掉置换城里700万左右标的。目前关注的区域有草桥未来上层，角门冬季星空，旭日家园，大红门珠江骏景的3居，以及磁器口的都市鑫园回迁小2居，双井看过华腾园。想兼顾自住和保值增值，有什么好的推荐？另外丰台这几个对口的学校怎么样？虽然没有学区要求，但也希望教育质量过得去。大红门和角门比，哪个潜力更大些？

回答：你好，首先，南三环欠缺一个明确的定义。南三环以北到南二环，南三环以南到十号线，十号线以南到南四环，都存在明显差异，如果选筹进行到细化的阶段，这三个不同的地段，要分开来算。

南三环优劣并存，不存在“只有居住的价值”。玉林、开阳、西罗园、永外，二三环中间大多属于老地段和固化地段，相对居住投资都不太优。十号线以北，草桥、角门、马家堡、宋家庄等地都有不错的居住投资相宜标的，但是更西侧的玉泉营和更东侧的成寿寺两侧，环境和地段价值又迅速下跌。

而南四环至十号线之间区域，由于地段的原有面貌不同，有例如公益西桥周边有平整的居住区，而马家楼、花乡、大红门肖村等地，要么环境混乱要么没有住宅，存在具体分化的差异。

早年大红门做生意的浙江人买的挺多的。大红门疏解后，角门发展上优于大红门。

当然能接受老破大，华腾园是比丰台更好的选择。

提问：房姐好！首次提问：现在住在北七家八仙别墅小区里的公寓楼，143平，3室2厅2卫，附近有中小学。一家五口，我和老公，还有父母同住，宝宝刚出生不久。想换房，由于人口数量想换个格局大小都和现在差不多的，但由于现有住房房价较低，还有一定程度的回落，又考虑以后孩子上学方便，想问房姐未来还有没有可能升值，如果有打算先租出去，等价格涨上去点再卖，顺便也想等等看虚高地区的房价有没有可能回落或平稳，到时候再换房；如果还会贬值，想现在就卖掉，做首付，还请房姐推荐一下合适的楼盘，非常感谢！

回答：你好，北七家是个尴尬的区域，房龄和天通苑差不多的还比天通苑贵点。东边有地铁，西边没有地铁，最早的别墅区，现在来看有些错配，户型设计比较糟糕，品质也比较断代了。建议直接出手置换。北京已经阴跌3年左右，虚高板块早已回落，比如通州等概念炒作区。

投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：广渠门有一套小面积估价400+准备出手，改善换大点100+，以前用过公积金，虽然名下无房应该也算二套，准备全款买完再抵押对吧，杠杆应该可以买800+?抵押跟房产品质年限关系大吗？一般7成可以吧?上班在大望路，看了大望路和朝阳公园和朝青板块  对学区没要求，希望交通便利。双井堵的厉害，天鹅湾也是，不太感冒。东区国际和金海国际单价都低，都够买140+了，一个四环内，一个四环外，哪个更好？自住是否保值？有升值潜力吗?

回答：你好，东区国际是万年滞涨盘。位置比较尴尬，西边是老小区，南边铁路，北边朝阳路和老小区，东边四环慈云寺桥，整体孤立，又没有配套。小区遮挡严重屋里都得开灯（强烈建议你白天去看房） 物业很差 得房率低。

如果周围大改造，铁路打通往南道路，惠通旁边整体建成，应该有补涨。但是短期内希望不大。金海国际本身户型不太好，小区一般，密度大，当然能不能入手重点在价格。

这2个盘对比，优先金海国际。

抵押跟房龄和房屋性质相关。

提问：您好，姐，没有做功课问的很业余，您多担待。我2012年在酒仙桥丽都一号买了一套两室110平，07年梵谷水郡买一套三室115平，孩子名义2016年买了通州华业东方玫瑰一套一室一厅68平米，三套房子只有华业东方这套有贷款，现在住在梵谷水郡，其余两套出租，为现在觉得这三套都没有学区，想请教房姐1.在保值增值方面这三套房子应该出售哪套，2通州的发展值得留下华业的房子作为投资吗？3孩子还没有结婚，现在需要考虑学区不？4，如果为了增值保值，再换一套三居在望京区域哪个小区合适？5.我老家是河北沧州的，您觉得这个城市的房子现在值得买不？谢谢您。

回答：你好，丽都壹号最大优势是新，这一点就比那边早期的一些标杆楼盘譬如丽都水岸、滨河一号、卡布奇诺、乃至阳光上东强。新小区在板块内有稀缺性。电子城区域未来发展并不是特别看好，酒仙桥是个独立板块，道路歪斜、城中村太多，改造难度太大，虽然有企业入驻，但是板块比较割裂，自己和自己玩的。

