德恒律师事务所 | 城市更新搬迁补偿意向书之法律效力分析
在笔者经办的涉及城市更新项目开发权争夺纠纷案件中，当事人使用了《搬迁补偿意向书》这种协议形式。但是，在意向书履行和项目推进过程中发生纠纷并演变成重大诉讼。各方对于“意向书的性质以及意向书是否具有法律约束力”产生争议。本文结合真实案例，对有关问题进行分析和评述，希望能对城市更新一线搬迁安置补偿从业人员有所帮助。
一、案例引入
2016年6月，开发商深圳A公司（甲方）与工业厂区业主深圳B公司（乙方）签订《房屋拆迁补偿意向书》（简称“意向书”），双方约定：
1.甲方对乙方名下的土地和工业厂房（简称“房地产”）拆迁改造。房地产的土地面积3万㎡，建筑面积2.9万㎡（其中部分房屋有房地产证，大部分房屋在规划、建设等方面存在合法性瑕疵）；
2.甲方补偿乙方2亿元，分五期支付；
3.签约后，乙方不得就房地产的转让、抵押等事宜与第三方接洽；
4.某些条件成就时，双方另行签订正式协议 。
在收到第一期补偿款4000万元后，乙方偿还原有借款并解除房地产上的抵押。甲方聘请测绘公司和规划编制单位，着手准备城市更新立项申报。令甲方始料未及的是，乙方另与其他开发商签订了拆迁补偿协议，委托其他开发商作为城市更新项目申报主体，并且项目已经取得政府批准列入城市更新计划。此外，乙方另行借款1亿元并用房地产设置抵押。随后，乙方拒绝与甲方签订正式《搬迁补偿安置协议书》。甲方无奈，遂将乙方诉至某法院，主张乙方继续履行意向书并签订《搬迁补偿安置协议》，并且主张乙方支付赔偿金。在庭审中，原被告双方就“意向书是否为正式合同，是否具有法律约束力”产生争议 。即被告认为，意向书没有法律约束力。
二、问题展开和评析
在房地产开发公司的项目并购、房地产项目投融资等重大交易中，意向书这种法律文书经常被用到。同样地，意向书在主体多样、法律关系复杂、交易流程超长的城市更新项目中也经常出现，例如《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》规定涉及村集体用地的城中村/旧屋村的城市更新项目，前期选择合作方时，村股份合作公司与意向合作方须签订《城市更新项目合作意向书》，而不能直接签订《城市更新项目合作协议》。
什么是意向书
在法律上，并无关于意向书的准确定义，其性质认定也可能因为约定内容的不同而产生差异。就此学界的大致意见有三种：
1.意向书是指当事人之间用以表达合作意愿的文件；
2.意向书是当事人在缔结正式合同前，各方记录初步事项的协议；
3.意向书泛指当事人在缔结正式协议前就后续的协商程序或就未来合同的内容所达成的有关约定 。
笔者认为案例中的意向书应属于第3类。
意向书的特点
意向书常有如下特点：
其一，意向书产生于缔约前或缔约过程中。订立合同始于双方当事人开始磋商，终于合同之要约、承诺。其间有时会视情况多次交换意思表示，对已达成一致的事项会形成书面文件予以确认。意向书正是合同成立前产生的磋商性、过程性文件，从合同达成阶段上看，意向书一般在正式合同的要约、承诺之前。
其二，意向书中的部分合同主要条款缺失或无法明确。主要条款是否明确是识别合同成立与否的重要标志。当事人未签订正式合同的原因往往是主要条款尚未达成一致或者后续还需审批程序、签约时机尚不成熟等。意向书常欠缺部分合同主要条款，或者部分合同主要条款无法明确。
其三，意向书可能不具备或仅具备有限的法律约束力。意向书在起源时仅仅用于表达模糊的缔约倾向。随着意向书被使用的频率增大、应用场景增多，其法律约束力也从无到有。在特定情况下，意向书才与合同具有同等约束力。
其四，意向书不是有名合同，其形式并不规范。意向书可以泛指所有“前合同协议”。从其表现形式看，类似法律文件并不一定以“意向书”来命名，也可能是“备忘录”、“认购书”、“预订书”、“草约”、“原则性协议”、“框架协议”甚至“会议纪要”等。但是被称作“意向书”最为常见。
对于意向书法律性质的三种司法认定
“意向书在何种条件下成为正式合同并且具有法律约束力”是关于意向书的核心问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：
当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
司法实践中的主流观点是，意向书的法律性质可以划分为磋商性文件、预约合同和本约合同三种类型。区分某一份意向书属于哪种类型，关键在于弄清不同类型文件的判断要点，即准确识别当事人的真实意思表示。意向书如果只是磋商性文件，则一般无法律约束力；如果构成预约合同，若违反则应承担预约合同违约责任或者损害赔偿责任；如果构成本约合同，则应按合同法等有关规定承担违约责任 。
