一二手倒挂，千灯湖老夫聊发少年狂
佛山楼市就像海王一样，放水养鱼，处处留情。今天宠幸三山新城，明天宠幸映月新城，简直是万花丛中过，片叶不沾身。不怪哥哥不老实，只怪妹妹太多太美丽。
不过，海王最近似乎有点洗心革面的醒悟，不再只盯着新盘，而是关照一旁的二手盘，活生生在千灯湖上演着一出一二手倒挂的戏码：一手均价不到3万/平，二手市场单价却直奔4万/平。
究竟是金盘洗手回归生活，还是只馋人家身子？这需要我们擦亮眼睛，才能一辨渣男本色。
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这届新人没排面
时代爱车小镇作为千灯湖的纯新盘，恰似一个涉世未深的小姑娘混进了土豪圈，多少会引来些市场的火热目光。宏宇景裕豪园也算半新盘，还有几十套尾货在售。
但可惜的是，一番打量之后，小姑娘似乎并不能征服那些见多识广的土豪们满意，身价上不去。
就区位来说，时代爱车小镇在海八路旁，位于千灯湖的北边外围，既无地铁，自驾通勤道路也堵，也是费时费力。
由于项目还在建设前期，周围大多是汽车相关产业，商业配套缺乏。
外貌一般，交通也不便利，户型和价格比较刚需，还不是纯居住小区，所以项目在市场上被挑剔购房者挑剔的点不少。
甚至和对面清尾货的宏宇景裕豪园相比，还落了下风。
宏宇景裕豪园所剩新盘不多，但作为大盘，生活配套优于时代爱车小镇，售价稍高，在2.8-3万/平之间。
整体来看，小姑娘基本盘一般，最大优势的在于纯新盘。再加上新货不多的宏宇景裕豪园，优惠折算下来，目前北区在售的一手住宅价格在2.5-3.1万/平之间。
相对于千灯湖北区东侧超3万/平的二手房，两万多的价格可以说是便宜大碗了。但是土豪们新盘见得并不少，能选择千灯湖的人可能更多是考虑排面，而不是刚需。
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强邻环伺
白刃不相饶
我们来看邻居宏宇景裕豪园。这个项目与前者只有一路之隔，售价相近，可以说到了白刃相见的竞争态势。
不同于时代爱车小镇产业、住宅的混搭风，宏宇景裕豪园是纯居住定位，受到其他商业产品影响，这点在市场上比前者讨喜。
户型上，宏宇景裕豪园既有小户型，也有大户型，比时代爱车小镇选择更多，而且改善型户型在千灯湖需求也不少。
另外，学位对住宅的价格影响很大。宏宇景裕豪园旁就是桂江小学，按照最新学位划分，这是项目的对口小学，买了起码小孩教育有保障，比还存在不确定性的时代爱车小镇强。
作为规划4000多户的大盘，宏宇景裕豪园卖了几年，剩下不到100户尾货，生活配套更完善，比时代爱车小镇现在的一片空地让人放心不少。
市场上，宏宇景裕豪园部分二手成交单价已超2.8万，也有挂牌单价超3万的业主，几乎是一二手倒挂。
而旁边万科金色城市，入市以来经历了学位风波、装修品质问题后，好歹争取到了桂江小学学位。受这些负面影响，这个盘一度套牢了不少人，目前二手房在售均价在2.4万/平，直接跑输千灯湖大盘。
另外一点，项目还靠近桂江立交，部分户型受噪音影响。所以市场上有不少的业主挂盘，急于脱手。
从上面的内容来看，一手的宏宇景裕豪园相对时代爱车小镇来说，居住环境纯粹、学位确定性更强，同时又比万科金色城市更有质量保证，这对二者来说压力不小，所以宏宇景裕豪园的市场价值高于其他两盘。
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二手倒逼一手
千灯湖不相信眼泪
你以为这就完了？海王的眼光向来是毒辣的，那些真正盘靓条顺的人家才不会错过。