未来酒仙桥也会不温不火，因为有企业，所以一直有固定需求，但也很难吸引板块外的人来这里看房。可以考虑出售置换望京的改善盘。

华业东方玫瑰可以暂时保留，环球影城是比较大的利好。

沧州房子目前价格不低，未来很长一段时间会出现横盘或者阴跌。不建议买。

提问：老家河北衡水，现在京租房，有居住工作证，考虑通勤方便，购房区域拟选朝阳或大兴。购房预算总价800w，有老人一起住，孩子刚参加工作，考虑三居室，请房姐给一些选房建议，谢谢！

回答：你好，北京的购房群体按照总价基本可以分为以下几类：

1、总价500万以内的刚需

2、总价500万-800万的刚改

3、总价1000万以上的二次改善

4、别墅豪宅终极改善

刚改介于刚需和改善之间，这个群体选择是最难的。有一定的资金，但追求面积和品质的尺度又有限，想有个多功能空间给家人和自己使用，学区、园林环境也是重要加分项。主要是因为家庭成员比较多，但一步到位的钱不够，一般紧凑的小三居比较受欢迎。

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提问：楼主你好，我爱人京籍，双胞胎孩子四岁，目前两套房，一套珠江罗马嘉园274平顶层复式自主住贷款300万，另外一套124平润枫水尚全明两居贷款140万，现在手里子弹1200万，年税后收入500-800万，现在考虑孩子上学，有考虑珠江帝景或东湖湾，麻烦你帮我分析下要不要现在考虑孩子上学学区和这两个小区的选择，房票可以把润丰卖掉或赠予丈母娘腾出房票。另外如果要考虑别墅合院的话有没有合适推荐的

回答：你好，珠江罗马和润枫水尚还不错，建议继续持有，对敲给老人，或者通过jlh的方式腾房票。东湖湾的小学弱，初中还行；珠江帝景的小学和初中都强，而且初中比东湖湾的初中还强。

北京豪宅多诞生在朝阳和海淀，一东一西，是基本可以形成共识的高端区域。但由于近几年，朝阳、海淀的土地供应不足，两区的城市豪宅明显减少，因而更具有稀缺性。

可以关注朝阳孙河板块、奥森板块、东部泛CBD别墅区，海淀万柳板块、西山别墅区，顺义中央别墅区。

别墅要比平层产品升值慢，如果不是自住建议还是慎重。

提问：房姐，我和爱人还有一个刚出生的宝宝，家庭年收入在一百万左右。目前除自己的住房外，手上还有1200万子弹，想考虑一些房产投资，有几个组合想听听意见，哪个是您觉得投资回报比较有大一些的：1，买一套金泰先峰北区的190的大户型四居，一梯一户。2，买一套珠江帝景最新区的143的三居。3，买两套亦庄的和锦诚园。4，买两套亦庄台湖的明月听蘭。5，买两套通州的房产，其中一套以公司名义买。6，投资杭州的房产，买一套别墅或者两套三居。

回答：你好，接下来资产如何配置，主要是看你目前的房产持有情况。我们说投资有2种打法：

1.进攻型：例如通州和亦庄。这类标的适合底层充足的投资客，风险相对较大，未来或许会有很高的收益。或者生活半径在附近的刚需客自住。

2.防守型：例如望京和双井。板块发展相对成熟，目前价格不低，但是人口密集，购买力充足。属于比较稳的选筹，风险比较小，租金高。

目前已经有自住盘，可以适当配置一些进攻型产品，追求利益最大化。最好的房产配置方案详见知识星球内部分享。

杭州开发一张老人票，通过接力贷入手一套未来科技城的上车盘。

提问：房姐，请问看房200套，有什么技巧吗？

回答：你好，踩盘不等于看房。踩盘总结和楼盘字典是两件事。很多新人开始踩盘，实际过程附近一圈小区约了十几套房，看完挨个记下每套房的情况，小区的情况，小区品质、户型...... 这些内容的标准名称是：楼盘字典。踩盘，和看房是两码事情。看房没有错，但看房不能代替踩盘；

看房，相当于视察战壕，检查内务，抽查枪械，检验射击......排查战场的细节。而踩盘，不仅是看房，更是俯瞰整个「战场」。

为什么先选望京而不是酒仙桥？为什么西二旗要搬到西北旺？为什么百子湾不如朝青？为什么常营比褡裢坡更值钱？俯瞰战场，是为了分析地形，部署作战位置，从而知道这片地区适不适合打仗？如果打怎么打，放哪里打，和别的地方对比优点和缺点分别怎么样？要是我来打，这里最适合怎么打，哪个才是最适合我的战场？看房，只是一招一式的比拼排名；踩盘，决定的是一场战役的胜负。