如何识别不同类型的意向书
关于意向书的具体性质和法律约束力，应当从约定的形式是否典型、约定内容是否确定，以及当事人是否有受到约束的真实意思表示等方面考虑，根据有关法律和司法解释的规定具体审定。
第一，意向书成为本约合同须满足的主要条件。在实体上，意向书是否为本约合同，主要考察当事人是否完成要约、承诺，特别是要约的内容是否明确、具体，要约人是否表明受该意思表示的约束。在形式上，要审查是否具备合同的主要内容。若能够确定当事人、交易标的和数量，一般应当认定本约合同成立。司法实践中，当事人往往就“意思表示是否具体确定“和“标的、数量是否确定”发生争议。
第二，意向书成为预约合同须满足的主要条件。在理论上，预约是当事人同意将来订立特定合同的约定。相应地，当事人履行预约便订立本约。预约和本约产生于交易中的不同阶段，也是相互独立且相互关联的法律文书。预约之目的在于锁定交易机会，以便将来订立正式合同（本约）。预约常会明确将来订立本约的义务或在一定条件下转化为本约。因此，关于标的、数量之约定并无严格要求，也不可一概而论。在实践中，预约常已具备本约成立的主要条款；或者，提前为相关条款的后续明确留下空间。
第三，意向书成为磋商性文件须满足的主要条件。磋商性文件，即狭义的意向书，是当事人在商讨交易事项时，记录已达成一致之少量事项的过程性文件。其通常包括当事人的名称、住所和主要商谈事项以及笼统权利义务等。但是，磋商性文件中的意思表示通常不够明确、具体，标的、数量尚不确定；此外，部分磋商性文件中还明确约定“此文本不具有法律约束力、待将来订立正式合同”等效力排除性条款。
案例中的意向书是正式合同
在案例中，意向书中的标的物是特定物，即乙方名下的土地和该土地上的工业厂房。因此，该意向书中当事人、标的物均确定。乙方委托甲方搬迁改造，并且约定补偿款金额、支付方式。从当事人关于标的物之约定可知，即当事人之间的要约和承诺已经完成。意向书中并未约定效力排除条款，却约定了排他性磋商等诚信条款。由此，当事人并未排除意向书的法律约束力。更有甚者，在意向书签署以后，甲方向乙方支付第一期补偿款4000万元，乙方收款后解除房地产上的权利限制。可见，甲乙双方均在按照意向书履行约定义务。
本案一审法院、二审法院、再审法院对案件涉及的法律认定有很大差异，本案目前仍在再审法院指令二审法院重审过程中，仍未有生效法律文书进行清晰法律认定。基于上述分析，站在相对中立的角度上，笔者认为案例中的意向书应当属于本约合同（即正式合同），双方当事人均应受到意向书的约束。
三、话题引申—城市更新项目签订搬迁补偿协议的时点
根据法规规定，深圳城市更新项目的申报主体/开发商在申请“实施主体确认”之前必须与项目范围内全部权利人签订《搬迁补偿安置协议》。申报主体最早可以在何时与权利人展开意向性磋商、何时与权利人进行实质性谈判、何时签订《搬迁补偿安置协议》等，并无明确法规规定。因为签约率达到100%之后申报主体才能成为项目实施主体，从申报主体的角度来看，越早签订本约合同越好。因此，在实务中，有的是当申报主体在项目所在地设立办公室之后就着手签订《搬迁补偿安置协议》，有的是到完成业主意愿委托征集之后，有的是到项目列入城市更新单元计划之后，也有的是城市更新单元规划批复之后。城市更新项目的搬迁补偿安置工作可谓“千姿百态”。
从深圳市的城市更新实践来看，城市更新单元规划获得批复后，项目规划要点、建成物业业态等主要的项目要素确定，开发商对项目的整体投资测算也比较明朗。此时，开发商往往在项目所在地办公室展示项目沙盘模型，被搬迁人对项目建成后的情况有相对明确的预期。除了户型、面积、选房须等施工图审定之外，《搬迁补偿安置协议》所涉及的合同要素可以相对全面地确定。此时，双方谈判并直接签订本约合同《搬迁补偿安置协议》便水到渠成。
备注：
1.为了保护客户商业秘密，文中的数字笔者做了技术处理。
2.甲方的诉讼请求有值得商榷之处。该案经历了一审、二审、指令再审，目前正在审理中，相关争议问题暂无明确结论。
3.参见陈进：《意向书的法律效力探析》，载《法学论坛》第2013年第1期。
4.参见郭魏：《意向书的法律性质和效力》，载《人民司法》2015年第22刊。
5.请参阅相关案例：再审，最高人民法院（2014）民申字第263号；二审，最高人民法院（2013）民一终字第107号；一审，海南省高级人民法院（2012）琼民一初字第6号。
6.参见郭魏：《意向书的法律性质和效力》，载《人民司法》2015年第22刊。