同样是千灯湖北区，目光往右走走，这边才是秀色可餐。
中铁建水岸花园和中铁建国际公馆双姝携手佳兆业滨江一号在市场上大放异彩。2017年年中限购前后，这仨姐妹价格上到3万 ，之后横盘，今年市场回暖，更有挂牌价更是直奔4万 。
都是北区，还是二手货，凭啥你们就欺负人家小姑娘，就因为多混了几年社会吗？
贵，自然有贵的道理，年轻人还得多学习。
看看人家中铁建国际公馆业主挂牌的口号：大户人家的象征！
一方面底气来源于项目拿地楼面价9418元/平，曾是2013年佛山地王出身，也是佛山率先突破2万房价的项目之一。另一方面，项目部分高层可望江景，也可俯瞰千灯湖夜景，属于不错的户型。
由于建设较早，这一片区的周边万达广场等大型商业配套成熟，而且处于金融高新区内围核心区域，不乏高端产业人才，所以潜藏着不少优质买家。
交通方面，片区几个项目距离金融高新区地铁站在一公里左右，步行可至，有轨交的优势。
教育一向是南海的王牌。这几个项目吸引人的另外一点，是对口小学为灯湖三小。这小学虽然名气不比桂江小学，但教育资源配置却也是按省一级标准打造的。
从二手交易市场反馈来看，供不应求，140平的大户型成交周期反而更短。
类似情况的是品质相当、配套共享的亲姐妹中铁建水岸花园，户型上更为阔气，二手市场成交上也几乎是一水的大户型，成交单价从两万五六一路涨到三万出头，现在部分二手挂牌价已超三万四。
配建有自家幼儿园的邻居佳兆业滨江一号表现同样不俗，最近一单的二手成交单价已超三万三。由于客多房少，业主信心倍增，今年以来挂牌价格一路猛涨，远超千灯湖二手均价。
对面的奥园一号和当代万国华府有粤港金融科技园和中控大厦陪衬，同一片区的自然底气足够，市场二手成交单价都突破了三万。前者有业主挂牌单价已突破三万四。万国华府的叠墅价格直破四万，大有追赶一哥保利天悦的气势。
不过和三姐妹相比，这两兄弟靠近海八路和广佛珠高速，部分有噪音影响；中间有商业区隔着，居住纯粹性稍弱一点，整体面貌不如前三者。生活配套上，当代万国华府便利性不及其他盘。
另外，存在感比较强的超级综合体大盘万科金域中央，市场放量一直很猛，在售二手有390套。不过作为万科典型的刚需盘，市场明显供过于求，大量同质化的89平户型一出，竞争激烈。
虽然万科金域中央商超、菜市等生活配套不缺，不过东侧还有钢材市场，整体面貌一般，再加上大盘原因，所以二手单价才涨到两万五左右。
项目还包含5800套公寓产品，公寓量大，价格低，还因为“商住变办公”闹出过负面新闻，这在无形中也拉低了小区的市场均价。
综合来看，除了楼龄，北区的二手盘除了万科金域中央，其他无论是交通、商业配套，还是小区的品质面貌，都强于在售的一手盘，新盘自然成了陪衬，于是二手倒逼一手戏码上演。
盘靓条顺的二手成熟气质，还是强于待完善的纯新盘的。
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总结
一通盘点分析下来，我们很容易发现千灯湖北区一二手倒挂并不像深圳一样，是政府对新盘限价导致的结果，而是完全由市场力量形成的正常现象。所以，大可不必惊呼了。
这反倒提醒我们，无论是配套成熟的千灯湖片区，还是尚处于开发阶段的各个新城，户型再牛逼，也要看看项目的轨道交通和配套。
面对佛山新城遍地跑、概念满天飞的现实，楼市往往就是海王行为的，谁好撩谁。在产业规划落地之前，入手前你要搞清楚轨道交通有无着落，其次是项目的教育和商业配套是否会跟得上。
否则，水光山色再美，一旦被套牢，喊破喉咙也没有人救你。