提问：限竞房、共产房，商品房，到底有哪些不同？

回答：首先要搞清楚概念。现在市场上销售的房子，主要就分两类，商品房和政策房。商品房是开发商开发建设的供销售的房屋，可以自定价格出售的产权房。市场上大量的新房和二手房基本都是这种，可以自由流通。政策房全名叫政策性保障性房产，是政府为了保障中低收入家庭能买得起房，住的起房，而推出的一系列保障性住房。政策房主要分为这几种：

1、经适房，就是经济适用房，是面向本市户籍低收入家庭的保障性住房，5年内不得交易，如出售只能原价出售给同样满足经适房条件的家庭，5年后上市交易，要补缴土地出让金。

2、共产房，就是共有产权房，是政府和个人分别持有该房的部分产权，比如该房市场价是70000元每平米，个人可以按49000元每平米买下70%产权，相当于7折就可以购房入住。取得产权证满5年需转让的，可按市场价格转让。但你能卖的，就只有你持有的这部分产权。

3、限竞房，就是在土地出让之前，政府先制定好该地块房屋的封顶售价和平均售价的最高限制。限竞房也需要满足政府规定的保障性住房轮候家庭，且必须5年后才能上市交易。政策房跟商品房相比，房屋的资产、流通、商品属性被政策大幅度调低了，买了自住可以，想要交易变现就不容易了。一是限制了购买人群，大多是申请保障性住房且符合一定条件的家庭，才有资格购买，并且将来交易，也只能面向同样的人群。二是限定了交易期限，一般按照2年建设，2年下本，5年持有。

一旦购买了政策性住房，基本上10年左右没有变现流通的机会了。如果说家庭财力够得上商品房，那就尽量买商品房，不光是房产，也是资产。如果家庭财力不够又有资格，买政策房主要是保障居住。

提问：在北京，什么样的房子算次新房？

回答：买房的时候，大家经常说要买次新房。那么，在北京什么样的房子才算次新房？

次新没有一个统一的标准，取决于一座城市整体的房产情况，房东对于房产的看法，房产本身的品相以及维护的情况。房龄，只是其中的一个参考指标。在北京，通常2006年以后，保养还算正常的小区，大致可以称为次新房。但并不是绝对。有一些房产可能房龄是2002年左右，但是保养非常好，实际体验和2010年的小区差异也不大。

一些小区，本身质量较差，加上维护不到位，尤其是北京存在大量的经适房、回迁房小区，实际观感和老破小差不多，即使房龄是2010年以后，你也很难把它叫做次新房。比较典型的，04年的金地国际，棕榈泉，CLASS，今天的外立面和物业环境超过很多10年的小区。而类似京棉新城三厂，慈云寺北里这类的回迁经适房小区，房龄在2010年左右，但实际体验很像90年代的公房社区。买房是一门实际上手的行业，房产不是标准化产品。

提问：虽然同是抵押经营贷，但是北京和深圳是有本质区别的。为什么？

回答：1.评估公司方面：北京现在很难做高评高贷，评估价控制的很严格。评估公司大多比较守规矩。

2.银行方面：北京的银行在控制成数上还是比较有底线的，高负债要降成，年龄大要降成，房龄老也要降成。其根本的核心就在于银行有控制风险的意识。被过去几年的房价下跌给教训了一遍之后，银行学乖了。

3.ZF方面：北京没有贷款贴息

北京是上上下下都是有一条基本原则的。大家都不越界，风险就不会突破。但是，深圳大家都没这根弦儿，上上下下比着玩创新。风险这件事，集体遗忘，不乱才怪。

提问：房姐好，请问持有的北四环附近的老公房世纪村小区的房子可以留着吗？从资产增值角度讲，有没有必要换成附近更新的嘉铭桐城等小区？如果还想置换在那附近，有没有什么特别推荐的小区？

回答：你好，90年代期间一批典型巨无霸塔楼，电梯筒子楼，电梯高板开始密集出现。世纪村就属于其中一类，电梯高板＋巨无霸塔楼，也是亚运村板块常见的公房建设风格。并且小区楼间距比较开，绿化特别单子，所以外看特别宽阔，实际楼内的居住体验就要差很多，说到底还是当年为了展示形象所做出的牺牲。总是缺了那么一点儿「人气儿」。

回到主题，世纪村价格东西区略差，基本也在7万上下，在公房里属于比较贵了，加上北四环亚运村这些年实在没有发展，未来的稳定性不明和风险较大，出售换成优质的标的是可行的。

嘉铭桐城带学区，小区品质普通，不是需要学区和实力消费我其实不建议，最好的办法是挪开这块儿区域，隔壁望京，太阳宫，都比这一片要好很多。

后台每天会收到很多提问，但是房姐精力有限，无法一一回复。